マンション経営における確定申告のポイント

賃貸マンション経営者なら青色申告！

10室以上の規模なら、青色申告がお得

日本では申告納税制度を採用していて、不動産所得のある人は確定申告をしなければなりません。

特に事業的規模（賃貸マンションなら10室以上）が認められる物件の経営者なら、「青色申告」は大きな節税効果があります。

まず第一に、不動産収入から各種経費（右表参照）を差し引くことができます。さらに差し引き後の所得金額から65万円が青色申告特別控除として認められ、課税対象外になります（10室未満の場合は一律10万円控除）。

また、前記の所得金額が赤字であった場合は、他の所得から損益通算で差し引くことができます。（減価償却の関係で、数字上は赤字となるだけで、収入は確保される。）それでもまだ赤字（純損失）になった場合（賃貸マンション経営の当初の数年間はこのパターンが多い）、この赤字は翌年以降3年間にわたって繰り越して控除することができます。

青色申告には確定申告書類に損益計算書や貸借対照表等の決算書を添付（複式簿記採用のみ）することが必要となります。また、青色申告にする場合は、最寄りの税務署へ青色申告承認の申請書を提出しなければなりません。提出期限がありますので、注意してください。

自宅併用マンションの場合の光熱費はどこまでが経費？

青色申告の際に必要経費としてどこまで（いくらまで）認められるのでしょうか。

賃貸マンション経営者の多くは、不動産経営の事務所を自宅に設置しています。その場合、水道光熱費や通信費などは合理的な基準であれば、家事経費と振り分け、不動産事業のための経費になります。合理的な基準については一概に何割という明確な基準はありませんが、概ね３割を超えると否認される可能性はあるようです。

修繕費になるものならないもの

物件の修繕等をおこなった場合、どこまで（いくらまで）が経費になるのでしょうか。すべてを経費にできるかどうかは、金額面もありますが、結局は実質的な内容に対する判断になります。金額が少額であったり、ある一定周期で修繕しているものであれば、修繕費として認められます。その他、一般に明らかに修繕費に該当するものとしては、壁が剥がれているなど老朽化による壁の塗り替えや、雨漏りがあるための屋根の修理など、原状回復のためのもの。一方で建物の避難階段の取付けや用途変更のためのリフォーム、設備のグレードアップなど少しでも機能アップとなるような改造または改装に要した金額については修繕費としては認められず、資産計上としなければなりません。