オフィスビルから賃貸マンションの事例・実例

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マンション経営事業転換

NEXT STEP #46 KONPARU SHIODOME コンパル汐留

Before

After

建替えの経緯を教えてください

今回の計画地は、以前は昭和60年代に建てられたオフィスビルでした。築30年弱で建物としてはまだまだ充分に使えましたし、実際にテナントも入っていました。しかし、ご存知のように汐留地区は大規模な再開発が進んでおり、業績が伸びている企業は近くに大きなフロア面積を持つ新しいビルができると出て行ってしまいます。大手不動産会社に運営を任せていましたから、きちんと家賃は入ってきましたが、時が経つとともに物件の魅力が弱くなり、見込み収入が目減りしていくことは見えていました。そこで、いくつかの選択肢を考えました。（１）土地ごと売る（２）大規模な再開発プロジェクトの計画に乗る（３）業態転換する（４）そのまま続ける、などです。そして最終的に選んだのが、賃貸マンションに業態転換するという道でした。幸いにして計画地は、ＪＲの浜松町駅をはじめ、大門、御成門、汐留駅へいずれも歩いて10分以内です。

店舗としては駅と駅の間で半端な場所になりますが、住居としては「どこに行くにも便利」ということになりますから、賃貸マンションにするには好立地と言えます。そのため、建替えて賃貸マンションにすることにしました。生和コーポレーション（以下「生和」）さんから提案されたプランが良かったというのも、その決断の後押しになりました。

歴史のある土地だとうかがいましたが…

明治生まれだった先代が銀座の浴場で修業し、昭和30年代初めに計画地に「金春湯（こんぱるゆ）」という銭湯を創業しました。当時こそ周辺は住宅地でニーズがありましたが、高度経済成長と共に周りの様子が変わり、オフィスビルに建替えました。だから、家族にとっては、とても愛着のある土地。実は「コンパル汐留」のネーミングは、「金春湯」に由来しているのです。

entrance

: 印象的な円窓が入居者様を迎える、静寂のエントランス

: オーナー様こだわりの物件名が刻まれた館銘板

: 色や材質のメリハリを意図的に加えた外観デザイン

生和との出会いと、対応はいかがでしたか？

私は品川区でも浴場を経営しているのですが、そちらの建替えの提案に生和さんが訪問されたのがきっかけです。そちらでは建替え予定がなかったのですが、今回の計画地のことを話したら、すぐにプランを持って来てくれました。その内容がとても良かったんです。それまで生和さんのことは知りませんでしたが、取引がある銀行に問合せたら、「上場はしていませんが、間違いのない会社です」ということでしたので、お願いすることにしました。それが３年前。その時はまだテナントがいる状態でしたから、最大の課題は、テナントにいつまでに退去してもらえるかということ。ビルを運営していた大手不動産会社との折衝やテナントの退去交渉、トラブルの解決もすべて生和さんのアドバイス通りにしました。結局退去まで１年、解体と建替え工事で２年、時間をかけてプランを実現できました。

プランや共用部でこだわられた部分は？

私からお願いしたのは、「シンプルなデザインで、容積率いっぱいに建ててほしい。メンテナンスが便利な建物にしてほしい」ということだけ。

賃貸住宅のプランや賃料の設定、デザインについては、生和さんにおまかせしました。私は他にも賃貸マンションを所有していて、大手不動産会社やゼネコンなどとも付き合いがあります。やはり生和さんの方がプロですから、まかせた方がいいと思いました。まだ契約前で土地図面を渡してプラン提案をしてもらう際には、どんなプランを持って来てくれるのか興味半分でした。ところが、それがとても良かった。プランについては、ほとんど設計変更はありませんでした。

今後、生和に望むことは何ですか？

私ももう高齢ですが、生和さんのおかげで次の世代に渡す価値ある資産を残すことができました。事業でパートナーを組むということは、ある程度相手のことを信じて、お互いに良いところを見つけること。4年前に初めて来たときからレスポンスが早く、間違いもなく、面倒見の良さが決め手になりましたので、今後も良い関係で続けて欲しいですね。

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