税金について
土地活用の際の税金対策
土地活用と税金 土地活用の節目ごとに各種の税金がかかってきます。
土地活用の際には工事請負契約や管理委託契約、ローン契約などいくつも契約書を交わしますが、そのときに必要になる税金に印紙税（国税）があります。
印紙税の課税対象となるものには、請負に関する契約書（2号文書）と金銭消費貸借契約書（1号の3文書）、金銭の受取書（17号の2文書）などがあります。
土地を担保にして民間金融機関からの融資で、建物を建築した際には、『登記』が必要になります。
この登記をする際にかかる税金が登録免許税です。借入れ額に応じてかかるのが、『抵当権設定の登録免許税』です。
公的ローンから借入れた際には、非課税となります。
そして建物が完成すると『表示登記』と『保存登記』を行う必要があります。
『表記登記』は非課税となりますが、『所有権保存登記』に関しては『登録免許税』がかかります。
所有権保存後に建物にも抵当権を設定するので『抵当権設定の登録免許税』がかかってきます。
また、新しい建物を取得すると、不動産取得税（都道府県税）の納税通知書が送られてきます。
居住用建物については一定の場合、非課税又は税額が軽減されることがあります。
新しい建物が完成した翌年からは、土地だけでなく建物にも固定資産税や都市計画税がかかってくることになります。
このほか、賃貸経営を始めた翌年からは確定申告が必要です。
きちんと申告すれば、所得税や住民税の還付・軽減が受けられる場合があるのでしっかりとした手続きが必要です。
税金のご相談につきましては生和の顧問税理士が親切・丁寧にご説明させて頂きますので、お気軽にお尋ねください。
所有の土地・建物に課せられる固定資産税と都市計画税。
土地や建物を所有していると、毎年1月1日時点に保有する固定資産（土地・家屋・償却資産）に対し、その所在地の市町村において、地方税法の規定により、固定資産課税台帳に登録されている課税標準額に1.4％（標準税率）の固定資産税（普通税）がかけられます。
固定資産税は所有者であるかぎり毎年課税され、その税額は納税通知書に従って、一括または4月、7月、12月、翌年の2月の4回に分けて納付します。
固定資産税の税額は、次の算式により計算されますが、都市計画施行地内の土地および家屋に対しては、別に0.3％（制限税率）で都市計画税（目的税）が課税され、固定資産税とあわせて徴収されることになっています。
課税標準は、各市町村が定めた固定資産税評価額に一定の調整を加えた価格です。
固定資産評価額は、3年毎（基準年度）に評価替えをします。
小規模な住宅用地や建物なら軽減措置が用意されています。
まず土地に対する固定資産税について、住宅用地（自己住居用、賃貸用を問わない）として利用している場合、1戸当たり200㎡までの部分は固定資産税評価額の6分の1、200㎡を超える部分も3分の1が課税標準になります。
次に建物に対する固定資産税について、新築から5年間（3階建て以上の中高層耐火構造の建物の場合、2階建ての場合は3年間）、住戸1戸につき120㎡までの部分の税額が2分の1に軽減されます。
この軽減措置を受けるには『住宅部分が全体の2分の1以上』で、『賃貸住宅は床面積が40㎡以上280㎡以下』（店舗併用住宅や賃貸住宅内の自己居住部分については50㎡以上）であるなどが条件です。
一方、都市計画税は、土地に対してのみ軽減措置が設けられています。具体的には、住宅1戸について土地200㎡の部分までは、評価額の3分の1が、そして200㎡を超える部分に関しても評価額の3分の2が課税標準となります。
小規模住宅地（住宅1戸について200㎡まで）
アパート・マンションは独立した住戸が1戸となる。よって、（200㎡ｘ戸数）の敷地面積が小規模住宅用地となります。
税負担が大幅に軽減されます。
- 面積500㎡の更地に固定資産税評価額1億2,000万円で固定資産税が
168万円、都市計画税が36万円、合計204万円がかかっていたが、
1住戸20戸（1LDK40㎡）の10階建ての鉄筋コンクリート住宅
1棟（建設費2億1,000万円、評価額1億5000万円）を建設した場合。
所得税・住民税
所得税
土地活用で賃貸経営を行う以上、収支をプラスにしようと計画するのは当然のことですが、経営が黒字になると収益に対して所得税や住民税が課せられることになります。もっとも賃貸経営においては、家賃などの収入からローンの返済、管理にかかる費用などの支出を差し引いて実際の収支が黒字になっても、税務上は赤字になるというケースが少なくありません。
これは、実際の支出と税務上の『必要経費』に認められている金額がイコールではないからです。
例えば、ローンは元金と利息を合わせて返済しますが、必要経費にできるのは利息額だけです。
建物や設備機器に関しては毎年、減価償却費を必要経費として計上することができますが、実際にお金を支出するわけではありません。このように、実際に出ていくお金と経費とには違いがあるため、所得税や住民税がかからないケースが出てくるわけとなります。
また、サラリーマンなど、賃貸経営以外に所得がある人は、それらの所得から赤字分を差し引く『損益通算』が利用できます。
確定申告の手続きをすることで、給与天引きで納めた所得税を取り戻すことができます。
住民税
前年の所得に応じて住民税はかかってきます。所得税と同時に住民税も課せられることになります。
ただし、住民税については、所得が発生した翌年に、前年の所得から算出された税額を納付することになります。
また住民税については2007年6月から、一律10％（都道府県民税4％、区市町村税6％）に改正されました。
例えば課税所得が700万円の場合、所得税は97万4000円、住民税は70万円となります。
損益通算や青色申告などにより所得税や住民税の負担が軽くなります。
法人税
法人の場合も損益通算の原理は同じです。オーナー様が設立した不動産管理・運営会社が賃貸事業（賃貸マンション経営や貸店舗・貸倉庫・貸駐車場などの経営）を行い、一定の所得が得られた場合には、その所得に対して法人税および事業税と住民税がかかります。
オーナー様個人が賃貸経営をして損失が発生した場合には、他の所得から損失分を差し引く損益通算が利用できますが、法人の場合も同様です。
賃貸経営によって税務上のマイナスが生じた場合には、他の事業の収益と相殺して、法人税が軽減できることになります。
相続税
賃貸経営で評価減を図れば相続税も軽減できます。
相続税とは、死亡した親族の資産を譲り受けた配偶者や子などに対して課税される国税です。
また相続税は、現金や預貯金を除いたほとんどの資産（不動産や貴金属、有価証券、絵画など）の、相続時点での評価額を基準に税額が計算されるため、更地の状態よりも、建物を建てた状態で譲り受けたほうが、一般的に評価額は大きく軽減される傾向にあります。例えば賃貸住宅を建設し、その後、その土地と建物を相続した場合、『貸家建付地の評価減』と『小規模宅地の評価減』の2つを活用することで、評価額は大きく軽減されます。
これは、全室が賃貸のアパートや賃貸マンションでも、また自宅の一部を貸し出す賃貸併用住宅であっても同様です。（但し、賃貸部分のみの軽減となります。）
