生和ジャーナル

SPECIAL
FEATURE

テナントとの立退き交渉や
立退き料発生を避けるには

将来の建替えに備えて
定期借家契約に切り替える

借主にメリットのある契約条件の提示、
正当事由の発信などを行い、
借主の納得感を醸成することが重要です。

契約の切替えを
スムーズにする

4つのポイント

オーナー様が
直接赴く

借主の警戒心が解けて誠意が伝わりやすくなります。ただし、トラブル対策としてプロのサポートを受けましょう。

借主が満足できる
条件をつける

賃料の減額、退去時の原状回復義務の免除など、わかりやすいメリットを提示すると借主も納得しやすくなります。

建替え修繕の
必要性の情報発信

老朽化は立退きの正当事由です。また旧耐震の建物であるなど、客観的な指標で建替えの必要性を発信しましょう。

まとまるところから
交渉を進める

空室が増えれば、建替えや修繕の必要性が認められやすくなります。仮に裁判になったときにも有効です。

契約の切替えをスムーズにする
4つのポイント

借主が満足できる条件をつける

賃料の減額、退去時の原状回復義務の免除など、わかりやすいメリットを提示すると借主も納得しやすくなります。

建替え修繕の必要性の情報発信

老朽化は立退きの正当事由です。また旧耐震の建物であるなど、客観的な指標で建替えの必要性を発信しましょう。

オーナー様が直接赴く

借主の警戒心が解けて誠意が伝わりやすくなります。ただし、トラブル対策としてプロのサポートを受けましょう。

まとまるところから交渉を進める

空室が増えれば、建替えや修繕の必要性が認められやすくなります。仮に裁判になったときにも有効です。

著者:生和コーポレーション編集部　
監修者:生和コーポレーション編集部
当記事は、土地活用サポートで50年以上の歴史をもつ生和コーポレーション編集部が、建て替えに備えて立退きをスムーズに進める方法について解説します。

「定期借家契約」を結べば立退き料が不要に

テナント賃料の10年分の立退き料がかかることも

「普通借家契約（以下、「普通借」）」を結んでいる場合に、オーナー様の都合で物件からの退去を求める場合、立退き料が必要です。

ただし、立退き料には相場はありません。立退き料の内訳は、新物件への移転費用、移転によって生じる損失に対する補償などが含まれ、個々の事情を鑑みて算定されるからです（図1参照）。一般的にテナントの立退き料は高額になるケースが多く、「地域の常連客が多い」「近隣に空き物件がない」などの事情があると、賃料10万円の店舗の立退き料が約1000～1500万円と算定されることも珍しくありません。

図1　過去の判例から見るテナント立退き料の内訳

立退き料

移転費用

引越し費用や仲介手数料、移転先物件の敷金や礼金、内装費、現状との家賃差額なども含まれる

営業利益の
補償

移転期間中の休業によって失われる営業利益や発生する出費、得意先を失うことによる損失補償など

借家権に
対する補償

賃借人としての地位自体に認められる、財産的価値。移転費用に含めて、計算されるケースが多い

立退き料支払いの心配が不要な「定期借家契約」

高額な立退き料を避けるために検討したいのが「定期借家契約（以下、「定期借」）」への切り替えです。「定期借」は賃貸物件の契約形態の一つで、契約期間満了時に確実に明け渡しを求めることができます。建替えの検討時期に入って、テナントが入れ替わる場合、新たな借主には「定期借」を提案するのがベターでしょう。

一方、現在「普通借」で契約している借主に対して、退去を前提とした「定期借」への契約切り替えを打診する場合、話は簡単ではありません。しかし、借主からの信用や理解を積み重ねることで、「定期借」への可能性は広がります。上部で示したように、わかりやすいメリットを提示したり、時間をかけて建替えの必要性を発信し続けたりすることが重要です。

建替えを意識しはじめたら、弁護士などの専門家に相談しながら、立退き交渉をしたり、契約切り替えの準備を進めたりするといいでしょう。

借主への丁寧な説明が欠かせない「定期借家契約」

「普通借」と「定期借」の契約内容の違いは？

ここで、「普通借」と「定期借」の契約内容や契約方法の違いを見ていきましょう（図2参照）。

大きな違いであり、オーナー様にとっての最大のメリットは、前述のように、定期借は契約で定められた期間が終了すれば確実に物件を明け渡してもらえて、立退き料を支払う必要がないということ。

また、定期借では貸借期間を自由に設定できます。さらに、不合理でなければ「契約期間中の家賃の減額交渉に応じない」という特約を盛り込むことができます。ただし、自分に有利な条件や特約を盛り込むことになれば、借主にとっては契約締結のハードルが上がっていくので、交渉が難航することも予想できます。

図2　普通借家契約と定期借家契約の違い

出典：国土交通省「定期借家契約をご存じですか…？」（一部編集）

専門家のサポートを得て進めたい定期借の契約締結

基本的には貸主に有利に見える定期借ですが、契約時には必ず「書面を用いたうえでの事前説明」を行う義務が課せられています。

借主に対して、契約期間が満了したら物件を引き渡すことを、「契約書とは別の書面」を用意して説明しなければいけません。近年の判例では、「専門的な知識を持たない借主でも、十分に理解できる程度の書面が必要」「必ずしも口頭で説明を行う必要はない」などの基準が明らかにされています。

「定期借」の締結を進めるうえでは「借主にきちんと理解してもらうこと」を念頭に置きつつ、専門家のサポートを得るのがよいでしょう。契約内容に関わるアドバイスが必要な際は、ぜひ当社にご相談ください。