知っておいてほしい、賃貸借契約のルール

経年劣化はオーナー負担の時代

国土交通省が原状回復のガイドラインを設定

これから賃貸経営をはじめようという方の中には、トラブルを恐れてためらっているという方もいるかもしれません。しかし、過剰に心配する必要はありません。しっかりとした知識を持って適切な対応をすれば、ほとんどのトラブルは解決できます。

借主との間で多いのが、原状回復に関するトラブル。これについては、原状回復による契約関係、費用負担等のルールのあり方を明確化するために、国土交通省が『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』を公表しています。

これによれば、「建物の価値は、居住の有無にかかわらず、時間の経過により減少するものであること。また、物件が契約により定められた使用方法に従い、かつ社会通念上の使用方法により使用していれば、そうなったであろう状態であれば、使用開始当時の状態より悪くなっていたとしても、そのまま賃貸人に返還すれば良いとすることが学説・判例等の考え方であることから、原状回復は、賃借人が借りた当時の状態に戻すものではないということを明確にしており、原状回復を賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義しています。つまり、上図のように、経年劣化による損耗は家賃に含まれるものとしてオーナー負担、それよりも程度の大きい劣化については入居者の負担という考え方であり、「原状回復＝借りた時の状態に戻すこと」ではないという考え方が一般的になりつつあります。

オーナーにとっては不利に思えるかもしれませんが、ガイドラインでは下図のように基準を設けています。

こうしたトラブルや煩わしい管理のリスクを抑えるために信頼できる会社に管理・運営を任せるということを多くのオーナーが実践しています。しかも、建築からプロパティ・マネジメント、管理までを一括して任せるというのが、近年の主流になって来ています。もちろんオーナーは、こういった業者に丸投げするのではなく、あくまでも「賃貸経営者」としての自覚と知識を持ち、自身のリスクを最小限にとどめて最大限の利益をもたらすパートナーを選び、共に経営する心構えを持つことが大切です。

借主保護に向かう法の流れの中で

最近では賃貸住宅に関するトラブルでは、借主が有利な傾向になりつつあります。これは、近年、借主保護の法の流れがあリ、加えて人口減少社会となった現在では、空室率が上昇傾向にあるからです。

たとえば、貸主が更新料を入居者に請求することは、法的に認められていますが、その一方で、更新料の支払いを避けるために契約を更新しないで引越をする入居者も少なくありません。よくあるトラブルについて見ていきましょう。