RC造の大型賃貸併用住宅による土地活用を考える

大型賃貸併用住宅ならローンの条件も変わる

土地活用の方法として人気のアパート・マンション経営

売却、出資した土地評価額に応じた建物の持分（区分所有）を取得する等価交換、駐車場経営……土地活用にはさまざまな選択肢がありますが、やはり人気が高いのはアパート・マンション経営。マイホームを建てるにあたって、賃貸併用住宅というプランを検討する人も多いことでしょう。

賃貸併用住宅なら家賃収入を住宅ローン返済に充てることができるので、ゆとりをもって暮らすことができます。ローン完済後の家賃を、老後の安定収入として期待できるのも魅力です。

手軽な木造アパートが最良の選択？

賃貸併用住宅を考える場合、一般的にイメージされるのは、手軽に建てられる木造型小規模住宅。こうした物件の場合、不足している資金は住宅ローンで調達することになります。

住宅ローンは、自分が居住する建物にのみ利用できるというのが建前。アパート併用の建物を建てる際に住宅ローンを利用したければ、「建物の半分以上を住居としても使用」といった条件をクリアしなければなりません。したがって、建物の設計に制約ができてしまうのです。

また、年収や自己資金比率などが重要視されますので、堅実な賃料収入が見込める場合でも、住宅ローンの審査を通らない可能性があります。

RC造の大型賃貸併用住宅はアパートローンの対象

土地の広さなどの条件がそろっているなら、考えてみたい選択肢が、RC造大型賃貸併用住宅の建築です。この場合、ローンの区分はアパート・マンションローンとなり、金融機関の審査基準も変わります。

住宅ローンとは違い、居住区分の広さに関する融資条件はありません。また、事業計画や土地担保の状況次第で、融資審査が通る可能性を高めることもできるのです。

入居戸数が多い大型物件ならではの高収益も期待できます。RC造の場合、建物そのものの堅牢性・耐久性がより高いレベルにあることも見逃せません。優れた耐震性や遮音性は、賃貸物件としての付加価値を高め、入居率のアップにもつながります。

条件に合った土地があるなら検討してみたい大型物件

もちろん、大型の賃貸併用住宅は誰にでもおすすめできるというものではありません。ある程度以上の広さの土地を所有していることが前提になり、用途地域や立地条件、地域の事情といった問題もあります。

逆に言えば、建築が可能な適地を所有しているだけで土地活用の選択肢が増えるということになります。しかも、条件次第では多額の自己資金を積まなくても建築が可能なのです。

地価の値上がりは今後あまり期待できないといわれています。土地の処分や駐車場活用を考えているなら、長期にわたって大きな利益を生む可能性を秘めた大型賃貸併用住宅のプランだけでも検討してみましょう。

審査のポイントは事業としての将来性

通常の住宅ローンは「その人が返せるかどうか？」「返せなかった場合の資産価値は？」という点が重要視されます。それに対し、新築の賃貸マンションのローンは、建築する土地建物を担保として貸付けを行う"担保"ローンであるのはもちろん、賃貸経営という事業に対する"事業"ローンという側面も持っています。したがって金融機関は、以下の3つの観点から融資の可否を判定するといわれています。

①土地の担保力

国税庁が取り決めた路線価に、それぞれの土地の条件を加味して計算し、土地の担保価格を決定します。土地そのものの魅力の指標でもあり、賃貸物件の収益性にも関わってくる部分です。担保等の評価取扱いは銀行間によって異なります。

②賃貸物件の事業性

住宅ローンにはない審査のポイント。土地の担保評価に対する融資だけでは資金が足りない場合でも、建設する賃貸物件の収益性、建物の資産価値などの評価が高ければ、フルローン（全額融資）を引き出せる可能性もあります。事業そのものの将来性はもちろん、それを金融機関にいかにアピールできるかが重要。事業計画の作成にあたって、専門家の協力が必要なケースもあります。

③オーナー（経営者）の属性

借主であるオーナーの安定的な収入、勤続年数、金融資産（借金を含む）はどの程度かが審査の対象となります。ただし、住宅ローンに比べると賃貸物件の収益性をより重視する傾向が強いと言えます。