賃貸経営における確定申告のポイント

賃貸マンション経営者なら青色申告が正解

家賃収入がある人は確定申告が必要

賃貸経営で家賃収入がある人は、確定申告をする必要があります。ただし、給与所得について年末調整を受けた人で、不動産所得と給与・退職所得以外の所得の合計額が20万円以下である場合には、確定申告は不要です。

確定申告の対象となる不動産収入は、1月1日から12月31日までの間に得た家賃・管理費（共益費）・礼金・更新料と、敷金・保証金のうち返還しなくともよいことが確定している金額。そこから必要経費を差し引いた不動産所得が課税対象となります。

3月15日が確定申告の期限

申告期間は翌年2月16日?3月15日の1カ月間（曜日によって変わる年もあります）。申告書類は税務署でもらえます。また、国税庁のホームページにある「所得税（確定申告等作成コーナー）」で申告書類をプリントアウトもできます。

なお、青色申告に切り替えるには、適用を受けようとする年の３月15日までに、管轄の税務署に「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。

経費の記録の管理が確定申告の必須条件

確定申告を行うためには、収入と支出についての帳簿を日々作成しておくことが大切です。家賃収入や経費を現金でやり取りした場合は、領収書などの書類を保存。領収書のない交通費などは、支払い記録を作成します。

経費は、ほかの収支（給与や生活費など）と明確に区別する必要があります。家賃の受け取りや各種支払いには、専用の口座を設けておくと管理がしやすいでしょう。

青色申告を行う3つのメリット

青色申告の主なメリットは3つ。65万円の青色申告特別控除、専従者給与を経費にできること、損失の繰越が可能になることです。

白色申告の場合、300万円以下の申告者については「記帳義務の緩和制度」がありましたが、平成26年分の確定申告から記帳・記録保存の義務が生じました。事務負担の軽減がなくなってしまったわけで、白色申告のメリットはなくなったと言えます。

白色申告でも事業専従者控除は認められますが、上限が設けられているので、この点でも青色申告の方が有利です。

賃貸経営の税務申告は
年々厳しくなる傾向に

事業的規模の場合はさらなるメリットが

戸建てで5棟以上、アパートで10室以上、駐車場で50台以上が「事業的規模」の基準です。これに該当する場合、回収できなかった滞納家賃の全額をその年の経費として計上することができます。

事業的規模の場合、事業専従者給与についても扱いが変わってきます。事業専従者とは、個人事業において事業活動を手伝っている、事業主と生計を一にする15歳以上の親族のこと。原則として専従者への給与は経費として認められないのですが、事業的規模で賃貸住宅経営を行っている場合、青色申告であれば給与の全額が経費として認められます。

ちなみに、白色申告では原則1人50万円、事業主の配偶者は86万円までという制限があります。やはり、青色申告の有利は変わりません。

申告の内容によっては「調査」になることも

税務署が賃貸所得のある個人を詳細に調べ始めているといわれています。賃貸不動産が多い東京など都市部を中心に、税務署が「お尋ね」と題した文書を多数送付。内容は確定申告などに関する質問で、今後調査が強化される可能性があります。

不正申告を行っていなくても、不用意に経費計上を行った結果、税務署から当該経費の否認が行われ、修正申告や追加課税などの措置に至る場合も少なくありません。無用なトラブルを回避するためには、事前に税理士や税務署担当者にヒアリングするといった対策も必要でしょう。

一括借上げの場合は申告時の手間が軽い事も

申告はご自身の手で行う必要がありますが、一括借上げの場合には管理会社から明細が月に一度届き、1カ月分の借上げ賃料や、修繕費などの明細が見られます。大家さんは毎月、入居者さんの入金金額や、それが何月分であるかといった管理を行う必要はなく、明細に記載された金額を帳簿に記載するだけで、申告を行うことができるのです。

減価償却費についても、決まった計算式に当てはめて計算するだけで算出可能。正式簿記の形式で帳簿を作成しようとする際にも、自分で管理、募集をするより簡便で手間が少ないといった利点もあります。 弊社では、賃貸経営の分野に強い税理士のご紹介も可能です。営業担当などに気軽にお問い合わせください。