賃貸管理の種類とメリット・デメリット

戸数が多くなると自己管理は現実的ではない

賃貸経営に欠かせない適切な管理業務

収入と支出のバランスがとれた健全な賃貸経営のためには、賃貸物件の稼働率を高い水準で維持するとともに、維持管理・設備投資のコストの圧縮を考えなければなりません。そのために必須なのが管理業務。適切な管理は、入居者様に気持ちよく長い期間にわたって住んでいただくことにつながり、結果として稼働率を高めます。

また、日々の建物管理は建物の価値を維持し、修繕費用の圧縮と高稼働率に貢献します。今号ではこうした賃貸管理の形態を整理し、そのメリット・デメリットをご紹介します。

管理には大きく分けて3つの形態がある

賃貸管理は、以下の3つに分類することができます。

１．自己管理
２．委託管理
３．サブリース

１……所有者（オーナー様）が賃料の回収や建物清掃・保守の手配など、すべての管理業務を自ら行います。言わば賃貸経営の原点で、一昔前にはこの形が一般的でした。
２……管理を管理会社に委託。会社により、様々なプランがあります。
２-A：建物管理業務の委託／建物の保守・メンテナンスや、入居者様への対応を依頼します。
２-B：基幹業務の管理委託／家賃集金などを管理会社が担当。家賃の滞納保証付き、客付けを管理会社が行うなどのプランがあります。
３……一括借上げとも呼ばれます。保証会社がオーナー様から建物（部屋）をまるごと借上げ、それを第三者（借主）へ貸す（転貸する）形。会社はオーナー様に代わって賃貸経営を行い、空室の有無に関わらず収入を保証します。

簡単そうに見えるが意外に難しい自己管理

自己管理は賃貸経営のすべてを自分で行うので、非常に負荷が高い方法です。もちろん、外注コストは削減できますので、所有戸数が多くない場合には検討するに値します。ただし、家賃の回収に関するトラブルの処理などについてかなりの負担を引き受ける覚悟は必要です。

事例

自己管理で家賃回収に失敗した体験談

「購入した賃貸用マンションの部屋に、元々数年にわたって入居されている方がおり、特にトラブルはないと聞いていました。仲介した不動産会社からは家賃代行システムなどを利用してほしいと言われましたが、家賃の5％という手数料を節約したいと考え、賃貸管理は自分ですることにしました。

物件を購入した約1年後、入居者様からの家賃振込が遅れがちになり、とうとう振込が途絶えてしまいました。電話をしても出てもらえず、部屋を何度か訪問しても留守で会うことができません。

自分ではどうにもできないため、賃貸管理会社と契約を結んで対応を依頼しました。内容証明の送付や、連帯保証人との協議などを管理会社と共同で行い、結局は入居者の退去という形で決着しましたが、滞納家賃の回収はできませんでした。」

管理費は毎月かかるものなので、コストとして認識されやすく、誰もが削減したいと考えるものです。しかし、ここでご紹介したようなケースがあり得ることを考えると、5％という管理費は安心料として妥当とも言えるのではないでしょうか。

サブリースとその他の管理形態の違い

委託管理の形態を選ぶ3つのポイント

１．滞納問題
　２．空室問題
　３．業務範囲の違い

１．家賃保証や滞納保証が付いた管理委託契約がありますが、実際の保証範囲などはプランにより異なるので、契約内容の細部まで確認が必要です。サブリースの場合は、一定の借上げ賃料が継続的にオーナー様に支払われます。

２．家賃を保証する「空室保証契約」が付いたプランなどがあります。サブリースの場合は管理会社が貸主となり、自社とオーナー様のために入居者募集を行います。オーナー様の家賃収入も保証されます。

３．建物管理業務のみの委託という形態は、委託の中ではオーナー様の作業負担が最も大きくなります。リフォームや家賃設定などの最終決定もご自身で行う必要があります。基幹業務の管理を任せる場合は、専門的な知識を要する判断は求められません。

サブリースでは賃貸経営のすべてを専門家にまかせるので、業務をほぼ手放すことができます。

所有の物件規模や手を掛けられる時間で決める

数戸程度の賃室所有で、ある程度時間をさけるオーナー様でしたら、自己管理も可能です。

しかし、中規模マンション1棟をまるごと所有されているオーナー様の場合、自己管理は難しいでしょう。こうした場合、専門業者へ相談しながら、どのような管理形態を選ぶべきか、様々な角度からしっかり考えてみることが必要です。