どのような契約がトラブルに？ どのようなオーナー様がサブリースに向いている？
所有している賃貸物件を不動産管理会社（以下、サブリース会社）に一括管理してもらい、さらに毎月定額の家賃保証を受けられるのがサブリース契約です。
賃貸物件を購入して運用する場合、常に空室リスクと向き合っていく必要がありますが、サブリース契約を活用すれば、空室リスクに対する不安をやわらげることができます。
しかし、サブリース契約はよいことだけではありませんし、契約時に注意しなければならないこともあります。
今回は、サブリース契約についてのメリット・デメリットなどお伝えすると同時に、サブリースによるトラブル事例や、契約時の注意点などを紹介していきます。
一般オーナー向けに女性向けシェアハウスを販売し、サブリースで管理していた会社が、オーナーに保証した賃料の支払いを停止。ローンを返済できなくなったオーナーが各所に相談したため、ニュースでも取り上げられました。サブリース会社は4月に民事再生法の適用を申請しましたが棄却され、5月に破産手続きがスタートしています。
トラブルの原因は、空き室リスクへの対応が不十分なまま高い賃料を保証するなど、不健全なサブリースを行っていたことにあります。また、金融機関が適切なローン審査を行わず、普通のサラリーマンなどに巨額の融資を実行したとして、銀行にも調査が及んでいます。
この事件を機に、サブリースに関する様々な評価や意見も交わされました。今回はサブリースの持つメリット・デメリットについて、改めて整理します。
一括借上げとも呼ばれるサブリースは、賃貸管理の形態の一つ。このほかに管理委託、自主管理があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
以上のような業務を行う賃貸管理は、以下の3つに分類できます。
アパート建築を地主に提案し、地主がオーナーになった物件を一括借上げして30年間家賃を保証するサブリース契約を武器に、建築請負業で成長したA社。このA社に対し、「家賃は当初10年間は不変」という契約だったにも関わらず、リーマンショックによる経営悪化を理由に家賃減額を求められたとして、訴訟が起こされた事例があります。10年未満で家賃を減額された人は1万人以上いるため、訴訟が相次ぐ可能性が高いと見られています。
建物のメンテナンスや設備の交換を契約通りに行っていないとして、同社に集団訴訟を起こした人たちもいます。
こうしたトラブル被害に合わないためには、どうすればよいのでしょうか？次は、サブリース契約時の注意点を紹介します。
ここでは、サブリース契約で先ほどご紹介したようなトラブルの被害に遭わないよう、サブリース契約時に注意すべき点についてご紹介します。
サブリース契約時には、以下のような点に注意するとよいでしょう。
まず、サブリース契約時には家賃保証の割合がどのくらいか確認しましょう。一般的なサブリース契約における家賃保証率の相場は80～90％程度であることが多いですが、この家賃保証の割合はサブリース会社や物件によって異なります。家賃保証率が相場より低くなってしまうこともありますが、その場合はなぜ相場より低いのか、契約前にサブリース会社に確認することをおすすめします。
サブリースの契約書を見てみると、入居状況の悪化や家賃の減額など、不測の事態に備えて一定期間ごとに家賃の見直しができる旨の条文が記載されているはずです。その期間が何年ごとに設定されているか確認しておきましょう。
サブリース契約には、免責期間が設定されるのが一般的です。免責期間中は家賃収入があったとしても、サブリース会社からオーナーに対して家賃を支払いません。免責期間は一般的に1～3カ月で設定されることが多いですが、それ以上の期間が設定されていることもあります。また、再免責期間といって、退去者が出るたびに免責期間が設けられる場合もありますので、免責期間の設定について確認しましょう。
サブリースの契約書には、中途解約についての条文も書かれています
サブリース契約ではオーナーが貸主、サブリース会社が借主となり、建物の賃貸借に関する法律では借主が保護される立場となることが多いです。そのため、中途解約についての条文次第では、いざ中途解約したいと考えたときに円滑に解約ができない場合がありますので、しっかりと契約書を確認しましょう。
サブリースの契約書には、物件についてサブリース会社が負担する修繕の内容が記載されています。一般的には、簡易的な修繕はサブリース会社が負担し、経年劣化分などはオーナーが負担するパターンが多いです。
そのため、場合によっては修繕した結果、オーナーに対して高額な請求がなされることがあります。
契約書では、どのような範囲の修繕をサブリース会社が負担するのか確認しておきましょう。
賃貸経営のすべてを専門家にまかせるサブリースの場合、オーナー様は業務をほぼ手放せ、安定収入が得られます。しかし、サブリースもトラブルと無縁ではありません。すでにご紹介した運営会社の破綻という極端なケース以外に、契約期間中にオーナー様が契約賃料の減額や中途解約を求められるといった事例があります。
では、どのような物件がサブリースに向いているのでしょうか？まず考えたいのはマンションの規模です。中規模以上であれば自己管理は難しいので、専門業者に管理を委託するのが現実的です。また、規模が大きくなると入居者様の募集を行う機会も増えるので、専門的なノウハウが必要になってきます。
賃貸経営の経験が少ないオーナー様や、他にお仕事や事業を抱えていて賃貸経営に時間を割けないオーナー様には、サブリースが特に向いているといえます。もちろん、大家業を専門に営む経験豊富なオーナー様にとっても、空き室リスクを回避できるなどのメリットがあります。
サブリースで信頼できるサブリース会社を見極める際には、以下のような点に気を付けるとよいでしょう。
そのサブリース会社が物件周辺地域の家賃相場や物件情報、入居率などに関して情報収集能力を持っているかどうかが1つ目のポイントとなります。
せっかくサブリース契約を結んだのに空室ばかりといったことにならないよう、情報収集能力があるかどうかを確認しましょう。
現実的な事業計画を立ててくれるかどうかも重要なポイントです。例えば、入居率が90％～100％を切ったら、経営が回らなくなるような計画では不安です。
周辺の相場や将来のマーケットなどを加味した収支予測を考慮したうえで、現実的な安定した長期事業計画を立てることができるサブリース会社を選ぶとよいでしょう。
サブリース会社の経営状況が安定していないと、長期間の家賃保証は難しいでしょう。
そのため、経営状況を確認することをおすすめします。
最後に、オーナーの希望をくみ取ってくれるかも重要なポイントです。やりとりの中で、「物件の大規模な修繕が必要だ」などといったサブリース会社側の意見を押し付けることがないかなど確認するようにしましょう。
様々なメリットがあるサブリースですが、健全な経営が前提なのは言うまでもありません。当社はオーナー様と入居者様の両方にご満足いただきつつ、98％の入居率を実現しています。
高い入居率の実現には、適切な建物のプランの作成や家賃設定などができる専門家が必要です。当社は営業エリアを賃貸経営に適した都市部や準郊外に絞り、綿密な事業計画をオーナー様に提案しています。また、建物建設後のメンテナンスに関しては、専門部署が対応しています。一定期間ごとに必要になる大規模修繕は、当社の施工物件以外でもお請けしており、大切な資産の価値の維持・増大に努めています。
ONE POINT!
宮城大学
准教授（税理士） 内田 直仁氏
安定収入を第一に考えるオーナーとしては、サブリースを検討するものだと思います。
しかし、会社によってその提案内容は大きく異なります。そもそも、企業体力がなくサブリースを行えない企業や、好条件の立地でないと引き受けない会社も存在します。中には、満室入居が見込める当初10年の契約や、空室があるとその分を減額する契約なども散見されます。また、建築費で値引きした分を竣工後の修繕工事の利益で穴埋めするために、修繕工事の受注をサブリース契約の条件としている会社などもあります。
これでは、本当にオーナーの安定収入のための提案なの？と疑いたくなりますよね。サブリースは、このような落とし穴にハマらないよう、何を聞いてもごまかさない誠意ある会社を選びたいものです。
『第2版 実務裁判例 借地借家契約における各種特約の効力』
伊藤秀城著
サブリース部分を全面改訂。サブリース契約における原賃貸借契約と転貸借契約の関連する問題や、原賃貸借契約の更新拒絶と正当事由といった問題について、判例なども交えて解説。（3456円）
▸問合せ 日本加除出版
https://www.kajo.co.jp/
『これならわかる改正民法と不動産賃貸業』
中島成著
様々な分野への影響が予想される121年ぶりの改正民法。本書では、特に不動産管理業者、賃貸ビル経営者、アパート・マンションのオーナー向けに、契約上の留意点について解説。（1188円）
▸問合せ 日本実業出版社
https://www.njg.co.jp/
カンボジア北部のアンコール遺跡群の中でも最大の規模を誇る、世界遺産の寺院。12世紀初め、クメール王朝スールヤバルマン2世の治下に建立されました。当初はヒンドゥー教寺院でしたが、14世紀ごろから仏教寺院となっています。寺院全体の面積は約200ha（東京ドーム約15個分）と広大。大伽藍と美しい浮き彫りの数々はクメール美術の傑作とされ、寺院の祠堂がカンボジア国旗の中央に同国の象徴として描かれています。1970年代のカンボジア内戦の際、クメール・ルージュによって寺院や仏像が破壊されましたが、現在は各国の協力のもとに地雷の撤去や修復作業が進められています。
