大型台風や豪雨による水災リスク、賃貸オーナーは家賃損失リスクも
近年、日本では水害や地震による被害が相次いでいます。「令和2年7月豪雨」では、7月3日から31日にかけて、熊本県を中心に九州や中部地方など日本各地で集中豪雨が発生し、多くの人が避難所暮らしを余儀なくされています。梅雨前線が東北地方に移動してからは、秋田県や山形県で大雨となり、最上川の氾濫などがニュースとなりました。
今年の7月上旬（1〜10日）に観測された全国の降水量の総和は、1982年以降の旬ごとで最大だった2018年7月上旬（西日本豪雨）を超えています。また、7月上旬に1時間50mm以上の降水が発生した回数は82回で、1982年以降最多だった2019年10月中旬（令和元年東日本台風）の69回を超えました。総務省消防庁による住家被害の状況（8月24日15時時点）は、全壊319棟、半壊2009棟、一部破損2230棟、床上浸水6985棟、床下浸水6949棟となっています。
また、活断層が多い日本では年間１,500回以上の有感地震（震度1以上）が発生しています。日本の国土面積は全世界の約0.28％ですが、マグニチュード6以上の地震の約20％は日本で起きています。「首都直下地震等による東京の被害想定」（2012年4月公表）では、東京湾北部地震 （Ｍ７.3）が起きた場合、建物被害は約30万4,300棟と予測しています（火災を含む）。
こうした災害の被害を軽減するには、建物の強さが重要です。当社施工の建物は、構造の要となる柱と梁の耐震性を追求。コンクリートの質にもこだわり、建物を強固なものとしています。そのかいあって、阪神・淡路大震災や東日本大震災、2018年の大阪府北部地震では、当社の施工物件・建設中物件において、全半壊などの大きな被害はありませんでした。
当社施工の建物では、建物の構造を頑丈にするだけでなく、建物と地盤の間に免震装置を設ける免震構造をお選びいただくことも可能。土地の性質や予算などを踏まえ、最適な構造をご提案いたします。
災害への備えとして保険は欠かせません。その基本となるのは火災保険で、補償は自然災害にも適用されます。建物はもちろん、家具全般などの動産も補償の対象ですが、水災に関する補償をはずしてしまうと、例えば床上浸水等で家具や家電製品などに損害が出たとしても補償されません。ハザードマップで確認し、水災の恐れがある場合は水災リスクを必ず付帯しましょう。（図1参照）
火災保険は、建物のみ・家財のみ・建物と家財両方の3タイプがあり、賃貸物件のオーナー様が加入するのは建物を対象とする火災保険。入居者様が加入するのは家財の補償付きの火災保険です。
居住が困難になるほどの被害に備え、オーナー様が加入する火災保険に家賃補償の特約を付帯することもできます。これにより、家賃収入が途絶えても損失が補償されます。（図2参照）
通常、建物の不具合による漏水などは火災保険の対象外ですが、補償する特約もあります。排水設備による水漏れ事故や室内の汚損、共用部分の照明の破損による損害の補償も可能になりますが、どのような補償を付帯できるかは、保険会社や代理店に確認する必要があります。
保険で地震にも備えたいところですが、地震による損害は火災保険の対象外です。補償を受けたいなら、地震保険に加入する必要がありますが、地震保険のみの加入はできません。地震保険は火災保険に付帯する形でしか契約できず、補償金額は火災保険の金額に左右されます。
地震保険では、地震・噴火またはこれらによる津波を原因とする火災・損壊・埋没・流失によって、保険の対象である建物または家財が損害を受けた場合に保険金が支払われます。補償対象となるのは、居住用の建物および、その建物に収容される家財（生活用動産）。住居として使用されない工場や事務所、有価証券、自動車などは対象外です。
近年の風水害では、避難所生活を余儀なくされる人が多く、長期化が問題になっています。新型コロナウイルス感染の危険を考えて避難所の利用を躊躇するケースもあり、今後は在宅避難を選択したいと考える人が増えると思われます。
当社が設計・施工した建物の中には、こうしたニーズに応えられる「防災力強化マンション」があります。防災倉庫を11階以上の共用部に設置するほか、エレベーターを地震時の安全装置が付いたものにするなど防災力を高めており、大阪市の防災力強化マンションに認定されています。（事例参照）
防災倉庫を11階以上の共用部に設置
被災時のマンション住民の生活基盤の確保や、地域への貢献に寄与するため、マンションの防災上の特色（津波避難ビルに登録）等について明文化し、建物賃貸借契約書における特約事項に定める。
当社は創業以来、建物の安全性を高めるノウハウを蓄積し、近年の様々な法改正にもいち早く対応しています。さらに、浸水被害を防ぐために床を高くする、防潮堤で津波に備えるといった特殊な工夫を盛り込んだ物件も手掛けております。
災害に強い建物は、オーナー様の大切な資産を守るだけでなく、入居者様にアピールできる大きな付加価値となります。建物だけでなく、保険のオーダーメイドに関するご提案も可能ですので、ぜひ当社にご相談ください。
ONE POINT!
損害保険ジャパン株式会社
東京法人営業部第一課
課長 関 理恵子氏
今年も豪雨や台風等による風水害が発生しております。被害を受けられた皆さまに、心からお見舞い申し上げます。
近年は、１年に複数回、大規模な自然災害が各地で発生しています。災害の発生を抑制することは困難です。そこで日頃の備えとして、防災意識を高め、対策に努めることが必要です。ハザードマップや防災動画など、市町村、保険会社などのホームページで数多くの情報が発信されていますので、ぜひご活用ください。
そして、万が一被害にあった場合に金銭的な負担を軽減するため、保険にご加入いただくことも大切な備えです。しかし、ご加入時期や保険料をおさえたプランにご加入いただいている場合は、水害や地震被害が補償対象外であったり、自己負担額が高額に設定されていて、いざという時に十分な補償を受けられないケースがございます。ご加入の保険の補償内容をしっかりご確認いただくことをおすすめいたします。
『不動産投資と火災保険
改訂増補版』
藪井馨博著
様々な事故処理を経験した著者が、実体験をもとに著した一冊。賃貸経営上に不可欠な火災保険という目線から、収益物件の見極め方を徹底的に解説する。（2200円）
▸問合せ 梓書院
https://www.azusashoin.com/
『避難所に行かない
防災の教科書』
西野弘章著
2019年の台風の極限体験の中で役立った技術とツールの実践的な活用方法をわかりやすく解説。DIYでの自宅の安全性の強化や、被災時の食のノウハウなど盛りだくさんの内容。（1760円）
▸問合せ 扶桑社
https://www.fusosha.co.jp/
2005年に誕生した、54階建て・高さ193mの超高層マンション。「回転する胴体」という意味を持つ名前はまさにその姿を表しており、最上階は1階に対して90度ねじれています。設計を担当したのは、アテネオリンピックのスタジアムなどを手がけたことで知られるスペイン出身の建築家、サンティアゴ・カラトラバ。スウェーデンの南端に位置するスコーネ県マルメ市が彼に再開発プロジェクトのシンボルとなる建物の設計を依頼し、知的で美しい高層ビルが生まれました。5つの階で構成されるブロックが積み重なる形になっており、1階から10階まではオフィス。上の階は149世帯分の住宅で、最上階と53階は会議室になっています。
