相続税は土地の評価で大きく減らす

相続税の土地評価は、10件に1件は時価よりも高くなる

相続税の土地評価は、10件に1件は時価よりも高くなる　そこで税理士等の専門家の腕の見せどころ。それは、財産評価の際に減額要素を見逃さず、評価額に落とし込み節税を実現することです。相続財産の評価には一定のルールがあります。そのため、どの税理士が計算しても節税できる金額は同じと考えがち。

しかし、実際は税理士の数だけ違った評価があると言ってもよいぐらいです。その違いが現れやすいのが土地評価の部分。土地の減額要素をどれだけ見つけ出し、しっかり数値に置きかえられるか、というところに評価額の差が如実に表れます。　第1章で述べたように、土地評価の基本は「時価」です。時価の定義を大まかに言うと、土地を市場で第三者に売買するときの価格のこと。

これに対し、税務上の土地評価においては「路線価」を使います。路線価とは、道路に面する標準的な土地1㎡あたりの価格のことです。

土地の評価額は、路線価と土地の面積をかけ、さらに補正率を乗じたものです。つまり、路線価×土地の面積×補正率＝土地の財産評価額となります。

補正とは、土地の形状や位置などによる減算・加算分です。たとえば土地の形状が悪かったり、都市計画道路予定地となっていて建築に制限があったりすれば、評価減となるので補正率表に従い補正率を乗じます。国は路線価を時価の目安となる公示地価の8割程度に設定しているので、通常、路線価で算出した土地の評価額は、売買されるときの時価よりも低くなる場合が多くあります。

土地の形状や位置は千状万態、まったく同じ土地など存在しない

ここまでは、相続税を扱う税理士等の専門家なら多くの方が理解している話。しかし、問題はここからです。

土地の形状や位置は千状万態、まったく同じ土地など存在しません。なかには、評価額を算出することすら難しい土地もあります。そのような土地の場合、路線価を使って画一的な評価をすると、時価として適切でない評価額になってしまうこともあります。たとえば、「周知の埋蔵文化財包蔵地内にある」土地の場合。周知の埋蔵文化財包蔵地に該当すれば、広大な土地の場合、宅地開発のときに発掘費用などがかかります。土地の買い手とすれば、近くに周知の埋蔵文化財包蔵地から外れた土地が同じ価格で売りに出されていれば、当然そちらを買います。売り手はそのことをふまえて売り値を低めに設定しなければ売れません。しかし、路線価評価では埋蔵文化財包蔵に関する具体的な評価の規定がないので、時価よりも評価額が高くなりがちです。

また、土地の価格が右肩下がりの昨今、特別な問題のない土地であったとしても、路線価で算出した額で売れないことも出てきています。時価より低いはずの路線価での評価額でも売れないのです。

土地評価にあたっては、このように時価として適切でない評価額となってしまうケースがあることを頭に入れておかなければならないのです。相続案件の土地の10件に1件ほどは、このようなケースに当てはまります。

正しく評価されるかどうかで数百万円から数千万円の違いが出ることですから、10件に1件というのは、決して油断できない確率です。土地を多く持つ資産家なら、適正な時価評価の積み重ねが大きな金額になるので、なおさら注意すべきでしょう。