土地（不動産）売却をした際の譲渡税について

土地や不動産を売却するにあたって、収入がある一方で仲介手数料や測量費といった支出があります。

そして、売却によって出た利益に対して税金がかかります。

この税金を譲渡税といいます。

売却も譲渡の一つにあたるため譲渡税となります。

ここでは、譲渡税は何なのか？どれくらいかかるのか？

気を付けておきたいポイントをご紹介します。

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譲渡税とは？

譲渡税は前述のとおり売却によって出た利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。

まず、譲渡所得の計算方法は次のようになります。

収入金額－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額＝課税譲渡所得金額

ここでいう「収入金額」が売却によって得た収入で、「取得費」は土地や不動産を自身が購入した時にかかった費用です。

譲渡費用は仲介手数料などの諸経費です。

「特別控除額」は場合によって認められている控除額です。

土地や不動産によって得られる譲渡所得は、給与所得など他の所得と合計せずに分離して課税する制度が採用されています。

ここで、譲渡税の計算方法です。

譲渡税は所有していた期間によって税率が異なります。

1．長期譲渡所得…所有期間が5年超
課税譲渡所得金額　×　20%（所得税15%、住民税5%）

2．短期譲渡所得…所有期間が5年以下
課税譲渡所得金額　×　39%（所得税30%、住民税9%）
※平成25年～平成49年の期間、復興特別所得税として2.1%が加算されます。

例えば、800万円で購入した土地を1000万円で売却します。

譲渡費用には40万円がかかりました。特別控除額は0とします。

この時、譲渡所得は160万円です。

所有期間が6年であった場合譲渡税は32万円となり、所有期間が4年の場合譲渡税は62.4万円となります。

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所有期間の注意点

上記をご覧になって分かるとおり、譲渡税は所有期間によって税率が大きく異なります。

そして注意したいのがこの所有期間の計算の仕方です。

所有期間は不動産の購入日から譲渡日までの期間ではないのです。

所有期間は購入日から譲渡した年の1月1日時点の期間となります。

そのため、実際は5年以上所有していたとしてもこの1月1日時点というルール上、5年未満とみなされることがあるのです。

譲渡税を抑えられるケースがある

譲渡税の税率の高さに悲しくなったところですが、場合によっては譲渡税を抑えられるケースがあります。

・所有期間10年以上の居住用財産には軽減税率が適用され、税率が20%から14%（所得税10%、住民税4%）になる。
・居住用の不動産の場合、特別控除額3,000万円。
・買換えの場合、譲渡税を繰り述べする特例がある。居住用と事業用資産の二種類あり、どちらも譲渡税を抑える制度となる。ただし、取得費は引き継がれる。

その他にも、特別控除として、公共事業や区画整理などを理由に譲渡する場合に最大5,000万円の特別控除があります。

以上が譲渡税を考える時おさえておくべき基本的なポイントとなります。

実際の税額の計算は、物件の種類や面積、築年数なども影響するため個々の事例によって異なってきます。

税務署や税理士に相談すると安心でしょう。