アパート経営・マンション経営の手続きと流れ

契約と工事着手

これまでの土地情報や市場調査、経営プラン、資金計画を終えたら、アパート事業・マンション事業計画書を金融機関へ提出し、融資の申し込みを行います。

ここで、ローンの金額や支払利息も決まることになります。

ローン審査確認が終わったら、不動産売買契約の締結を行い、建築会社の選定や、どのような工事を行うのかを確定させ、建築確認申請許可後、工事に着手します。

建物の登記

工事が終わり、行政機関の審査を通過したら、建物の登記を行います。

土地も新たに購入して所有する場合は、土地の登記も行うことになります。

土地と建物にはそれぞれ独立した登記簿が存在し、登記事項も若干異なります。登記にも費用がかかりますので、初期投資費用として計上しておきましょう。

この時点で、自治会（町内会）との挨拶を済ませるなど、これからの経営がスムーズに進むように調整をしておきます。

開業届の提出

建物のリフォームや建築が完了して、入居者募集を始める事業開始1ヶ月以内に、納税者の住所地を所轄する税務署へ「個人事業の開廃業等届出書」を提出しておきます。

アパート経営・マンション経営をはじめるにあたって、届け出る必要のある公的な書面はこれだけで、特別な資格や許認可は必要ありません。

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節税のメリットを受けるための書類の準備

アパート経営・マンション経営では節税のメリットを受けることができますが、それには以下の3つの申請書、届出書が必要になりますので準備しましょう。

• 所得税の青色申告承認申請書（開業後2ヶ月以内）
• 青色事業専従者給与に関する届出書（開業後2ヶ月以内）
• 減価償却資産の償却方法の届出書（開業した年の翌年3月15日まで）

これらの書類を提出しておくと、春の確定申告時に

• 賃貸経営の赤字が3年間繰り越される
• 不動産所得から特別控除が差し引かれる
• 10室以上の規模の経営で、専従者給与の支払いができる

などのメリットが受けられます。

専従者給与は、生計をともにしている親族に対しても給与を支払うことができる上、必要経費に計上できることから、税務上の節税効果が見込めます。

入居者募集を行う

入居者募集に着手します。工事に着工した段階で入居者募集の計画を立案しておくとスムーズです。

不動産会社に仲介を依頼したり、入居者募集の広告を出したりなど、計画通りの内容で、入居者募集を行います。

計画の実行は、自治会との調整や、行政機関への各種届出が済んだ段階で行うのが一般的です。

竣工時に入居受け入れを開始し、同時に管理業務が開始されることとなります。

ワンルームマンション経営など、リフォームや建築工事の必要のない種類の経営形態の場合は、ローンの手続きと不動産の購入、登記、書類の届出と、工事の段階を飛ばして手順を進めて行きます。

アパート経営のマーケティング活動

アパート経営・マンション経営を始めるにあたっては、まずどこで、どのような物件を所有して始めるかということを検討し決定する必要があります。また安定収入を得るためのも、立地環境や将来の資産価値などさまざまなマーケティング調査が必要になります。主に以下のような内容を調査して、アパート経営・マンション経営がうまくいくかどうかを診断していきます。

1.利便性（最寄駅までの利便性や距離・道路状況・バスの有無）
2.住環境（買い物・学校・病院・公園など）
3.将来の都市計画
4.周辺の競合物件の状況（家賃・間取り・設備など）
5.土地の評価額相場
6.将来的な資産価値
7.需要と供給

最終的に大事なのは、賃貸アパート・マンションを経営するだけの需要があるかどうかの見極めです。適正な家賃設定や間取りの設定など、周辺の競合物件の動向を調査し、供給過多になっていないか、充分に収益の得られる事業なのかを明確化することです。
地域によっては都市計画法や建築基準法によって、その場所に建てられることのできる建物の種類、大きさ、部屋数などが制限されている場合があります。そのような専門的なポイントを含め、必ず信頼のおける専門家に依頼して、しっかり確認しておく必要があります。

アパート経営の資金計画・事業計画の策定

調査で分かった事実をもとに、事業をはじめるためにどれくらいの資金が必要で、どれくらいの収益が見込めるのかなど、初期にかかる費用の見積もり等を算出し、事業計画を策定します。

資金計画について

資金計画には以下のような内容を入れておく必要があります。
1.本体工事費（建築費）
2.付帯工事・設備費
・屋外電気・給排水・ガス工事費等
・外構工事費
・空調設備工事費
3.諸経費（保険料・手数料など）
・不動産取得税、登録免許税、印紙税
・建築確認申請等手数料等
・ローン手数料
・火災保険料等
※同時に土地も取得する場合は、土地取得費も含みます

事業計画について

アパート・マンション賃貸経営は不動産事業です。ついては事業計画は、金融機関からローン借入をする際に必要となる資料です。中長期にわたり確度の高い収支が求められ、きちんと事業としての収益が得らえることを市場調査で得られた情報を基に事業計画に数字として盛り込みます。収支計画には以下のような費目を入れておく必要があります。

1.建築するアパート・マンションの概要
2.収支計画
・収入（家賃の設定・空室率を含む）
・支出（利息を含めたローン借入の返済、積立て修繕費、税金、管理費など）
・減価償却費
減価償却費とは、建物の耐用年数の基準に、経年による建物の資産価値の減少分を、毎年必要経費として計上することができます。所得税を軽減できるため、収支計画上欠かせない費目となります。
※家賃と空室率に関してはいろいろなパターンを想定し、ブレークイーブンポイントを設け、確実な事業としての展望を明記することで、金融機関にもわかりやすい資料となります。