100坪は何平米？土地活用法や活用のポイント

1坪は約3.3平方メートルのため、100坪は約330平方メートルです。100坪の土地があれば、マンション・アパートの建築や駐車場の設置など、さまざまな用途で活用できるでしょう。

本記事では、100坪の土地の広さをわかりやすく紹介し、考慮すべき土地への制限やおすすめの土地活用法、土地活用事例を解説します。所有している土地を有効活用したいとお考えの方はぜひ参考にしてください。

100坪は約330平米

1坪が約3.3平方メートルなので、100坪は約330平方メートルです。100坪の土地は、シングルのテニスコート2面分や、25メートル×6レーンのプール1個分、バレーやバスケットボールのコート2面分とほぼ同じ広さだといえます。

整形地なら、間口15メートルでも奥行を22メートル確保でき、賃貸用のマンション・アパートの建築も可能です。

公益財団法人日本住宅総合センターの「民間賃貸住宅の供給実態調査」によると、国内における賃貸マンション・アパートの平均敷地面積は、200平方メートル（約60坪）～500平方メートル（約150坪）未満が最も多いことから、100坪の土地はマンション・アパートの建築に向いているでしょう。

ただし、土地活用の際は、土地に関するさまざまな制限を考慮しなければなりません。例えば、土地の敷地面積に対する延床面積の割合を表す「容積率」の制限がある地域では、大規模な建物が建てられない場合があります。容積率が大きい地域ではマンション、容積率が小さい地域ではアパートなど、制限に合わせた土地活用法を選択しましょう。

参考：公益財団法人日本住宅総合センター「民間賃貸住宅の供給実態調査」

土地活用するなら知っておきたい！土地への4つの制限

たとえ自分が所有する土地であっても、その土地に建てる建物の大きさや高さ、用途には一定の制限がかかります。

土地活用する際には、以下の4つの制限を知っておきましょう。

• 建ぺい率
• 容積率
• 用途制限
• 高さ制限

各制限の内容を解説します。

建ぺい率：建築面積に対する制限

建ぺい率は、敷地面積の中に占める建築面積（敷地を真上から見たときの建物の面積）の割合を指します。

例えば、建ぺい率70％の地域で100坪の土地に建物を建てる場合、建築面積は70坪までです。

建ぺい率は、防災や風通し、日当たり、景観の観点から、建築基準法に基づいて設定されています。30％から80％まで土地によって値が異なり、土地や建物の条件によっては建ぺい率が緩和される場合もあります。

敷地面積が広くても、建ぺい率が小さく設定されている地域では、建築面積を広くとることはできません。建ぺい率が小さく設定されている地域でマンション・アパートを建築する場合、住戸数を増やすためには建物の高さを高くする必要があるでしょう。

容積率：延床面積に対する制限

容積率は、敷地面積に対する延床面積（各階の床面積を合計したもの）の割合です。玄関やロフト、バルコニー、地下室、ビルトインガレージなどは、延床面積に含まれません。

例えば、建ぺい率70％・容積率200％の地域で100坪の土地に建物を建てる場合、建築面積は70坪まで、延床面積は200坪までです。

容積率の上限は市町村の都市計画で定められていますが、土地の条件によっては建ぺい率と同様、容積率も緩和される場合があります。

容積率が小さく設定されているエリアでマンション・アパートを建築する場合、延床面積が制限されるため住戸数が限られてしまいます。少ない戸数でどのように経営していくのか、経営戦略が求められるといえるでしょう。

用途制限：建物の用途に対する制限

用途制限は建物の用途に対する制限です。都市計画法における都市計画区域内の市街化区域には、13に区分された用途地域が設定されており、用途地域によって建築できる建物の種類や規模が細かく制限されます。

用途地域にかかる制限を、住居系地域8種、商業系地域2種、工業系地域3種に分けて見ていきましょう。

住居系地域

住居系地域には、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域、田園住居地域の計8種があります。それぞれの特徴と用途は以下のとおりです。

住居系地域はマンション・アパートの建築が可能です。容積率が小さめに制限されているため、中小規模のマンション・アパートの建築に向いているでしょう。

商業系地域

商業系地域には、近隣商業地域と商業地域の2種があり、それぞれ以下のような特徴があります。

商業地域では容積率の上限値が高く設定されているため、大規模なマンションの建築が可能です。

工業系地域

工業系地域には、準工業地域、工業地域、工業専用地域の3種があります。それぞれの地域の特徴や用途の制限は以下のとおりです。

準工業地域や工業地域ではマンション・アパートが建築できますが、工業専用地域では建築できません。

高さ制限：建物の高さに対する制限

土地によっては建物の高さが制限されます。おもな高さ制限は、絶対高さ制限、道路斜線制限、隣地射線制限、北側斜線制限、日影規制の5つで、概要は以下のとおりです。

絶対高さ制限が低く設定されている地域では、大規模なマンション・アパートの建築はできません。高さはマンション・アパートの規模を決定する重要な項目であるため、高さ制限も必ずチェックしておきましょう。

100坪の土地に建てられるのはどのような建物？

100坪の土地であれば、マンション・アパートの建築がおすすめです。

例えば、建ぺい率が80％、容積率が400％に設定されている地域の場合、100坪の土地に建築できるマンションの建築面積は80坪まで、延床面積は400坪までです。各階の床面積を65坪としても、6階建てのマンションが建築できます。

また、前述のように、国内における賃貸マンション・アパートの平均敷地面積は、約60坪～150坪が最も多く、100坪の土地はマンション・アパートの建築に最適だといえるでしょう。

土地が余ってしまっているという場合には、長期的な収入を見込めるマンション・アパートなどを建築して土地活用してみましょう。

100坪の土地の価格相場とかかる税金

現在所有している土地をより良く活用するには、綿密な収支計画を立てる必要があり、そのためには、土地の価格相場や土地にかかる税金をあらかじめ把握しておくことが大切です。ここでは、100坪の土地の価格相場と、土地にかかる固定資産税の概要を解説します。

100坪の土地の価格相場

国土交通省の「令和6年度都道府県地価調査」における都道府県別・用途別平均価格によると、2024（令和6）年度の主要都市における住宅地の平均価格は以下のとおりです。なお、100坪の土地価格については、1坪を3.3平方メートルとして計算しています。

＜住宅地の平均価格＞

出典：国土交通省「令和6年都道府県地価調査」

市場で実際に取引された価格である「実勢価格」は、地価の1.1倍が目安とされています。上記の数字はあくまで目安のため、実際の取引の前に、国土交通省の不動産情報ライブラリで、周辺の土地の取引事例などを確認しておくとよいでしょう。

100坪の土地にかかる固定資産税

土地にかかる固定資産税は、下記の計算式で算出できます。

課税標準額は基本的に固定資産税評価額と同じで、「土地の面積×固定資産税路線価」で算出できます。

固定資産税路線価を調べる場合は、市町村のホームページや、一般社団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を利用しましょう。

また、固定資産税および都市計画税は、小規模住宅用地に対する税の軽減措置により、200平方メートル以下の部分に対して課税標準額が軽減されます。

＜小規模住宅用地に対する税の軽減措置＞

土地にかかる固定資産税および都市計画税の算出方法や節税のコツについては、下記関連記事で詳しく解説しています。併せてご覧ください。

関連記事：
土地の固定資産税・都市計画税はいくら？仕組みや計算方法・節税のコツ

100坪の土地におすすめの活用法7選

ここからは、100坪の土地の活用法を紹介します。所有する土地の特性をふまえて、土地に合った活用法を選択しましょう。

100坪の土地におすすめの土地活用法は、以下の7つです。

• マンション・アパート
• 駐車場
• 高齢者施設・介護施設
• 賃貸併用住宅
• 商業施設
• オフィスビル
• 太陽光発電

マンション・アパート

マンションやアパートを建築し、家賃収入を得る方法です。賃貸需要があれば安定的に収入を得られるだけでなく、住宅用地として活用することで節税効果も得られます。

ただし、マンション・アパート経営には、入居者が不足して家賃収入が減る空室リスクや、自然災害などにより建物が損傷する災害リスクなどがあります。

安定した経営を実現させるためにも、一括借り上げ制度を利用する、実績豊富な建築会社に綿密な事業計画を立ててもらうなどの方法でリスクに備えましょう。

マンション・アパート経営は、駅から近いエリアや、スーパー、学校などがそろった住環境が整っているエリアにおすすめです。

関連記事：
アパート経営・マンション経営を成功させるコツと基礎知識

駐車場

コインパーキングや月極駐車場を整備して利用料を得る方法です。建物を建てる必要がないため初期費用が少なく、経営にも手間がかかりません。

100坪の土地があれば、広々とした駐車スペースを確保できるでしょう。転用もしやすく、土地活用法が決まるまでの一定期間だけ、駐車場として活用するのも一手です。

ただし、駐車場は収益性が高くない点がデメリットです。また、住宅用地として活用するわけではないため節税効果は期待できません。

駐車場が適しているのは、工業地域や住宅街など、車の出入りが多いエリアです。土地周辺の需要を見極めることが重要でしょう。

高齢者施設・介護施設

有料老人ホームなどの福祉施設を建築し、社会福祉法人などと契約して賃料収入を得る方法です。賃貸経営が難しく利便性の悪い地域でも、これらの施設なら一定の需要が見込めます。

ただし、転用は難しいため、長期的に需要が見込めるかどうかを予測したうえで、活用方針を決定しましょう。

高齢者施設や介護施設は、どのような土地でも一定の需要があります。介護施設経営の概要やメリット・デメリットについては、下記関連記事でも解説していますので、併せてご覧ください。

関連記事：
土地活用で介護施設を経営するメリット・デメリットは？流れや費用も解説！

賃貸併用住宅

自宅用スペースと賃貸用スペースがある建物を建築し、賃貸用スペースを貸し出すことで家賃収入を得る方法です。建物の建築時に住宅融資を活用できるのがメリットですが、プライバシーの確保には工夫が必要です。

賃貸併用住宅として活用するなら、賃貸物件用の駐車スペースを確保できる広い土地が向いています。交通の便が良く住環境が整っているエリアなら、需要も高いでしょう。

関連記事：
賃貸併用住宅の種類 （アパート・マンション・一戸建て）
アパート・マンション・ビルの賃貸併用住宅のメリット・デメリット

商業施設

商業施設を建築してテナントから賃料を得る方法です。貸し出す方式には、事業用定期借地権方式やリースバック方式などがあります。

• 事業用定期借地権方式：土地のオーナー様が賃借人に土地を貸し、賃借人が建物を建築する方式
• リースバック方式：賃借人が土地のオーナー様に建築費用を支払い、土地のオーナー様が建物を建築、賃借人に土地と建物を貸す方式

商業施設経営はトラブル発生のリスクが低く、立地によっては高収入を見込めるでしょう。ただし、テナントが移転したり撤退したりする可能性があります。

繁華街や商業地域や幹線道路沿いなど、集客が見込めるエリアにある土地は、商業施設に向いているといえるでしょう。

関連記事：
商業施設とは？店舗ビルとの違いや定義について解説

オフィスビル

オフィスビルを建築し、賃料収入を得る方法です。賃貸需要の高いエリアなら、賃料を高く設定しても収入が見込めます。ただし、オフィスビル経営は適した立地が限定的で、景気の影響を受けやすいというデメリットもあります。

オフィスビル街の近くや駅の近くにある土地が、オフィスビル経営に向いています。求められている間取りや賃料をリサーチしてから経営を始めましょう。

太陽光発電

太陽光発電パネルを設置し、売電収入を得る方法です。対人トラブルや空室リスクがないというメリットがありますが、ほかの土地活用法と比べると、収益性は低くなります。

太陽光発電は、田舎の土地や、平らで周囲に遮蔽物がない土地に向いています。

100坪の土地活用成功のポイント

100坪の土地を活用する際は、以下の3つのポイントを押さえましょう。

• 地域のニーズに合わせる
• 収支計画を立てる
• リスクに備える

ポイントを押さえて土地活用を始めることで、土地活用失敗のリスクを減らすことができます。ポイントをそれぞれ見ていきましょう。

地域のニーズに合わせる

前述のように、100坪の土地の活用法には、マンション・アパート経営、駐車場経営などさまざまな選択肢があります。活用法を選ぶ際は、それぞれのメリット・デメリットを比較することも大切ですが、なにより、地域のニーズがあるかどうかを詳しく調査することが大切です。

地域のニーズがない活用法を選んでしまうと、収入は見込めません。土地周辺を調査し、どのような土地活用が行なわれているのか、どのような土地のニーズがあるのかをチェックしましょう。

どのように活用すべきか悩む場合は、土地活用の専門家に相談するのがおすすめです。その土地に合った最適な活用法を提案してくれるでしょう。

収支計画を立てる

土地活用は数年、数十年単位で行なうため、見通しが甘いと事業に行き詰まる可能性も否定できません。初期費用や維持管理費用、税金などを細かく算出して、無理のない収支計画を立てることが重要です。

100坪の土地活用は事業規模も大きくなりやすいため、より綿密な収支計画を立てたうえで、土地活用の方針を決定しましょう。

リスクに備える

どのような土地活用にもリスクはあります。100坪という土地の広さや立地を最大限活かすには、リスクを最小限に抑える工夫が大切です。

例えば、空室リスクを抑えるために一括借上げ制度を利用するなど、工夫によって大幅にリスクを軽減できる場合もあります。

100坪の土地の活用事例

100坪の土地は、実際にどのように活用されているのでしょうか。四大都市圏を中心に土地活用ビジネスを実施している「生和コーポレーション」での、100坪の土地活用の事例を3件紹介します。

【事例1】競合物件と差別化したホテルライクなマンション（102.53坪）
【事例2】地上2階建ての木造グループホーム（約106坪）
【事例3】第一種住居地域での木造3階建ての賃貸アパート（122.33坪）

内部リンク：
土地活用の事例・実例

【事例1】競合物件と差別化したホテルライクなマンション（102.53坪）

初めに紹介するのは、自宅兼事務所として使用していた建物の建替え事例です。

隣接する賃貸マンションや分譲マンションと差別化するため、デザインに非常にこだわっています。住む人に高揚感を与えるようなホテルライクな雰囲気と、ゆったりと広くとられた空間が特徴です。

敷地面積は約100坪。近隣商業地域にあり、周辺には住宅街もあります。10階建てにオーナー様宅と賃貸部分、テナントを同居させており、戸数は全36戸です。

物件データ

• 敷地面積／338.93平方メートル（102.53坪）
• 建ぺい率／80％
• 容積率／400％
• 用途地域／近隣商業地域
• 建築面積／206.85平方メートル（62.57坪）
• 構造／鉄筋コンクリート造10階建て
• 施工面積／1937.72平方メートル（586.16坪）
• 戸数／36戸（1K・16戸／1LDK・17戸／居宅・2戸／店舗・1区画）

物件の詳細はこちら

【事例2】地上2階建ての木造グループホーム（約106坪）

賃貸住宅ではなく福祉施設としての活用もあります。こちらの物件では、約106坪の敷地内に木造の地上2階建てのグループホームを2区画整備しています。

物件データ

• 敷地面積／353.09平方メートル
• 構造／木造地上2階建て
• 用途／寄宿舎2区画

物件の詳細はこちら

【事例3】第一種住居地域での木造3階建ての賃貸アパート（122.33坪）

最後に紹介するのは、月極駐車場から事業転換し、木造3階建ての賃貸アパートを建築した事例です。オーナー様は、駐車場経営で発生していた無断駐車などのトラブルを機に、事業転換を図りました。

土地は第一種住居地域にあり、敷地面積は約122坪です。下町の街並みに合う白を基調とした外観で、9戸の居室は開放的な空間に仕上がっています。設備・仕様は分譲マンション並みのグレードになっており、ほかの物件との差別化も実現しています。

物件データ

• 敷地面積／404.41平方メートル（122.33坪）
• 建ぺい率／43.75％（60％）
• 容積率／102.26％（160％）
• 用途地域／第一種住居地域
• 建築面積／176.93平方メートル（53.52坪）
• 構造／木造地上3階建て
• 施工延床面積／446.65平方メートル（135.11坪）
• 戸数／9戸（すべて賃貸部分）

物件の詳細はこちら

まとめ：土地活用は実績豊富な生和コーポレーションにお任せください

100坪は約330平方メートルで、土地活用するのに十分な広さです。100坪の土地の活用法としては、マンション・アパートや駐車場などが挙げられます。土地や建物にかかる制限や地域での需要などをふまえて、土地活用法を選択しましょう。

どのように土地活用すれば良いかわからないとお悩みの方は、土地活用50年以上の実績がある「生和コーポレーション」にぜひご相談ください。大切な土地だからこそ、悩みや苦労は尽きないものです。土地活用に関するあらゆる疑問やお悩みにお応えし、解決策をご提案いたします。

土地活用お悩み相談室