一括借上げ（サブリース）の仕組みやリスク、良くあるトラブル事例

一括借上げ（サブリース）による賃貸住宅経営について耳にする機会が増えています。しかし、その仕組みがよくわからないとか、万一不動産管理会社とトラブルになったらという心配から、思い切って実行できないという方もいるようです。

そこで今回は、一括借上げ（サブリース）の仕組みとなぜトラブルが発生するのかについて解説します。

一括借上げ（サブリース）の仕組みについて

一般的に賃貸住宅経営では、賃貸物件を所有するオーナー様が入居者と直接契約を結び、家賃・共益費・礼金などを集金して収益を上げます。

この場合、収益は基本的にすべてオーナー様の収入となります。その代わり建物や設備の故障など所有する賃貸物件の管理業務は、自分自身で行なうか外部業者に必要に応じて依頼しなければなりません。

一方、一括借上げ（サブリース）による賃貸住宅経営は、不動産管理会社がオーナー様からアパートやマンションなどをまとめて借上げ、貸主として入居者の募集業務から契約業務、家賃・共益費・礼金などの集金業務、物件の管理業務などをすべて行ないます。

また、一括借上げ（サブリース）を契約する際、空室が発生しても家賃がオーナー様に支払われるため、オーナー様側から見れば賃貸住宅経営のリスクが大幅に軽減される双方にメリットのある制度ということができます。

ただし、すべての貸主業務を不動産管理会社に任せるため、オーナー様にはコスト負担が発生します。

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一括借上げ（サブリース）の一連の流れとは

一括借上げ（サブリース）を選択した場合の現地調査、契約など一連の流れをご紹介します。

1.物件現地調査
依頼した管理会社が該当物件と周辺の相場などの調査を行なったうえで査定をします。査定結果をもとにオーナー様と管理会社とで検討し、家賃・契約内容を決めます。
該当物件の状態によっては、依頼した会社からリフォームを提案される場合もあります。

2.管理会社との契約
査定結果をもとに決めた契約内容に問題がなければ、管理会社と一括借上げ（サブリース）契約を結びます。これ以降、該当物件に関する実務は管理会社が行ないます。

3.入居者の募集の準備
オーナー様と管理会社の間で契約締結したあとは、入居者の募集準備を管理会社が行ないます。

4.入居者募集
管理会社のホームページや店舗はもちろん、契約条件に応じてその他の仲介店など、さまざまな媒体を使用して募集活動を行ないます。

5.入居審査
入居希望者から申し込みがあった場合、管理会社が入居審査を行ないます。そして審査内容に問題がなく、入居希望者と条件が折り合えば賃貸借契約を締結します。

6.家賃集金・支払い
管理会社が家賃の集金や未納者への催促を行ない、家賃の約90％の金額をオーナー様に支払います。

7.物件運営・管理
入居者のクレーム処理・賃貸物件の維持管理を行ないます。

管理委託と一括借上げ（サブリース）の違い

賃貸住宅経営を不動産管理会社に任せる場合、一般的によく見られる契約が管理委託です。ただ、不動産経営の経験の少ない方においては、管理委託と一括借上げ（サブリース）では何がどう違うのか、わかりにくいこともあるのではないでしょうか。

ここでは、契約形態、手数料、契約期間の4つの項目を取り上げ、管理委託と一括借上げ（サブリース）の違いについて解説します。

契約形態

管理委託は不動産管理会社がオーナー様の代理人になって、入居管理・クレーム対応・設備修繕といった業務を行なう契約です。ただし、賃貸借契約はオーナー様と入居者との間で締結するので、必要に応じてやり取りする可能性があります。

一方、一括借上げ‘（サブリース）はオーナー様が所有する賃貸物件を不動産管理会社が一括で借上げて、賃貸住宅経営に関するすべての業務を代行する契約です。賃貸借契約についても不動産管理会社と入居者との間で結ぶので、オーナー様がやり取りする必要はありません。

上記をまとめると、両者の大きな違いは「オーナー様が入居者と直接関わるかどうか」という点にあります。

手数料

会社や物件によって手数料は変動しますが、一般的に管理委託なら賃料の3～10％、一括借上げ（サブリース）なら賃料の10～20％というケースが多いです。両者の手数料にかなりの開きがありますが、これは先述した「オーナー様が入居者と直接関わるかどうか」という点とつながってきます。

一括借上げ（サブリース）の場合、入居者との必要なやり取りはすべて不動産管理会社が担当するため、業務量に比例して手数料もアップします。その代わり、オーナー様は物件管理を一任できるので、面倒な手続きや業務も行なわずに済みます。

家賃保証

管理委託の場合、家賃保証はありません。入居者がいない部屋の賃料は入ってこないため、空室のリスクを踏まえて経営しなければなりません。

それに対して一括借上げ（サブリース）の場合は、不動産管理会社が査定した賃料の80～90％を空室の有無を問わず受け取れます。ただし、契約日から60～90日間は入居者募集期間として「免責期間」が設定されています。この期間中は家賃保証がないため、注意が必要です。また、会社によっては、入退去の期間も免責期間になり、家賃が発生しない場合があるので事前確認が必要です。

契約期間

契約期間については管理委託が2年、一括借上げ（サブリース）が2年・10年・20年・30年となっています。管理委託は2年ごとに契約更新しますが、一括借上げ（サブリース）ではローンの返済年数に近い長期契約が一般的です。

一括借上げ（サブリース）の場合、契約期間のバリエーションが多く、更新頻度も少なくて済みます。ただし、一度契約を結ぶと簡単には変更できない点と、契約期間中で賃料の見直しがある点には注意しましょう。

一括借上げ（サブリース）におけるリスクとは

上記のように、一括借上げ（サブリース）契約を行なうと、オーナー様は物件管理・入居者募集・家賃集金といった賃貸物件に関わる煩雑な業務から解放されます。しかしながら、物事には当然メリットだけではなくデメリットやリスクもあります。

そこで、一括借上げ（サブリース）契約における家賃収入減や家賃引き下げなどのリスクについて検証してみましょう。

物件を自己管理した場合より家賃収入が減る

一括借上げ（サブリース）契約の場合、一般的に管理会社が入居者からの家賃を受け取ります。そして、そこから管理会社がオーナー様に対して、家賃の80～90％を支払います。

一方でオーナー様が所有物件を自己管理した場合は、入居者からの家賃などはすべてオーナー様が受け取ります。

そのため、オーナー様が自ら物件管理する場合と比較すると、一括借上げ（サブリース）契約の家賃収入はグッと減少します。

長期の契約でも家賃の引き下げがあること

例えば、契約期間30年など長期の一括借上げ（サブリース）契約をした場合、契約時と同じ家賃が30年保証されると思う方もいらっしゃるでしょう。しかし、実際は30年間ずっと同じ家賃が続かない可能性があります。

物件の老朽化が進んだり、物件周辺の状況が変わったりで入居状況が悪化する可能性があるため、一括借上げ（サブリース）契約では数年に一度、家賃などの見直しを行なうのが一般的です。

その際に、管理会社から家賃の引き下げを提案されることがあります。このように家賃見直しの際に家賃が引き下げられれば、それにともなってオーナー様の手元に入る収入も下がってしまうリスクがあります。

家賃見直し時の契約解除

先述のように、オーナー様に保証される家賃は数年に一度、見直しされます。その家賃見直しで管理会社から家賃引き下げを提案された際に、オーナー様と管理会社との協議で合意に至らなかった場合に、管理会社との契約が解除となる場合があります。

一括借上げ（サブリース）のよくあるトラブル事例

先述のように一括借上げ（サブリース）契約にはいくつかのリスクが存在します。
次に、一括借上げ（サブリース）契約における、よくある解約や倒産などのトラブルについて見ていきましょう。

解約に関するトラブル

物件を処分したい、資産運用の観点から売却したいなど、オーナー様はご都合に合わせて資産を処理されたいタイミングがあるでしょう。

しかし、一括借上げ（サブリース）契約の内容によってはオーナー様からの途中解約が難しく、オーナー様の資産活用の自由度に制限がかかる場合があります。

これは、前提としてオーナー様と管理会社との間で賃貸借契約が成立しており、借地借家法によって借主の立場である管理会社が保護される立場となるためです。そのため、管理会社からの途中解約は借主の権利として認められますが、オーナー様からの解約申し出は正当な事由がなければ難しくなります。

また、途中解約の場合、違約金の支払いが必要な場合がありますので、契約時にはしっかりと契約書の内容を確認しておく必要があります。

倒産トラブル

万が一、管理会社が倒産してしまった場合、一般的に管理会社が入居者と結んだ賃貸借契約はオーナー様に引き継がれます。

ただし、倒産した管理会社が適正な倒産処理を行なわなかった場合、管理会社が入居者から預かった敷金が回収できない可能性もあります。

また、倒産した管理会社が入居者への通知を行なわなかった場合、入居者が家賃をどこに入金したら良いかわからず支払わなかったり、倒産後も管理会社へ入金し続けてしまったりする可能性があります。

契約内容の確認（理解）の重要性

一括借上げ（サブリース）の説明を聞くと、非常によくできた仕組みであるため、物件さえ用意できれば誰でも簡単に賃貸住宅経営ができるかのように錯覚しがちですが、実は、いくつか注意しなければならない点があります。特に契約する際に以下の点については、よく確認するようにしてください。

また、2016年9月1日付けで国土交通省より、家賃保証を巡るトラブル防止に向けて「サブリースに関するトラブル防止について」が通知されました。

これにより、不動産管理会社はサブリース契約締結前に、将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、重要事項として、契約者に対して説明することを義務付けることを通知しました。

・家賃保証について
家賃保証といっても、空室分の家賃がすべて保証されるわけではありません。不動産管理会社によって賃貸物件に対する保証額はまちまちであり、一定のパーセンテージによる取り決めのルールはありません。

その保証額が家賃の60%なのか80%なのか、その賃貸物件の立地条件や間取り、ニーズ、競合する物件の数などにより契約の条件を取り決めます。

オーナー様、不動産管理会社の双方で十分に話し合い、現状を踏まえたうえで契約を締結することで、長期間にわたり、お互いが信頼できるパートナーシップを築けるといえます。

・家賃改定について
通常の場合、家賃保証は「○○年保証」とかなり長期間の契約内容になっています。しかしながら、家賃保証とは別に家賃の改定についても条項で決められていることが一般的です。

つまり、仮に家賃保証契約の期間を10年契約と設定していても、空室が発生した場合などは、契約途中で家賃の見直しがなされる可能性があります。

例えば契約当初にオーナー様が、家賃10万円で入居者を募れば採算が合うと収支計算をしたとします。

ところが4年後に空室が5件ほど出てしまった場合、家賃保証90%で契約していれば、5件空室が出ても50万円のうち45万円は保証してもらえるということです。

ところが、空室にすぐに入居者を見つけられないと不動産管理会社が判断した場合は、家賃の再設定を行ない、家賃を10万円から8万円に引き下げることができるのです。

8万円の90%は7万2千円です。それが5件分となると36万円となってしまいます。それまで45万円あった5件分の家賃補償額が5万円も減ってしまうことになります。

家賃の見直しは、空室リスクを避けるためにも、必要不可欠といえます。それはオーナー様、不動産管理会社にとっても双方のメリットにつながることであり、事前によく相談して納得できる妥協点を見つけることが大切です。

・免責期間について
不動産管理会社によっては、家賃保証に免責期間を設けている場合があります。免責期間というのは不動産会社が家賃保証をしなくていい期間のことです。

賃貸物件を新築して一括借上げ（サブリース）を始める場合は、入居者の募集を始めてから1、2ヵ月を免責期間とするケースがあり、それは許容範囲といえます。

しかし、なかには入居者の退去時にも免責期間を設ける場合もあり、家賃保証と免責期間の取り決めに関しても、不動産管理会社と契約締結前に十分に確認することが重要です。

・原状回復費用や修繕費用
原状回復費用や修繕費用に対する、不動産管理会社の対応も一律ではありません。退去する入居者へ不正請求が起きないよう、あるいは原状回復が正しく行なわれるように留意する必要があります。

すべて不動産管理会社に任せっきりになってしまうと、上乗せ請求などにつながる恐れがあります。請求費用が発生してからではなく、見積書の内容の提示を義務付けるなどの取り決めをしておくことが必要です。

そのためにもあらかじめ不動産管理会社の原状回復費用や修繕費用に関する規定を明確にすべきでしょう。

・解約について
不動産管理会社と取り交わす一括借上げ（サブリース）契約の解約の条件についてもしっかり確認しておく必要があります。

解約の可否を不動産管理会社側が一方的に決定する契約内容になっている場合は、物件が利益を出せなくなった途端に解約されてしまう可能性があります。その点についても事前によく話し合っておく必要があります。

一括借上げ（サブリース）による不動産経営は、賃貸物件から得られる収益をオーナー様と不動産会社で分け合う、双方にメリットのあるシステムです。そのため最も大切なのは、長期的にビジネスパートナーとして信頼できる不動産管理会社を選ぶことです。

アパート・マンション経営の不動産管理会社を決めるときのポイントとは

これまで述べたように、一括借上げ（サブリース）契約には、家賃保証などのメリットの反面、リスクやトラブルがつきものです。では、どのような観点で管理会社を決めればリスクやトラブルを回避できるのでしょうか。
いくつかのポイントを挙げてみます。
1.管理、運営、業務代行力
・賃貸物件の管理能力
オーナー様は物件管理を管理会社に任せるので、賃貸物件として資産価値が下がらないようにしっかり管理してくれることが重要です。

・管理物件の運営能力
入居者のクレーム対応など運営能力がしっかりしていれば、オーナー様は大切な所有物件を安心して任せられます。

・業務代行力
家賃の集金、未納者への対応など、賃貸物件の経営全般を任せられるのかどうかを確認しましょう。

2.仲介力
ホームページ・店舗・各種広告などを使って入居者を募集し、入居審査のうえで賃貸借契約を結ぶ不動産会社としての仲介力は、空室を出さないための基本です。

3. 事業リスク対応力
入居状態が悪化し空室が続いたときの対応、家賃免責期間の設定内容、オーナー様の都合で途中解約する場合の条件など、管理会社が想定できるリスク・トラブルはさまざまあります。

そういったリスク・トラブルに対してどのような対応方法を準備しているか、またそのような場合にしっかり対応ができる社員が存在しているかは、企業の能力を見極める大切な要素です。

上記の情報を収集して熟考し、ご自身の物件を任せるのにふさわしい会社であるかどうかを吟味しましょう。

関連ページ：不動産管理会社とは？賃貸管理と建物管理の違いや役割について解説

信頼できる管理会社選びが必要

一括借上げ（サブリース）契約は、物件の管理から入居者募集・入居者審査・家賃集金まで一括して管理会社に任せることができる契約です。オーナー様は賃貸物件管理に関する煩雑な業務から解放されます。

しかし一方で、家賃設定やサブリース契約解除などでのトラブルもさまざまあります。

一括借上げ（サブリース）契約をご検討のオーナー様は、管理会社の管理・運営・業務代行などの各能力、仲介力、想定されるリスク・トラブル対応方法などに問題がないかしっかりと確認しましょう。安心して物件を任せられる管理会社を選ぶことが何よりも大切です。