家賃保証の仕組みと良くあるトラブル
所有する物件に空室が出ても、家賃の大半を不動産管理会社が支払ってくれる家賃保証は、賃貸住宅のオーナー様にとっては、非常に魅力的な契約のように思えます。ところが確かに役立っている反面、家賃保証契約を結んだ不動産管理会社との間でトラブルも少なからず発生しているようです。どうしてそのようなことになるのでしょうか。
今回は、家賃保証の仕組みとトラブルに発展しないための回避方法について解説します。
家賃保証とは？
賃貸住宅経営において、もっとも発生しやすく、しかも経営的に大きな痛手となるのが、所有物件の空室リスクです。空室が多くなってしまったり、数は少ないものの長期間に入居者が決まらないなど、家賃収入に大きな影響となる経営リスクです。この空室リスクは、物件の設備を充実させたり、家賃を競合物件と同レベルか低く設定することによってある程度避けることはできますが、住んでいる入居者様に対するケアや収支のバランスからも、残念ながら完全に防ぐことはできません。
そこでよく使われているのが家賃保証による賃貸経営のリスク軽減です。家賃保証とは、空室が発生しても、本来受け取れるはずの金額（家賃）から、取り決められた一定率の金額を不動産管理会社が支払ってくれる保証契約です。
多くの場合この家賃保証は、一括借上げ（サブリース）に包括されることが多く、賃貸住宅のオーナー様は、空室が発生するたびに収入が大きく減ってしまうことや、新たな入居者様の募集について心配することも避けられるため、オーナー様にとって安定した不動産経営のためにもメリットの大きいシステムと言うことができます。
家賃保証に伴うトラブルはなぜ発生するのか？
家賃保証は賃貸経営のオーナー様にとってメリットも大きく、利用されているシステムですが、一方でトラブルになるケースも見られます。トラブルになるケースを調べると、家賃保証の契約内容についてのオーナー様の理解不足や管理会社の説明不足によって起こることが多いようです。以下に家賃保証に伴う代表的なトラブルを示しておきますので、トラブルに発展しないためにも参考にしてください。また、契約者保護の観点から、2016年9月1日付けで国土交通省より、家賃保証を巡るトラブル防止に向けて「サブリースに関するトラブル防止について」が通知されました。これにより、不動産管理会社はサブリース契約締結前に、将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面で交付し、重要事項として、契約者に対して説明することを義務付けなど、ルールの改善を通知しました。
・免責期間によるトラブル
家賃保証には、多くの場合免責期間が設定されています。新築物件に家賃保証を設定する場合は、入居者を集めるのにある程度の時間がかかるため、1、2カ月程度の免責期間が設定されるのは仕方がありません。しかし、不動産管理会社によっては入居者様の退去時にも免責期間に含むケースがあります。免責期間についての取り決めが不動産管理会社側にのみ有利な設定になっていないかどうかチェックする必要があります。
・家賃の減額によるトラブル
家賃保証契約を結んだ場合、空室リスクを保証会社がすべて負うことになります。そのため不動産管理会社は空室が増えたり、なかなか入居者様が決まらない空室が出た場合は、家賃を見直す（減額することができる）条項を契約書に入れている場合がほとんどです。家賃の減額は、オーナー様にとって大きな損失になるため、契約時に家賃の最低保証金額を設定するなど、不動産経営が立ち行かなくならないように対策をとっておく必要があります。
・建築費、修繕費、改装費によるトラブル
一括借上げ（サブリース）契約を前提とした賃貸物件を建築する場合、不動産会社（不動産管理会社）と今後のトラブルを回避するために、建物の建築に係る契約の段階から、建設費、修繕費、改装費について、十分な説明をオーナー様へするよう義務付けされています。これにより、オーナー様に対し、より明確なコストの説明がなされ、トラブルの回避に繋がると期待されています。
・契約解除によるトラブル
不動産管理会社は、さまざまな要因により契約した物件から安定的な利益が得られないと判断した場合は、契約を解除しようとすることがあります。契約書にその旨の記載がある場合は、オーナー様はそれを受け入れるしかありません。契約の解除についても、契約時にしっかりと確認し、収支計画書に基づき無理のない賃貸経営を目指しましょう。家賃保証は、優良な不動産管理会社と契約すればオーナー様にとってメリットの多い契約内容であると言うことができます。しかしながら、一方でその契約内容を十分に理解して契約しないと、後々トラブルに発展する可能性もあり注意が必要です。契約する場合は担当者だけでなく、不動産管理会社自体が信用できるかどうか、よく見極めることが大切です。
