土地活用方法8種類の比較！注意点についても解説

保有する土地の周辺環境や特徴、持ち主であるオーナー様がどのように土地を活用していきたいかによって、活用方法も様々です。以下では、8つの土地活用方法を紹介すると共に、それぞれのメリット・デメリットについて比較してみます。

土地活用を積極的に行うと良い理由

「保有する土地をどう扱えばいいかわからない」という理由から、土地の管理を放置してしまっていませんか。土地は、保有し続けるだけにせよ、活用するにせよ、金銭的な負担、すなわちリスクが生じるものです。
しかし、オーナー様の希望や土地の条件・性質に沿った土地活用ができれば、リスク以上に大きなメリットを享受できる可能性があります。土地活用を行うことで得られるメリットは、大きく分けて「収益」「節税効果」の2つです。

ご自身のケースに置き換えた際にどれほどのメリットとなりうるのか、さっそく見ていきましょう。

関連記事はこちら：土地活用方法を紹介！有効活用するための選び方やメリット・デメリットを比較

収益を得られる

土地は、ただ所有しているだけでは、収益を生み出すことができません。土地を“お金を生み出す資産”へ変えるには、保有する土地に合わせた効果的な活用を行う必要があります。

では、その土地に合った活用方法は、どのように見出していけば良いのでしょうか。土地の活用方法は、大きく「建てる」「貸す」「売る」の3つに分けることができます。それぞれの特性を知り、オーナー様の希望と照らし合わせてみましょう。

建てる：
保有する土地に建物を建て、賃貸経営により家賃収入を得る活用方法です。建物の選択肢としては、アパートやマンション、商業施設やオフィスビルなどが代表的です。

高齢化の進む近年では、高齢者支援のできる介護・医療サービス付きの建物（高齢者向け住宅、介護施設など）が建てられるケースもあります。立地や面積などの条件から、より収益を見込める建物を建てることが重要です。

貸す：
数年、数十年など、一定の期間を定めて土地を貸し、地代を受け取る活用方法です。貸し出した土地は駐車場や定期借地などで活用されます。

売る：
土地を売却して現金化することで、土地活用以外の用途における資産活用が可能です。「建てる」「貸す」による土地活用に比べて利益を現金にしやすいことから、資金調達を優先したいオーナー様にとっては有効な方法となります。

このほか、土地に建物を建てて売却を行う「等価交換」（詳細後述）といった方法もあります。

節税対策になる

土地を保有することで生じる税金には、毎年発生する「固定資産税」や「都市計画税」、「所得税」や「住民税」のほか、土地を取得する際にかかる「相続税」や「不動産取得税」などがあります。

土地は保有するだけで税金がかかる資産であり、土地の評価額が大きいほど、あるいは土地の所有期間が長いほど、その土地にかかる税金の合計額は高額になっていきます。土地活用は、こうした税金を抑えたいときにも有効な選択です。土地を活用することによる、各税金の節税策について見ていきましょう。

・相続税の節税策
土地にアパートやマンションなどの建物を建てると、相続税を算出する際の基準となる、相続税評価額を軽減できます。

具体的には、土地は「貸家建付地」としての評価額の軽減を、建物は「借地権割合」による評価額の軽減を受けられ、相続税の減税効果を期待できます。

また、建物付きの土地を相続した際（あるいはこれから相続する際）は、土地の用途や面積に応じて、「小規模宅地等の特例」の適用を受けることが可能です。小規模宅地等の特例とは、相続した土地の条件により、評価額を50％～80％減額できる特例のことです。

土地の用途が「住宅」「事業」「賃貸」のどれに該当するかによって、評価額の減額割合が異なることを知っておきましょう。

「住宅」として使用していた土地は、「特定居住用宅地等」と呼ばれます。小規模宅地等の特例のうち、特定居住用宅地等として評価額の減額を受けられるのは、土地面積330平方メートルまでの部分であり、減額率は80％です。

「事業」として使用していた土地は、「特定事業用宅地等」と呼ばれます。評価額の減額を受けられる範囲は土地面積400平方メートルまでの部分で、減額率は80％です。

「賃貸」として使用していた土地は、「貸付事業用宅地等」と呼ばれます。評価額の減額を受けられる範囲は200平方メートルまでの部分となり、減額率は50％です。

上記のように、一口に小規模宅地等の特例といっても、土地の用途や面積が異なると、軽減される評価額の割合が異なります。相続税対策に向けた土地活用を行う際は、こうした節税効果も視野に入れた選択をしたいものです。

このほか、賃貸などによる土地活用で収益が出ていれば、家賃収入などの収益をあらかじめ相続人に渡すことで、相続発生時の納税準備資金を確保することもできます。

・固定資産税・都市計画税の節税策
土地活用により、固定資産税・都市計画税の軽減措置を受けることもできます。

固定資産税とは、毎年1月1日時点で不動産を所有する人に課される税金のことです。住宅やマンション、土地など、すべての不動産が対象です。

都市計画税とは、都市計画事業や土地区間整理事業の運営に使用される税金のことです。納税は、「市街化区域内」に土地や建物を所有している人が対象となります。

固定資産税・都市計画税の軽減措置は、2022年3月31日までに新たに建てられた住宅について、評価額の軽減が適用される制度のことです。

評価額の軽減額は、住宅用地1戸につき200平方メートルまでの部分において、固定資産税が6分の1、都市計画税は3分の1となります。200平方メートルを超える部分については固定資産税が3分の1、都市計画税は3分の2となります。

・所得税・住民税の節税策
土地活用は、所得税や住民税の節税にも繋がります。
例えば、土地活用でアパート経営やマンション経営を行い、初年度以降に大きな損失が出た場合は、損益通算を行うことで当該年度の所得税や住民税を減らすことが可能です。

損益通算とは、土地活用などの「事業所得」で生じた赤字を、「給与所得」から差し引きし、その年にかかる所得税や住民税を軽減できる制度のことです。

一般的に、給与所得を得ているケースでは給与以上の経費は認められないため、所得税や住民税を減らすことはできません。土地活用を行うと家賃収入などにより所得が増えるため、年度内の所得税や住民税は例年に比べて高額になってしまうでしょう。

そこで損益通算を行うと、土地活用で生じた損失を給与所得から差し引き、所得の合算額を低くすることで所得税や住民税の軽減に繋がるというわけです。

では、こうした「収益」や「節税効果」を得るための土地活用には、どのような方法があるのでしょうか。
ここからは、特性の異なる8つの土地活用の方法について見ていきます。

アパート経営・マンション経営

土地活用の代表格とも言えるアパート・マンション経営のメリットとして挙げられるのは、家賃収入を得られるという点です。立地によっては賃貸経営の事業計画をしっかり立てることで、高い利回りを目指すことが可能となります。

また、更地よりも、マンションやアパートといった建物の状態の方が相続税の節税に繋がる点もメリットと言えるでしょう。

一方で、アパート・マンション経営は費用が多くかかる点がデメリットになる場合があります。更地であれば建物を建築する必要があるため、当然のことながら初期費用としての多額の投資金額が必要となります。

また、建物を適切に維持管理し、劣化を防ぐためには維持費や修繕費といった費用も必要になります。建物の老朽化が進み入居者様が集まらなければ、結果として家賃設定を低くしなければならないというリスクもあるため、経営にあたっては収入と支出の仕組みを理解し、しっかりとした収支計画を立てることが重要となります。

関連記事はこちら：「アパート・マンション経営の始め方まとめ」

関連記事はこちら：アパート経営とマンション経営の違い～メリットとリスク・対策案について解説～ 生和コーポレーション

駐車場経営

駐車場経営とは、駐車区画割りをして1カ月単位で利用者に駐車スペースを貸し出す「月極駐車場」と、オーナー様が保有する土地を駐車場業者に賃貸することで賃料を得る「コインパーキング」の2パターンが挙げられます。

駐車場経営のメリットは、初期費用が安い点にあります。月極駐車場にかかる初期費用は、駐車区画割りをして駐車スペースを確保すれば始めることができるため、費用を安く抑えることができます。

コインパーキングについては、保有する土地を業者に貸すだけですから、すぐに土地を活用することができるでしょう。また、駐車場には設備が少ないことから、転用性も高く、気軽に始めることができるのもメリットと言えるでしょう。

一方、デメリットとして挙げられるのは、収益性の低さです。時間単位で得られる駐車料金は、住宅の家賃収入と比較すると金額も低くなります。

保有する土地にかかる固定資産税等の税金を差し引くと、収益はほとんど得られないというケースも考えられます。将来を見据えて別の土地活用を考えているオーナー様であれば、土地の流動性を保っておくための一時的な手段として活用するというケースには向いていると言えるかもしれません。

関連記事はこちら：「駐車場経営のメリットについて」

商業施設経営

コンビニエンスストアやドラッグストア、飲食店や服飾店などの商業施設を経営する場合、土地のある立地次第で高収益を見込める点がメリットに挙げられます。

テナント料は住居の家賃よりも高くできるため、費用の回収期間が短期になることも魅力です。また、商業施設の繁盛は、地域の活性化にも繋がります。社会への貢献という観点からも一躍を担うと言えるでしょう。

一方、商業施設経営のデメリットである、建築費用が高くなる点には注意が必要になります。借入金が大きくなれば、その分の支払い利息も多くなるため金銭的な負担が大きくなります。

資金繰りを計画的に行わないと経営が困難になるリスクが潜んでいる点にも注意が必要でしょう。また、土地によっては、そもそも商業施設が建築できない場合があります。

関連記事はこちら：商業施設で土地活用を成功させるには？施設の具体例や建設費用の調達方法も紹介

高齢者施設

高齢者施設とは、先述したように、高齢者向け住宅や介護施設などのことです。高齢化社会への一途をたどる昨今、高齢者施設の需要が高まり、供給が追いついていない状況が続いています。

高齢世帯は今後さらに増加が見込まれるため、保有する土地に高齢者の居住に適した施設を建てることで、介護事業者や不動産業者の一括借上による事業経営を行えます。

高齢者施設は大きく「民間施設」と「公的施設」に分けられ、求められる機能により投資額や土地のとの相性は異なります。

例えば、民間施設には、介護付有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅などが、公的施設には特別養護老人ホームやケアハウスなどが挙げられます。このうち、サービス付き高齢者向け住宅は、一定の要件を満たすことによって、補助金や税制優遇を受けられる点が大きなメリットです。

一方で、高齢者の自立した生活を目的とする高齢者施設は、リハビリや医療、介護などの幅広いサービスや多くのバリアフリー設計を取り入れるために、投資額は大きくなりやすい特徴があります。また、他用途への転用が難しく、介護保険法の改正など行政の影響によって、介護報酬（事業所がサービスの対価として国から受け取る報酬）が減額されてしまう可能性もあります。

関連記事はこちら：土地活用で介護施設を経営するメリット・デメリットは？流れや費用も解説！

太陽光発電

太陽光発電には、大規模な発電所として企業が主体となって事業化するもの、一般家庭の自宅屋根に太陽光発電パネルを取り付けるものなどさまざまです。広い土地を保有しているオーナー様においては、敷地に太陽光発電パネルを並べるなど、中規模な活用を行うことが適しています。

土地活用の方法として注目を集めている太陽光発電は、「再生可能エネルギー固定価格買取制度」（FIT制度）です。本制度は、オーナー様の保有する土地で生産した電気エネルギーを、一定期間、電力会社が買い取ることを約束する制度のことです。

これにより、マンションやアパートなど入居者が関わる賃貸経営よりも少ない労力・管理で、安定した収入を確保できる点が太陽光発電のメリットです。

ただし、電気の調達価格が下がると収入減に繋がるため、収益を増加させたい、継続的に満足いく収益を得たいといったオーナー様にとってはデメリットのある方法でもあります。

例えば、「10kW以上500kW未満」の事業用太陽光発電の場合、1kWhあたりの調達価格は「14円＋税」となります。一時、「40円＋税」だった時代もあったことや近年の傾向を鑑みると、電気の調達価格は年々下落傾向にあることがわかります。

太陽光発電は土地の性質による影響を受けやすいため、太陽光発電に向いた土地（日照条件が良い、電柱が近い、災害リスクが少ない、土地が広いなど）を保有しているならば、選択肢として加えてみることをおすすめします。

定期借地

定期借地とは、オーナー様が保有する土地を一定期間貸し出すことで地代収入を得る土地活用のことを言います。オーナー様の土地に建物を建てた場合、借り主は期間が満了したら更地にして返却しなければなりません。

定期借地による土地活用のメリットは、安定した地代収入が得られる点が挙げられます。加えて、建築費用は借り主が支払うため、オーナー様の負担はありませんし、賃貸経営やテナント経営におけるリスクも負わないこともメリットと言えるでしょう。

デメリットは、貸し出す期間が長期にわたることによる転用性の低さです。短期での土地活用を考えているオーナー様にとっては不向きかもしれません。また、家賃収入やテナント収入と比較すると、地代による収益は低くなります。

関連記事はこちら：定期借地による土地活用のメリット・デメリットとは？

等価交換

土地を保有していたとしても、土地活用のために新たにマンションなどを建設する場合は、建築費用をはじめ事前調査や建物の維持費、税金など一定額の支出は避けられません。等価交換は、デベロッパーをはじめとする建築業者が建物を建て、オーナー様の保有する土地の価値に応じた建物の一部を交換する方法のことを言います。

等価交換による土地活用のメリットは、建築費用の負担がないことが挙げられます。また、マンションやビルといった建物にすることで、土地では得られない価値を生み出すことができます。さらに、将来の相続時にもメリットを発揮するのが等価交換です。例えば、3名で土地を保有し、等価交換によってマンション6室分に変えておいたとします。この場合において相続が発生した場合、1人2室ずつに資産を分けられるため、遺産分割が容易になるのです。

しかし、等価交換による土地活用は、オーナー様の土地の所有権を手放すと言い換えることもできるため、慎重に検討する必要があると言えるでしょう。

さらに、お持ちの土地の価値に応じた建物の一部を交換することから、従来あった土地の取得費を引き継ぐことになるため、自分でマンションを建てた場合と比べて減価償却費も小さくなるという点がデメリットになります。

売却

売却のメリットは、様々ある土地活用の中で最も転用性が高い点です。賃貸・テナント経営を行うためには一定のリスクを伴うことは避けられません。

実現性の観点からも、土地を売却すると言うことは誰でも実行しやすい土地活用であると言えるでしょう。固定資産税をはじめとする税金がかからなくなることから、申告などの手間がなくなりますし、売却によって現金を得ることができます。

デメリットとして認識しておきたい点には、土地を手放すということは将来の収益機会を失ってしまうということです。

また、売却した土地の売却益に応じて譲渡税や譲渡費がかかることに加えて、売却で得た現金は不動産と違い額面どおりの課税となるため、相続対策としては不向きとなる場合があります。なお、立地条件によっては、買い手がつかないというリスクもあるでしょう。

土地活用には様々な方法があります。その土地の立地や周辺環境によって、オーナー様が希望する活用方法と一致しない可能性もあります。今回紹介した土地活用のメリット・デメリットをよく理解した上で、オーナー様ご自身にとって最適な方法を見つけることが大切であると言えるでしょう。

関連記事はこちら：「生和の土地活用事例」

土地活用の方法を比較するときのポイントや注意点

土地活用の方法は、オーナー様の希望はもちろん、保有する土地の性質によっても向き・不向きが異なるものです。土地活用により最大限のメリットを享受するためにも、土地活用の方法を比較する際は「目的」「収益性」「リスク」の3点を押さえ、オーナー様のケースに合った方法を選びましょう。

ここからは、土地活用の方法を比較するときのポイントと注意点について見ていきます。

まずは土地活用の目的を明確にする

土地活用をする目的は、オーナー様や保有する土地を取り巻く条件により異なるものです。
収益性重視、節税目的、相続目的など、その土地を活用することで得たい効果を見据え、計画的な活用方法を選ぶことが大切です。

例えば、土地活用の方法を目的別に考えると、以下のように計画を立てていくことができます。

例1：収益性重視
一度にまとまった現金が必要、固定資産税などの維持費用をなくすといった目的から、収益性を重視するならば「売却」を検討する。

例2：節税目的
中長期的に収益を得たい、固定資産税などの維持費用を軽減し、収支のバランスを安定させるといった目的から節税を重視するならば、「土地貸し」や「賃貸アパート・マンション経営」を検討する。

例3：相続目的
息子や孫に住む場所を与えながら相続税を軽減したい、といった目的から相続時の負担の軽減を重視するならば、「賃貸アパート・マンション経営」を検討する。

収益性と利回りの考え方を理解する

賃貸アパート・マンション経営など、収益をともなう土地活用を行うならば、収益性と利回りについて正しい理解を持っておくことが大切です。

土地活用を行う際の利回りは、大きく「表面利回り」と「実質利回り」に分けられます。
表面利回りとは、1年間の収入の総額を投資額で割った金額をいい、実質利回りとは、年間経費を差し引いた1年間の純収益を投資額で割った金額をいいます。

表面利回り　＝　年間賃料収入　÷　投資額
実質利回り　＝（年間賃料収入　－　年間経費）　÷　投資額

土地活用における利回りは、土地価格の高い場所（賃貸需要の高い場所）ほど低くなり、土地価格の低い場所（賃貸需要の低い場所）ほど高くなる特徴があります。
つまり、土地活用を行う上での利回りは土地価格とイコールの関係にあるということです。

例えば、都市部の土地価格が高い場所では利回りは低くなりますが、賃貸需要は高く、空室リスクは低くなります。一方で、郊外の土地価格が低い場所では利回りが高くなる反面、賃貸需要が低く、空室リスクは高いものとなります。

ただし、これらの利回りは土地価格を含む投資における考え方と言えます。
相続した土地や、すでに保有している土地については土地価格がかからないことから、一般的な土地活用の利回りの考え方があてはまらないことがわかります。

前述のように、土地価格を含む利回りは「ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターン」です。
これに対し、土地価格を含まない利回りは「ローリスク・ハイリターン、ハイリスク・ローリターン」と考えることができ、すでに土地を保有している方は、これから土地を取得する方に比べ、利回り計算において有利に働きやすくなります。

あらゆるリスクを想定する

土地活用におけるリスクは、未然に回避できるよう対策することで収益の確保に繋がります。土地活用を行う上で想定するべきリスクについて見ていきましょう。

・空室リスク
賃貸アパート・マンション経営などにおいて、重視するべきリスクです。事前の市場調査からその土地における需要を把握し、空室リスクの低い建物を建築することが大切です。

・賃料下落リスク
経年により使用感の増加や設備の老朽化が進むと、建物の価値が落ちることから家賃設定も低くなっていきます。収支計画を立てる際は、経年による家賃収入の低下を視野に入れ、家賃が下がることによるリスクをシミュレーションしておくことが大切です。

・金利上昇リスク
巨額な投資が必要な土地活用においては、借入れが必要となるケースもあります。借入れ金額が大きくなるほど金利の変動による損失リスクが高まるため、借入れを伴う土地活用では、金利変動によるリスクを想定した資金計画を立てましょう。金利は、1％前後であれば変動する可能性があります。

・修繕リスク
建物の性能や品質向上のために修繕の必要がある場合、管理維持費や修繕費用がかかります。特に、長期間にわたり建物を維持するには修繕リスクは避けられません。
建築計画を立てる際は「どのくらいのタイミング」で「どのような修繕」が必要になるのか想定し、毎年の家賃収入から修繕費用を積み立てておくと安心です。
ただし、想定外のタイミングで修繕の必要があると資金計画に狂いが生じるため、修繕を行わなくて済むよう、建物の構造や部材を定期的に点検することも欠かせません。

・税金リスク
土地を更地のまま保有する期間が長引くほど、固定資産税や都市計画税の負担が大きくなります。相続などにより土地の取得費がほとんど発生していないとしても、土地を活用しない期間が長引くだけで損失が増加するリスクを念頭に置き、計画的な土地活用を行うことが大切です。

・管理リスク
土地を更地のまま保有している間は、草木の繁茂やゴミの不法投棄を避けるため、定期的な管理が必要です。個人で土地を管理する場合、草刈りやゴミの処分にかかる費用と手間は避けられないリスクと言えます。管理の手間を省いて土地を適切に所有するには、土地管理の専門業者へ管理を依頼することも可能です。

・相続リスク
相続発生時、財産となる土地が更地だった場合は、建物が建てられている場合に比べて、相続人に課せられる相続税が上がってしまいます。相続対策も視野に入れた土地活用では、土地を更地で保有する期間がなるべく短くなるよう、賃貸アパート・マンション経営を計画できると安心です。

・市場変動リスク
長期的な土地活用においては、周辺環境の変化や人口の増減などから、その土地を取り巻く市場が変化するリスクがあります。計画されている開発事業や人口の推移などから市場のニーズに予測を立て、より長期的な活用が見込める方法を見出すことが大切です。

・自然災害リスク
地震や水災など、予知できない自然災害のリスクがあります。土地や建物が壊滅的な被害を受ける前に、被害の規模を想定した対策を講じることが大切です。同時に、加入している保険内容についても見直しましょう。

自分に合った経営方法にする

土地活用の方法は多岐にわたり、土地の性質によっては向き・不向きも分かれます。そのため、土地活用を行う目的や収益性、リスクを押さえた上で、最適な方法を選ぶことが、土地活用の成功への一歩となります。

保有する土地に適した土地活用の方法があれば、よりオーナー様ご自身の希望に合った方法を選びましょう。オーナー様が重視するポイントを押さえた活用方法を選ぶことで、より納得のいく土地活用の方法を見出すことができます。

ここからは、土地活用で重視されやすいポイントごとに、どのような活用方法が適しているのかご紹介していきます。

・収益性重視：店舗
店舗経営は、投資に近い感覚で行える土地活用方法の一つです。収益に振れ幅があるため、収益の増減をある程度許容できるオーナー様に向いています。

店舗経営では立地条件と経営手腕により高収益を狙える可能性があり、利回りが高い条件を固めていくことで大きなリターンを期待できます。ただし、商業テナントなどによるハイリターンを重視する際は、テナントの撤退リスクなどハイリスクな一面への理解も必要です。

・安全性重視：賃貸アパート・マンション
賃貸アパート・マンション経営は高利回りを期待できる方法ではありません。しかし、中長期的に安定した利回りを確保しやすいことから、ミドルリスク・ミドルリターンと言われています。

不動産価格は景気による変動リスクもありますが、株式のように短期間で大きなリスクが生じる機会は多くはありません。ただし、都心部と郊外では、利回りに差があり「ハイリスク」といわれる場合もあるため、保有する土地によっては慎重な判断が求められます。

・初期投資額重視：駐車場、コインパーキング
駐車場やコインパーキングなどの土地活用は、土地活用に多額の初期費用をかけたくない人におすすめです。

駐車場経営は、土地をロープやペイントで区切るだけでも始められるため、ほかの活用方法に比べて、初期費用を大きく抑えることが可能です。
駐車場には、未舗装タイプ、アスファルト舗装タイプ、コンクリート舗装タイプの3パターンがあり、それぞれの初期費用目安は以下の通りです。

未舗装タイプ：
更地を整備し、区画ロープを引くための費用として、3,000円／平方メートル（目安）がかかります。

アスファルト舗装タイプ：
更地を整地し、アスファルトを敷くための費用として、５,000円/平方メートル（目安）がかかります。

コンクリート舗装タイプ：
更地を整地し、コンクリート舗装を行うための費用として、8,000円/平方メートル（目安）がかかります。

一方で、コインパーキングの場合、精算機に45万円～、ロック板に8万円～、看板に15万円程度の費用がかかってきます。数百万円から数千万円の初期費用が必要となるアパート・マンション経営と比較すると、駐車場やコインパーキングによる土地活用の初期投資がいかに軽度なものであるかおわかりいただけるのではないでしょうか。

・労力重視：テナント、定期借地、太陽光発電
土地に建物を建てテナント物件として貸し出す、土地そのものを中長期の定期借地で貸し出す、ソーラーパネルを設置して電気エネルギーを売却するといった土地活用は、他の方法に比べて経営の負担が少ない方法です。「本業に専念する傍らで土地活用したい」「複数の土地があり、ひとつの土地にかかる手間を軽減したい」というオーナー様に向いています。

土地活用は、保有する土地の性質とオーナー様の希望から、最適な方法を選ぶことから始まります。活用方法ごとのメリット・デメリットは一長一短であることから、一概に「この方法なら失敗しない」ということはありません。オーナー様ご自身の希望に合った土地活用の方法を見つけ、納得のいく資産運用を実現しましょう。

アパート経営・マンション経営

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今回は土地活用の方法を8つ紹介しました。初期投資の金額や収益性などに大きな違いがあったと思いますが、それだけ目的によって違いが生じてしまいます。

土地活用を行う前には、どの方法で行うのか慎重に検討し、自分に合った土地活用の方法を見つけていきましょう。

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