良いサブリース会社の選び方～賃料相場や損益分岐点から比較～

サブリースは賃貸経営を行う際の形態の一つとなり、サブリースを活用すると、自分で管理することなく、稼働率に関わらず毎月一定額の家賃を受け取ることができるというメリットがあります。一方、管理会社に管理費を支払うことで、賃貸物件の管理を委託する方法（管理委託）もあり、この場合には入居状況に応じて受け取れる家賃が変わりますが、どちらを選ぶのがよいのでしょうか。

また、いざサブリースを検討しようと思っても、サブリース会社は多く、どのようなサブリース会社と契約を結べばよいのか悩ってしまいます。

そこで今回は、サブリースの仕組みや賃料相場を解説し、サブリースと管理委託のどちらを選ぶか判断するための比較方法やサブリース会社を選ぶ際のポイントなどもご紹介します。

サブリースとは？仕組み、契約の流れを紹介 

サブリースとは、アパートやマンションなど、オーナー様が所有する賃貸物件をサブリース会社が一括借り上げするものです。この場合、入居者募集や物件管理などほとんどの業務をサブリース会社が行います。

通常の賃貸経営であれば、入居者がオーナー様に家賃を支払いますが、サブリースの場合は入居者がサブリース会社に対して家賃を支払い、サブリース会社からオーナー様に家賃が支払われるという流れになります。

サブリースの2つの契約形態 

サブリース契約には「家賃保証型」と「パススルー型」の2つの契約形態があり、この2つにはオーナー様がサブリース会社から受け取る家賃に違いがあります。

家賃保証型は、オーナー様の受け取る家賃が物件の入居状況に関わらず、毎月一定となる契約で、現在のサブリース契約のほとんどが家賃保証型となっています。一方のパススルー型は、物件の入居状況に応じて家賃額が変わる契約形態で、入居率が高いほど受け取る家賃が高くなり、入居率が下がると受け取る家賃は安くなります。

サブリース契約の一連の流れ 

サブリース契約を結ぶ際は、以下のような流れで手続きを進めていきます。

1.物件現地調査
オーナー様がサブリース会社に査定を依頼すると、サブリース会社が現地を訪問して家賃額を査定します。築年数がたっているなど物件の状況によっては、サブリース会社からリフォームを提案されることもあります。

2.査定額の提示
現地調査が済むと、サブリース会社から家賃額を提案されますが、ここで家賃額に不満があれば、サブリース会社と話し合いのうえ、契約内容を練り直すことも可能です。

3.サブリース契約締結
査定額や条件（契約形態など）に納得できればサブリース契約を締結し、その後、物件に関する管理・運営はサブリース会社が行います。

4.物件運営・管理
サブリース会社が入居者募集や入居審査、建物の維持管理を行うと共に、入居者からのクレームなどにも対応します。

5.家賃支払い
サブリース会社が家賃の集金や未納者への催促を行ったうえで、指定日にオーナー様に対して家賃を支払います。

物件周辺の賃料相場をリサーチし、賃料が妥当か確認する

サブリース会社と契約する前に、サブリース会社が提示した家賃が適切なものであるかどうかリサーチしましょう。これは、サブリース会社を選ぶ際のポイントともなります。
なお、前述の通り、現在のサブリース契約は家賃保証型が一般的なため、ここでは家賃保証型の家賃相場について説明します。

まず、一般的にサブリース会社からオーナー様に支払われる賃料は、入居者からサブリース会社に対して支払われる転貸賃料の80～90％ となるのが一般的です。なお、転貸賃料はサブリース会社がオーナー様から物件を借り、借りた物件を入居者に貸している（＝転貸する）ことからそう呼ばれており、転貸賃料の相場は通常の賃料と同じと考えて差し支えありません。

自分で、物件周辺の家賃相場を大手不動産情報サイトなどからリサーチし、サブリース会社から提示された転貸賃料が周辺相場と大きく乖離していないか確認しましょう。仮に、自分が調べた物件周辺の家賃相場とサブリース会社の提示した転貸賃料に差がある場合には、その理由についても明白にさせることをおすすめします。
そして、適切な転貸賃料を提示するサブリース会社を選ぶとよいでしょう。

サブリースの契約前に管理委託と比較し、シミュレーションする 

また、サブリース契約を締結する前に、管理会社に管理委託する場合とどちらがよいのかを比較しておくことも大切です。仮に、サブリース会社の提示した転貸賃料と、自分で調べた賃料相場が同程度だった場合、以下のようにサブリースと管理委託の際の費用を比較します。なお、管理会社に管理委託する場合、その管理委託料は5～10％程度が相場です。

サブリースでオーナー様が受け取る家賃＝転貸賃料×80～90％（家賃保証型）
管理委託でオーナー様が受け取る家賃＝賃料×95％

上記2つを比較して考えると、管理委託した場合に稼働率が85％～95％程度であれば、サブリースの場合と同程度の家賃を受け取れると計算できます。例えば、賃料相場が10万円だった場合の計算結果は以下の通りです。

サブリースでオーナー様が受け取る家賃：10万円×80％～90％＝約8～9万円
管理委託でオーナー様が受け取る家賃：10万円×85％～95％＝約8.5～9.5万円

つまり、管理委託で常に85～95％程度の稼働率を維持できるのであれば、管理委託の方が高い家賃を受け取れ、85％を切るようであればサブリース契約を締結した方が高くなるということです。サブリースにするか管理委託にするか検討する際には、上記のように比較するとよいでしょう。ただし、管理委託ではオーナー様の手間がかかることや空室リスクがあることを加味して検討し、想定家賃だけで決めないことが大切です。

サブリース会社との契約前に入念なリサーチを

今回は、サブリースの契約形態や契約の流れ、サブリースと管理委託の比較方法などをお伝えしました。サブリースと管理委託で比較した場合には、稼働率に対してオーナー様が受け取る家賃はいくらになるのかなどをそれぞれシミュレーションし、それを踏まえたうえでどちらを選んだほうがよいのかをしっかりと確認するが大切です。

そして、サブリース会社を選ぶときは、適切な賃料を提示するサブリース会社を選びましょう。そのためにも、契約締結前に提示される賃料が妥当なものなのか、しっかりとリサーチしなければなりません。

サブリースと管理委託のいずれを選ぶとしても、賃貸経営で後悔しないために、それぞれの仕組みや業務内容、賃料などについて入念に比較・検討を行いましょう。