土地活用の方法9選を徹底比較！注意点や相談先の選び方を解説

オーナー様のなかには、有効な土地活用の方法を模索中の方もいるでしょう。ただ、ひと口に「土地活用」といっても、賃貸経営や駐車場経営など、その方法はさまざまです。

そのため、土地活用をしたくても、どのような方法を選べば良いのか迷ってしまう方は少なくありません。

土地活用は、選択する方法によってそれぞれメリット・デメリットが異なるため、自身の意向や土地の特徴に応じて適切な方法を選ばなければなりません。

この記事では、土地活用の具体的な9つの方法を一覧表で比較しています。また、各土地活用法のメリット・デメリットや、相談先の選び方も詳しく解説します。

さまざまな土地活用を比較したうえで、より自身の希望に合った方法を選びたいというオーナー様は、ぜひ参考にしてください。

一覧表で比較！土地活用の方法9選

まずは、土地活用の9つの方法を一覧表で比較し、それぞれの特徴をつかみましょう。

一覧表では、土地活用に関する評価項目を「初期費用・収益性・転用性・管理の手間・節税効果・維持費・リスク」の7つに分け、「◎・○・△・×」の4段階評価をつけています。

	初期費用	収益性	転用性	管理の手間	節税効果	維持費	リスク
アパート・マンション経営	×	◎	×	×	◎	△	△
テナント経営	×	◎	×	○	○	△	△
売却	‐	○	×	◎	×	‐	◎
定期借地	◎	△	×	◎	△	◎	◎
駐車場	◎	△	◎	◎	△	◎	○
トランクルーム	○	△	○	○	△	○	○
戸建賃貸経営	△	○	△	○	◎	○	△
太陽光発電	△	△	○	○	△	○	○
等価交換	◎	△	×	△	○	○	○

続いて、9つの土地活用の種類と、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

1.アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、賃貸用のアパートやマンションを建築し、入居者に部屋を貸すことで家賃収入を得る、土地活用の方法です。

駅や学校、スーパー、病院が近くにあり、生活しやすい環境にある土地なら高い需要が期待できるでしょう。一般的には、土地の広さは60坪以上が望ましいです。

アパート・マンションは、一度入居者が入ると数年単位で利用されることが見込めるため、安定した収益を上げられます。賃貸物件としての土地活用は、後述の戸建賃貸経営もありますが、アパート・マンション経営は戸建に比べ空室リスクを分散できるのが特徴です。

また、アパート・マンション経営による土地活用は、相続税に対する高い節税効果が期待できます。相続税の節税効果が期待できる理由には、賃貸アパートやマンションが建っている土地が「貸家建付地」として扱われることが挙げられます。

貸家建付地とは、自身の土地に建物を建築し、第三者に貸している状態の土地を指します。所有する土地を更地にしておくよりも、貸家建付地として活用したほうが土地の評価額を引き下げられるため、相続税対策として有効です。

さらに、アパート・マンションが建つ土地は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税・都市計画税の節税効果も期待できます。固定資産税は最大6分の1、都市計画税は最大3分の1まで減額されます。

このように、アパート・マンション経営はメリットの多い土地活用法です。

しかし、最初に建物を建築する費用が必要なため、初期費用が高額になる点はデメリットといえるでしょう。また、アパート・マンション経営を開始したあとに建物の修繕費が必要になることや、入居者対応など管理の手間がかかることも念頭に置いたうえで選択しましょう。

＜アパート・マンション経営のメリット・デメリット＞
・メリット：安定収益が見込める・節税効果が高い
・デメリット：初期費用が高い・修繕費がかかる・管理の手間がかかる

関連記事はこちら：アパート経営とマンション経営の違い～メリットとリスク・対策案につ いて解説～ 生和コーポレーション

2.テナント経営

店舗・事務所のテナントを募り、入居者から賃料を受け取る土地活用の方法です。どのような土地が向いているかは、テナントの種類によって左右されます。例えば、飲食店なら集客が見込める立地、オフィスなら交通の便が良い駅近の立地が適しているでしょう。

自身で店舗を運営してテナント経営をするには、店舗の建築が必要です。広さや内装・外装、用意する設備にもよりますが、店舗は居住用の建物よりも高い建築費用がかかる場合があります。

そのため、初期費用を抑えたい方はテナントに土地だけを貸し出し、建物はテナント側の負担で建築してもらう方法（事業用定期借地方式）を検討するのが一般的です。事業用定期借地方式なら初期費用を抑えつつ、テナント経営も入居者に任せられます。

その他には、出店を希望するテナントから建設協力金を集め、そのお金でテナントの要望に沿う建物を建築する方法（リースバック方式）もあります。

ただし、テナント経営は撤退リスクと隣り合わせです。集客がうまくいかなかったり、景気の影響を受けたりしてテナントが経営破綻してしまうと、収益が途絶えます。一度店舗を建築すると、その建物にマッチする業態のテナントでなければ再誘致は困難です。

また、テナント経営は、騒音・ごみ処理などの問題から近隣住民とのトラブルに発展しやすい一面があります。誘致するテナントの見極めは慎重に行ないましょう。

＜テナント経営のメリット・デメリット＞
・メリット：うまくいけば大きな収益が見込める・事業用定期借地方式なら初期費用が抑えられる・地域活性化につながる
・デメリット：自身で建物を建築する場合は費用がかかる・テナントの撤退リスクがある・近隣住民とのトラブルリスクがある

3.売却

土地は所有しているだけで固定資産税・都市計画税などの税金がかかります。特に、更地や特定空き家（管理の行き届いていない空き家）が建つ土地の場合は軽減措置がなく、多額の税金を納めなければなりません。そのため、今後活用する予定のない土地は、売却して手放すのも選択肢の一つです。

土地の売却は、一気に現金化できるメリットがあります。継続的な収益は得られませんが、相続税の納税資金捻出に困っている方や土地管理が面倒だと考えている方に適した方法といえるでしょう。

ただし、土地売却で得た金額がすべて手元に残るわけではありません。土地を売却するためには、不動産会社に依頼して買い手を探すのが一般的です。この場合、売却時には不動産仲介会社への仲介手数料が発生します。

仲介手数料は最大で売買価格の5％に至るケースもあり、決して小さいコストではありません。それだけでなく、そもそも買い手が見つからない場合や、想定よりも低い金額での売却となる場合もあります。

さらに、土地売却により得た収益は「譲渡所得」として課税されます。譲渡所得の税率は、他の税金と比べても特に高く、最大で39％（所得税30％・住民税9％）です。そのため、土地の売却は節税効果の面において、他の土地活用法に劣るといわざるを得ないでしょう。

その他、土地の売却時には印紙税や登録免許税、測量費などのコストが発生します。また、土地の地盤や地質、形状、面積によっては売れにくいことも知っておきましょう。

＜売却のメリット・デメリット＞
・メリット：一気に現金化できる・土地管理が不要になる
・デメリット：仲介手数料などのコストがかかる・土地を手放すことになる・節税効果が見込めない

4.定期借地

定期借地とは、あらかじめ定めた期間だけ土地を第三者に貸し出し、地代を得る土地活用の方法です。建物の建築費用は借地人が負担するうえ、契約期間満了後は土地を返してもらえます。そのため、初期費用を抑えながら一定期間の収益を得て、最終的に土地を手元に戻したい場合におすすめの方法といえるでしょう。

定期借地には「一般定期借地権・建物譲渡特約付借地権・事業用定期借地権」の3種類があります。いずれも契約更新はないため、契約期間満了後に土地が返還されることは共通していますが、次の表のとおり、契約期間・建物の用途などに違いがあります。

	契約更新	契約期間	建物の用途	備考
一般定期借地権	なし	50年以上	定めなし	土地は更地にして返還。分譲マンションなどを想定。
建物譲渡特約付借地権	なし	30年以上	定めなし	建物付きで土地を返還。建物は地主が時価で買い取る。
事業用定期借地権	なし	10年以上50年未満	住宅以外の事業用建物	建物の買取なしの契約も可能。ロードサイド店舗などを想定。

定期借地は、低リスクで安定的な収益を得られる点が魅力です。実際に土地を活用するのは借地人のため、敷地を管理する手間もありません。

立地や契約期間などの条件によっては、土地の借り手を探すのが難しいかもしれませんが、商業施設付近やロードサイドの土地なら企業からの需要が高く、事業用定期借地権での活用が想定できます。

ただし、アパート・マンション経営のように、自身で積極的に土地活用を行なう場合に比べると、大きな収益は期待できないでしょう。また、定期借地は契約期間が数十年単位と長期間におよぶため、その間は土地を転用・売却できないデメリットがあります。

いずれにせよ、希望の条件で契約してくれる事業者を見つけるには、信頼できる会社への相談が必要でしょう。

＜定期借地のメリット・デメリット＞
・メリット：初期費用を抑えられる・安定収益を得られる・管理の手間がかからない・土地が確実に戻ってくる
・デメリット：借り手を探すのが難しい・土地が戻るまで時間がかかるため転用性に欠ける・大きな収益は見込めない

5.駐車場

駐車場経営は、土地活用が初めての方でも取り組みやすいのがメリットです。建物建築の必要がなく転用性に優れており、途中で売却したくなってもスムーズに対応できるため、はじめるには比較的ハードルが低いといえるでしょう。

駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類がありますが、いずれも初期費用は少額です。月極駐車場の場合、敷地内を砂利やアスファルトで整え、車止めやライン塗装さえしてしまえば、すぐに経営を始められます。

コインパーキングの場合は精算機や車両のロック板、看板などの設備導入が必要ですが、それでも建物を建てて活用するよりは、少額に収まるでしょう。

駐車場経営はアパート・マンション経営に比べ、管理も容易です。コインパーキングは集金の手間がなく、無人で24時間稼働できます。

月極駐車場は契約者募集や集金などの手間は発生しますが、駐車場運営会社に管理を委託することも可能です。その場合、手数料がかかるのがデメリットですが、土地活用に時間をかけられない方は検討の余地があります。

また、土地の広さや形状に、ある程度の融通が利く点もメリットです。車1台分のスペースを確保できれば、建物を建築できないような狭く変形した土地でも活用できます。

ただし、需要のない場所に駐車場を作るのは避けたほうがよいでしょう。なぜなら、集客が困難で、思うような利益につながりにくいからです。駐車場経営をするなら、駅近や繁華街、住宅街付近のような比較的需要の高い土地をおすすめします。

このように、駐車場経営にはさまざまなメリットがありますが、アパート・マンション経営ほどの節税効果や収益性は期待できません。高い節税効果や収益性を望む場合は、他の土地活用法を検討したほうがよいでしょう。

＜駐車場のメリット・デメリット＞
・メリット：初期費用が安い・管理が容易・転用性が高い
・デメリット：節税効果に欠ける・収益性が低い

6.トランクルーム

トランクルームとは、企業や個人が家具・家電・レジャー用品などの荷物を預けるための貸倉庫を指します。利用者を集客しやすい、マンションやオフィスビル付近の土地に適した活用方法です。

トランクルーム用途の建物やコンテナはコンパクトなため、アパート・マンション経営が難しい、狭小地や変形地でも始められる場合があります。

ただし、トランクルームの利用者の多くは車で荷物の運搬を行なうため、土地の間口と前面道路の幅は広いほうが有利でしょう。また、駐車・荷降ろしのためのスペースも確保する必要があります。

トランクルームの初期費用は導入設備や規模、工事内容にもよりますが、数百万円程度で済むケースが多く、比較的少額です。また、一度設備を作れば大規模な修繕は発生しづらいため、維持費もそれほどかかりません。コンテナタイプなら撤去のハードルも低く、ある程度の転用性を保てるでしょう。

トランクルーム経営は、集客から運営までを自身で行なうのも一つの方法ですが、それが難しい場合は「リースバック」か「業務委託」を検討してみるとよいでしょう。

リースバックは、トランクルームを1つの事業者に一括して借り上げてもらい、固定賃料を得る方法です。集客・運営は借主が行なうため、管理に手間をかけずに安定した収益を得られますが、一方で事業者の撤退リスクがあります。

業務委託は、委託会社に委託料を払い、トランクルームの集客・運営を任せる方法です。管理の手間を削減しつつ、経営次第で手元に残る収益を増やせますが、稼働率が思わしくない場合は赤字が出る可能性もあります。

＜トランクルームのメリット・デメリット＞
・メリット：初期費用が比較的少ない・管理が容易・転用性が高い
・デメリット：集客が必要・節税効果に欠ける・収益性が低い

7.戸建賃貸経営

所有する土地に賃貸用の戸建を建築し、入居者から賃料を得る活用方法です。アパートやマンションの建築が難しい広さの土地でも、戸建賃貸なら建築可能なケースがあります。

戸建賃貸経営とアパート・マンション経営の大きな違いは、ターゲット層・初期費用・空室リスクの3つです。

戸建賃貸のおもなターゲット層は「ファミリー」のため、庭や駐車場を設けるなど、ファミリー世帯のニーズをとらえた間取りを考える必要があります。魅力的な物件を用意できれば、駅から遠いなど立地に多少の難があっても需要が見込めるはずです。

また、一人暮らし向けのアパート・マンションよりも、戸建賃貸のほうが長期間の入居を期待できます。そのため、長期的に安定した収益を得られる可能性が高いでしょう。

戸建賃貸の初期費用は、アパート・マンションよりも少額です。アパート・マンションの建築には数億円の費用がかかる場合がありますが、戸建は1軒あたり数千万円から建築できます。土地の広さに余裕があるなら、複数棟の建築を検討するのもよいでしょう。

ただし、戸建賃貸はアパート・マンションのように、空室リスクを分散できません。転居が発生すると、次の入居者が決まるまで、一時的に収益が途絶える可能性があります。

また、戸建賃貸にはアパート・マンション経営と同じく、土地が「貸家建付地」として扱われ「住宅用地の特例」が適用されるため、相続税・固定資産税・都市計画税の節税効果が高いというメリットがあります。

＜戸建賃貸経営のメリット・デメリット＞
・メリット：長期的な安定収益が見込める・小規模な土地でも活用できる・節税効果が高い・アパート・マンションに比べて、管理の手間や修繕発生の可能性が少ない
・デメリット：初期費用が高い・空室リスクを分散できない

8.太陽光発電

太陽光発電設備の導入は、賃貸物件の入居者やテナントへの集客が見込めない田舎の土地におすすめです。発電した電力を電力会社に買い取ってもらう仕組みを利用するため、日当たりが良く、地盤に問題さえなければ、立地条件が悪くても収益化できる可能性があります。

太陽光発電のポイントとして、太陽光発電で得た電力の買取価格は、経済産業省の「FIT制度」によって一定期間は固定されていることを知っておきましょう。参考まで、2021年3月時点の太陽光発電の電力買取価格は次のとおりです。

区分	1kWあたり買取価格		買取 期間
	2021年度	2022年度
250kW以上	入札制度により決定	入札制度により決定	20年間
50kW以上250kW未満	11円	10円
10kW以上50kW未満	12円	11円
10kW未満	19円	17円	10年間

参考：経済産業省『再生可能エネルギー固定価格買取制度等ガイドブック2021年度版』

例えば、2021年に200kWの太陽光発電設備を導入した場合、設置から20年間は1kWあたり11円の固定価格で、必ず電力を買い取ってもらえます。そのため、買取期間中については「電力が売れない」「買取価格が値下がりする」といったリスクがありません。

ただし、買取期間終了後の買取価格は保証されておらず、今後どうなるかは不透明です。また、電力の買取価格は順次更新されますが、毎回値下げされる傾向にあります。なるべく高い価格で電力を買い取ってもらうには、早めの導入を検討する必要があるでしょう。

太陽光発電はFIT制度のおかげで収益を試算しやすいものの、一方で予測の難しいリスクもあります。それは「天候リスク」と「災害リスク」です。太陽光発電には日光が不可欠なため、天候の悪い日が続けば発電量が減ってしまいます。台風や水害などで設備に損害が出た場合は、修繕費が必要です。

さらに、太陽光発電設備は建築物ではないことから、太陽光発電設備で土地活用する場合は、相続税や固定資産税・都市計画税の節税効果が見込めないというデメリットもあります。

もし、太陽光発電設備を導入するなら、利用可能な補助金制度がないかを調べておきましょう。現在、国による補助金制度は廃止されていますが、自治体によっては独自の補助金制度を利用できる場合があります。

＜太陽光発電のメリット・デメリット＞
・メリット：田舎の土地でも有効活用できる・自治体によっては補助金制度が使える
・デメリット：天候リスクがある・災害リスクがある・修繕コストがかかる・節税効果に欠ける

9.等価交換

等価交換は、所有する土地をデベロッパーに譲渡して建物を建築してもらい、渡した土地の価値の分だけ建物の所有権を受け取ることです。土地の権利の一部と建物の権利の一部を等価値になるよう交換するため、「等価交換」といいます。

等価交換を利用すれば、所有する土地の権利を一部失う代わりに、建築費用を負担せず建物の所有権を手に入れられます。手に入れた建物は自身で利用するほか、第三者に貸し出せば収益化が狙えるでしょう。

等価交換のメリットは、土地を譲渡する際に課される「譲渡所得税」を繰り延べできる点です。等価交換は単純な土地売却と違い、建物の所有権を売らない限りは譲渡所得税が課税されません。

また、等価交換によって建築した建物がマンションなどの居住用物件なら、更地にしておくよりも固定資産税・都市計画税を軽減できます。自身で住まずに第三者に貸し出せば、「貸家建付地」として扱われて土地の評価額を下げることができるため、相続税の節税効果も得られます。

ただし、等価交換は立地条件によって契約成立が難しいケースもあるでしょう。都市部や駅近といった、マンション建築など開発に適した場所の土地に向く活用法です。

＜等価交換のメリット・デメリット＞
・メリット：建築費用の負担なしで建物の所有権を持てる・譲渡所得税を繰り延べできる・節税効果が期待できる
・デメリット：立地条件によっては契約成立が難しい・土地の権利の一部を失う・転用性がない

失敗しない！土地活用の相談先の選び方

ここまで解説してきたとおり、土地活用の方法は複数あり、それぞれにメリット・デメリットや土地の特徴による向き・不向きがあります。そのため、自身の意向や所有する土地に適した活用方法を選ぶのが大切です。

また、用途地域や土地の形状によっては採用できない活用方法もあります。土地活用の際には自身だけで安易に判断せず、信頼できる土地活用会社に相談しましょう。

ここからは、土地活用に失敗しないための相談先の選び方を解説します。

自身の希望する土地活用方法に強い会社を選ぶ

土地活用会社によって、得意とする土地活用法が異なることをご存じでしょうか。土地活用法の選択肢がすでに絞れている場合は、その活用方法を専門とする会社に相談するとよいでしょう。

生和コーポレーションは、4大都市圏を中心に土地活用ビジネスを展開しています。特にマンション・アパートといった賃貸経営に強みを持ち、「賃貸住宅に強い建設会社年間着工数ランキング」にて14年連続1位に選ばれました。

4大都市圏に土地をお持ちの方、賃貸経営を検討中の方は、ぜひご相談ください。

実績やノウハウが豊富な会社を選ぶ

土地活用会社を選ぶ際は、実績やノウハウの豊富さをチェックしましょう。多種多様な事例をもとに、有効な土地活用法を提案してもらえます。具体的には、各社のホームページを見て、過去の実績・事業年数・事業内容・事例紹介を参考に選ぶのがおすすめです。

生和コーポレーションは、土地活用ビジネス一筋51年の歴史があります。その間、数多くの実績を積み重ね（累計着工戸数102,426戸以上）、ノウハウと技術力を磨いてきました。豊富な実績とノウハウをもとに、最適な土地活用方法をご提案します。

複数の土地活用会社に相談する

初めて土地活用を行なう場合は、いきなり1つの土地活用会社に任せるのではなく、複数の会社に相談するとよいでしょう。各会社からの提案内容を比較すれば、より良い土地活用方法を見つけられるはずです。 気になる会社があれば問い合わせをして、信頼できるパートナーを見つけてください。

まとめ

この記事で紹介した「土地活用の方法9選」の比較表を見れば、それぞれにメリット・デメリットがあることがよくわかるでしょう。

適切な土地活用の方法は、自身の意向や土地の特徴によって異なります。また、土地活用の際は、都市計画法や建築基準法など法律の理解が不可欠です。土地活用に失敗しないためには、信頼できる土地活用会社に相談しながら進めましょう。

生和コーポレーションは、土地活用ビジネス51年の豊富な実績とノウハウで、土地活用の成功をサポートします。ご相談は、お気軽にお問い合わせをご利用ください。

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