土地オーナー様が知っておきたい土地活用法とは？成功するために必要なこと

所有する土地をどのように活用すれば良いのか悩んでいるオーナー様も多いでしょう。土地を有効的に使うには、アパートやマンションを建てる、テナント経営をする、駐車場にするなど、いくつもの方法があります。

土地活用法ごとに特徴があり、所有する土地の条件によっても合うものと合わないものが存在します。土地活用で成功するには、数ある土地活用法からご自身の土地の広さや周囲の環境に合った使い方を選ぶことが重要です。

今回はオーナー様として知っておきたい土地活用法の種類と、土地の面積や立地に合わせた活用事例をわかりやすく紹介します。さらにオーナー様に求められることや成功するためのポイントもお伝えしていきます。

関連記事はこちら：土地活用方法を紹介！有効活用するための選び方やメリット・デメリットを比較

オーナー様におすすめする土地活用の方法5つ

オーナー様が所有する土地の活用法を決める際には、選択肢としてどのような土地活用法があるのかを知る必要があります。

今回は土地活用法として特に注目されることの多い、アパート・マンション経営、テナント経営、駐車場経営、定期借地、売却の5つを紹介します。

アパート・マンション経営

アパート・マンション経営は、所有地にマンションやアパートの居住物件を建設して貸し出す、土地活用法のなかでも特にメジャーな方法です。4戸程度のアパートから数十戸単位のマンションまで、土地の面積や周囲のニーズに合わせて事業展開することが可能です。

メリット

節税効果があることは、アパート・マンション経営の大きな強みです。

土地や建物の所有者には、毎年固定資産税や都市計画税を支払う義務がありますが、アパートやマンションを建てて居室として貸し出すと「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用され、税の負担を減らすことが可能です。

最大200平方メートルまでの範囲で、固定資産税の課税標準額が6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されます。

アパート・マンション経営は、周囲のニーズを把握して適切な事業計画を立てることで、安定した家賃収入を得られる土地活用法の一つでもあります。物件の部屋数が多ければその分収入が増え、空室時のリスクを分散させる効果も期待できるでしょう。

デメリット

アパート・マンション経営は、一棟丸ごと建築するため初期費用が必要なほか、経営を始めたあとも建物の維持費や修繕費がかかります。

ただし初期費用に関しては、必ず用意しておかなければアパート・マンション経営が始められないというわけではありません。

初期費用は金融機関からの融資を受けて賄うことが可能で、実際に多くのオーナー様が行なっています。

重要なのは家賃収入によって初期費用がどれくらいの期間で回収できるのか、定期的な支出を賄えるのかを十分に考慮して経営を始めることです。

また、多くのオーナー様が心配することの一つに、空室による収入減があります。賃貸のニーズが高くないエリアでアパートやマンション経営を行なうと、思うように空室が埋まらず、最悪の場合ローンの返済に支障が出ることもあるでしょう。

テナント経営

飲食店や美容室、コンビニ、オフィスなどとして貸し出すのがテナント経営です。オーナー様が建物を建設して貸し出す方法と、土地を貸し出して建物の建設は借主が行なう定期借地方式の2つがあります。

メリット

テナントは居住用の物件に比べて、1件当たりの賃料が高い傾向にあります。家賃相場の高くない郊外でも、幹線道路沿いや大型商業施設のそばなどの車や人が行きかう場所に土地を所有しているなら、高い収益を期待できるケースもあるでしょう。

デメリット

テナント経営は1件あたりの賃料が大きい分、空室時の収入減が気になるという方もいるでしょう。不景気になると事業縮小や経費削減の理由から、テナントを撤退する企業が出ることも少なくありません。

テナント経営の空室時のリスクに不安を感じる場合は1階や2階をテナント、それより上の階を居室として貸し出す方法もあります。このように、アパートやマンション経営と併用すれば収入源が分散され、空室時のリスクを減らせます。

駐車場経営

初期費用が少なく、土地活用法のなかでは比較的金銭的なリスクが低いことで知られるのが、駐車場経営です。駐車場経営の種類は、月極駐車場とコインパーキングの大きく2つに分けられます。

メリット

駐車場経営は立体駐車場や機械式駐車場でない限り大きな建築物が必要ありません。そのため初期投資が少なく、ローンを組まずに始められるというメリットがあります。

ローンの支払いを考慮したり、将来的に建物を解体する必要がないことから、将来的に駐車場以外の用途に変更することも比較的容易です。

駐車場としてのニーズが高いエリアであれば車1台分の広さの土地でも始められるため、変形地や極小地で建物の建設が難しい場合でも検討できる土地活用法でもあります。

デメリット

駐車場の賃料はほぼ立地で決まるため、主要駅の近くや駐車場が少なく需要の高い立地でない限り、大きな収益は見込めないことも多いでしょう。

定期借地

定期借地は、土地を一定期間貸し出して賃料を得る土地活用法です。

一般的な借地の場合は、借主から契約更新の申し出があれば、正当な事由がない限りオーナー様は更新を拒否できません。しかし、定期借地は基本的に契約の更新がなく、契約期間が満了したら、オーナー様の手元に必ず土地が返ってきます。つまり、定期借地は貸主側の権利が守られる賃貸借契約といえるでしょう。

メリット

定期借地の場合、オーナー様は基本的に土地をそのまま貸し出すため、初期費用が必要ありません。そのため、オーナー様の金銭的なリスクを最小限に抑えられます。

デメリット

定期借地として貸し出している間は、基本的にオーナー様の意向では解約ができません。将来、土地周辺の開発や幹線道路の開通などで土地のニーズが高まったとしても、新たに収益性の高い土地活用法には切り替えられず、収益を得るチャンスを失うことも考えられます。

売却

未活用の土地を有効的に使うという意味では、売却も一つの土地活用法です。

メリット

土地を所有する限り、オーナー様は毎年固定資産税や都市計画税などの税金を支払わなければなりません。売却をすれば、余計な支出がなくなります。

なにより土地を売却することにより、資産を現金化し有効活用できます。売却で得た資金で、ほかの立地がよく活用しやすい土地を購入することも可能でしょう。

デメリット

土地の広さや立地などの条件によっては、売却が簡単に進まないこともあります。

特に活用法が見つからない土地の場合は、買い手が見つかるまでに時間かかる、買い手が見つかっても、希望より低い価格での取引となる可能性も考えておきましょう。

さらに一度土地を手放してしまうと、もう一度同じ土地を手に入れるのは簡単ではありません。「土地を資産として残したい」という方もいるでしょう。

その場合は、所有する土地をすべて売却するのではなく、土地の一部を売却する方法もあります。売却して得た利益を残った土地の活用資金に回せば、少ない初期投資で新たな土地活用が行なえるでしょう。

【条件別】土地活用例4選！

土地の活用法はアパートやマンションの経営、テナント経営や定期借地など多岐にわたります。どの土地活用法が適しているのかは、所有地がどのような条件のものなのか、オーナー様がどういった土地活用を目指すのかによって変わります。

ここでは、所有する土地に合わせた具体的な活用例として「マンション経営」「アパート経営」「テナント併用マンション経営」「駐車場経営」の4つを紹介します。収支シミュレーションと合わせて見ていきましょう。

1.駅近で居住エリアとして人気の土地：マンション経営

敷地面積が330平方メートル（約100坪）であり、駅から徒歩10分で歩いていける人気の居住エリアでマンション経営を行なうケースを紹介します。

夫婦やファミリー世帯が多く住むエリアであれば、部屋数が多く広めの物件の需要が高いことが想定できます。1LDK×24戸のマンションを建てて貸し出す場合を計算してみましょう。

マンション経営の収支シミュレーション
総事業費：3億2,000円（工事費・消費税・創業費含む）

年間収入	3,010万円	1室11万円／月×24戸×12ヵ月×入居率95％
年間支出	1,200万円	管理費・ローン返済費・税金含む
年間利益	1,810万円

※表面利回りは9.4％、実質利回りは5.6％です。

利回りとは、投資した金額に対して、どれだけの収益が上げられるのかを数値で示したものです。表面利回りは、年間の収入を投資額で割ったものを指し、ここでは総事業費で割っています。実質利回りは、年間の収入から管理費やローン返済費・税金などの支出を引いた額を投資額で割ったものです。

マンション経営では表面利回りが5～9％、実質利回りは3～6％程度が目安といわれています。今回のケースでは、目安の数値と比較しても高めの利回りが出ることから、この土地でのマンション経営は収益性の高い活用法だと考えられます。

2.郊外の住宅街にある土地：アパート経営

次は、敷地面積が500平方メートル（約151坪）で、駅から徒歩20分程度の距離があり、2階建てまでの建物が多い静かな住宅地でアパート経営を行なう場合の例を紹介します。

公園や小学校が近く、3～4人家族のファミリー世帯の需要が高いエリアと仮定し、3LDK×8戸の木造アパートを建築したとしましょう。

アパート経営の収支シミュレーション例
総事業費：1億円（工事費・消費税・創業費含む）

年間収入	848万円	家賃：775万円 1室8万5,000円／月×8戸×12ヵ月×入居率95％ 駐車場：73万円 1台8,000円／月×8台×12ヵ月×契約率95％
年間支出	600万円	管理費・ローン返済費・税金含む
年間利益	248万円

※表面利回りは8.48％、実質利回りは2.48％です。

空室のリスクや将来的に修繕費用がかかることを考えると、もう少し高い実質利回りが欲しいところです。周囲の同じようなアパート物件を調査して空室が目立つようであれば、もう少し高い利回りが出せる方法がないか検討してみるのもよいでしょう。

3.商業エリアとして人気の土地：テナント併用マンション経営

敷地面積265平方メートル（約80坪）で、駅近で商業エリアだけでなく居住エリアとしても人気のある土地でのケースを考えてみましょう。

この場合、テナントと居室を併用したマンション経営も、収益性の高い土地活用として選択肢に挙げられます。1・2階に2店舗分のテナント、3階以上に独身や2人暮らしをターゲットとした1LDK×20戸のマンション経営を行なった場合を想定します。

テナント併用マンション経営の収支シミュレーション
総事業費：3億円（工事費・消費税・創業費含む）

年間収入	3,192万円	家賃：2,280万円 1室10万円／月×20戸×12ヵ月×入居率95％ テナント賃料：912万円 1室40万円／月×2戸×12ヵ月×入居率95％
年間支出	1,900万円	管理費・ローン返済費・税金含む
年間利益	1,292万円

※表面利回りは10.64％、実質利回りは4.3％です。

居室とテナントで複数の収入があるため、テナントが一時空室になったとしても収入減のリスクを分散できる経営モデルです。もともと商業エリアということもあり、安定した家賃収入を得ながら、テナント部分で街の活性化にも貢献できるでしょう。

4.駅近で利便性の高い土地：駐車場経営

敷地面積800平方メートル（約242坪）、駅から近く利便性が高い立地のケースを考えてみましょう。

居住地として人気のエリアであればアパートやマンションの経営も可能ですが、将来的に転用する可能性があるならば、月極駐車場にする方法があります。

駐車場経営の収支シミュレーション
総事業費：800万円 （おもに造成費用）

年間収入	691万円	1台2万円×32台×12ヵ月×契約率90％
年間支出	280万円	管理費・税金含む
年間利益	411万円

駐車場経営の場合は、初期費用が800万円と他の土地活用法と比較すると低く、実質利回りは51％と非常に高くなります。

ただし、これは初期費用が低いことが関係しているため、実際に手元に残る金額としては、マンション経営やテナント経営のほうが大きくなるケースも少なくないでしょう。

オーナー様が土地活用する際に身に付けておきたいこと

このように土地の特徴によって適切な活用法があるため、オーナー様は土地の特徴や自身の意向を踏まえてどの活用法が適しているのかを見極める必要があります。

だからといって、オーナー様がすべて一から考える必要はありません。実際にはどのような方法でどういった収支の土地活用をするかは、建設会社と相談しながら決めていく方が大半です。

その際に適切な判断ができるよう、オーナー様には経営知識や計画性などを身に付けておくことをおすすめします。

基本的な経営知識

土地活用を検討する段階で、経営や土地活用に関する基本的な知識を身に付けておきましょう。経営や土地活用の知識がまったくない状態では、建設会社から提案された事業計画の良し悪しが判断できません。

先述した土地活用の種類はもちろん、利回りの計算方法や年間にかかる経費など、土地活用の知識も必要です。さらには、固定資産税や所得税、火災保険や地震保険なども理解しておく必要があります。

これらの知識は、インターネットや本で情報収集したり、親身になってくれる建築会社であれば、相談をしながらわからない点を質問したりして理解を深めていけます。

経営力

多くのオーナー様は建設会社の提案によって土地活用法を決め、基本的な管理も不動産管理会社に任せています。これは最適な土地活用法を探し、リスクの低い経営を行なうために必要です。

しかし、土地の所有者であるオーナー様が事業主であることには変わりはありません。土地活用法の選択、修繕・リフォームの内容や時期など、最終的に決断をしていくのは経営者であるオーナー様です。

不動産管理会社など、土地活用のパートナー会社の力を生かして円滑な経営を行ないながら、必要な決断を行なう経営力がオーナー様には求められます。

戦略性

土地の収益性をいかに高めるか、目標数値を決めて戦略的に事業を行なう力も昨今の土地活用には欠かせません。

戦後から1990年代バブル崩壊までは、地価が上昇し続けていました。そのため、土地を所有しているだけで資産価値が上がり安泰だと考えられる、いわゆる「土地神話」が長らく信じられていました。この話を耳にしたことのある方も多いでしょう。

しかし、現代において土地を持つだけでは、税金や土地の管理費といった支出ばかりが増えてしまうのが現状です。土地の収益性を高めることを意識して、最低でも税金の支出分は賄えるよう、事業として成り立つ土地活用を行なう必要があります。

計画性

土地活用は数十年と続くことが一般的であり、長期的な事業計画なしでは行なえないでしょう。例えば、アパートやマンションはいずれ古くなるため、売却やリノベーション、建て替えなどにかかる資金の投入が必要です。

物件を持つのであれば、何年後にリノベーションを検討するべきなのか、建て替えたらいくらになるのかを事前に調べ、事業計画のなかに組み込んでおくといった計画性が求められます。

危機管理能力

危機管理能力とは、何らかの問題が生じた際に被害を最小限に抑えたり、トラブルを予期して回避したりする力を指します。

土地活用には空室による収入減のリスクや、予期せぬ自然災害に見舞われるなど、あらゆるリスクが存在します。ご自身が行なう予定の土地活用法では、どのようなリスクが発生しやすいのか知り、回避策を考えておきましょう。

リスクは生じないことが望ましいものですが、現実的に避けられない場合もあります。自然災害による建物の被害に対してはカバーできる保険に事前に入っておく、空室リスクについては空室が生じる可能性を踏まえ余裕のある事業計画を立てるなどの対応が必要でしょう。このように、常に万が一を考えておくことで、損害を最小限に抑えられます。

オーナー様が土地活用で成功するための5つのコツ

オーナー様に求められるものには運営力や計画性がありますが、実際に成功するためにはさらに一歩先の視点を持っておきたいものです。

成功しているオーナー様の多くは、土地や物件の価値を最大限に高めるために「ニーズを意識する」「付加価値をつけて差別化を図る」などの努力をしています。

ここでは、オーナー様が土地活用で成功するためのコツとして「ニーズをつかむ」「情報収集を欠かさない」「設備や付加価値を考える」「家賃の下落も見越した収支計画を立てる」「専門的なアドバイスを活用する」の5つを紹介します。

1.ニーズをつかむ

自身の所有地にどのような活用法が向いているのかを見極めることが、土地活用の成功への第一歩です。先述したように土地活用法はいくつもありますが、どの土地でも成功する活用法は基本的にありません。

例えば、居住地として人気があるエリアと判断してマンション経営を始めるなら、入居者となりうるターゲット層も考え、誰に住んでもらいたいかを明確化しましょう。

学生や単身者が多く住むエリアの場合は、3LDKのようなファミリー向けの広い物件よりも、1Kや1DKのほうが空室を避けられ、安定した収入につながるでしょう。

2.情報収集を欠かさない

土地の活用法については、実際に活用を始めたあとも物件や周辺地域に関する情報を集めることが大切です。幹線道路が整備される計画や、新たに大規模な商業施設が建設される予定などがあれば、ニーズが変化していく可能性があります。

不動産市場全体の動向や、土地に関する税制度の変更などにも注意しておきましょう。

3.設備や付加価値を考える

賃貸経営の場合は、入居者に長く住んでもらえることが安定した収入に直結します。住み替えによる空室を避けるためにも、入居者が快適に暮らせる居住空間を整えましょう。

例えば、ファミリー向けのアパートやマンションでは近年、充実した収納やグレードの高いキッチン設備など、ハイグレードな設備が求められる傾向にあります。また、不在時に荷物を受け取れる宅配ボックスの需要も高まりつつあります。

設置するためには大きな初期費用がかかるかもしれませんが、最初に手間をかけることで他の物件との差別化をはかれ、資産価値を保つことができます。

4.賃料の下落も見越した収支計画を立てる

テナントやアパート・マンションは年数が経つにつれて建物の劣化が進むため、大きな修繕の必要性や家賃の下落が生じるのは必然です。景気やニーズの変化によっては、想定よりも空室が増えてしまう時期もあるかもしれません。

常に満室で経営するのが理想ですが、空室や家賃の下落も見越して計画を立てましょう。経営時にも収支に余裕があれば、空室時に敷金礼金をゼロにしたり、リフォームに力を入れて入居者が見つかりやすくしたりと対策をとりましょう。

5.専門的なアドバイスを活用する

土地活用法や賃貸管理はオーナー様が個人で判断するのではなく、信頼できる建設会社や不動産管理会社と相談しながら決めていくことが、土地活用の成功には欠かせません。特に、物件の管理は専門的なアドバイスがあるかどうかで、長期的な収益に大きな差が出ます。

例えば、支出を抑えたいオーナー様のなかには、物件のリフォームを自分で手がける方もいます。業者に依頼するよりも支出を抑えられるケースもありますが、結果として最低限のことしかできずに物件の価値を下げてしまう要因にもなりかねません。

土地活用の選び方から長期的な経営のことまで、プロの視点で相談できる建設会社や不動産管理会社をパートナーとして選びましょう。

まとめ

土地活用にはアパートやマンション経営をはじめ、テナント経営や駐車場経営、定期借地などが存在します。オーナー様には自身の所有する土地や周囲の特徴を踏まえて、どの活用法が適しているのかを見極めることが求められます。

大切な資産である土地の価値を高めるためにも、オーナー様は経営知識を持ち、リスクや将来性も考慮して経営を進める力が必要です。

建設会社や不動産管理会社から専門的なアドバイスやサポートを受けながら、土地活用を成功に導いていきましょう。