土地売却相場の調べ方とは？売却価格を高める要素や注意点も解説！

スムーズな土地売却を実現するには、事前に売却相場を調べておくことが大切です。土地の売却相場や、売却時の注意点を知りたいというオーナー様も多いかもしれません。

土地の売却相場は、実勢価格や公示地価と呼ばれる価格を使った調査が可能です。また、売却価格を高めるには、複数の業者へ査定を依頼するなど、注意すべきポイントがあります。

今回は土地の売却相場の概要、売却相場を知るメリットを解説したうえで、売却相場を調べるシミュレーションも紹介します。併せて、売却価格を高めるための注意点も解説するので、土地活用・売却を検討中のオーナー様はぜひ参考にしてください。

【土地活用】買取の売却相場は「市場価格の7～10割」

そもそも不動産の売却方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。仲介とは、売り主と買い主の仲介役として、土地の売買契約を不動産会社が取りまとめる方法です。

それに対して買取とは、転売や長期保有、建築後の建物活用などを目的として不動産会社が買い主となり、土地を直接買い取る方法を指します。

このうち買取形式での売却相場は、市場価格（実際に土地を必要とする買い主へ、仲介売却する際の価格）の7～10割で取引されることが一般的です。

例えば、市場価格が8,000万円の土地が7割で取引されるケースでは、売却価格は3割減の5,600万円程度となります。

買取の売却相場が市場価格より低くなる理由とは？

買取形式の売却相場が市場価格よりも低くなる理由として、以下3つが挙げられます。

・再販費用が差し引かれているため
・再販後に必ず売れる保証がないため
・売り主が積極的に価格交渉しないため

上記3つの理由について、詳しく確認していきましょう。

再販費用が差し引かれているため

不動産会社が土地を買い取る際は、再販時の費用を差し引くことが一般的なため、売却相場が低めとなります。というのも、買い取った土地を再販するには、土地の整備や修繕、広告などにかかる費用を不動産会社が負担しなければならないためです。

また、不動産会社が仲介する場合は「仲介手数料」が発生しますが、売り主から直接土地を買い取る場合は、手数料分の利益が発生しないことも理由の一つといえます。

仲介形式と比べると、買取形式は不動産会社側の費用負担が増えるため、市場価格よりも低い価格での取引になりやすいのです。

ただし、不動産会社の購入目的として、長期保有も視野に入れている場合は、市場価格で買い取ってもらえる可能性もあります。したがって、不動産を売却する際は、不動産会社の購入目的にも注意したほうが良いでしょう。

なお、土地が売れ残った場合のリスクを考慮するため、売却相場は市場価格の7～10割で取引されるという理由もあります。

なぜなら、買い取った土地の整備や修繕を、不動産会社が行なって再販しても、必ず売れるという保証はないためです。

仮に、再販コストをかけた不動産で利益が生まれなかった場合は、不動産会社にとって損失となるでしょう。そのうえ、再販に向けてコストをかけている分、たとえ売れ行きが悪くても値引きなどの駆け引きをしづらい側面もあります。

売り主が積極的に価格交渉しないため

買取形式で売却される土地のなかには、「仲介形式では買い主が見つからない」「決まった期日までに売却したい」などの事情で、売却方法を変更した物件が含まれているケースもあります。

このような事情があるために、不動産会社が提示した買取価格に対して、積極的に交渉する売り主が少ないことも、売却相場が低くなりやすい理由の一つといえるでしょう。

土地の売却相場を知る3つのメリット

土地の売却相場を知ることには、以下3つのメリットがあります。

・売却時期を決める指標になる
・不動産会社の査定額が適正か判別できる
・買取価格の交渉に使える

メリットの内容を把握して、スムーズな土地売却を実現する参考にしましょう。

売却時期を決める指標になる

売却相場の上昇・下降の傾向を把握することで、売却時期を設定しやすくなります。例えば、土地の売却相場が上昇していれば、売却するタイミングとして適切であるという判断を下せるでしょう。

一方、売却相場が下降傾向にある場合は、売却するタイミングをずらして、しばらく土地を保有するという手も打てます。ただし、売却相場が下降している理由には、地域の世帯数の減少などが関係している場合もあるため、長引くようであれば早めに不動産会社へ相談しましょう。

不動産会社の査定額が適正か判別できる

事前に売却相場を知っておけば、不動産会社に査定を依頼した際、売却相場に対して査定額が適正であるか判別しやすくなります。もし査定額が売却相場に対して極端に低い場合や高い場合は、具体的な根拠を聞くことが大切です。

そもそも土地の査定額には、「土地活用しやすい正方形や長方形の形状であるか」「駅に対して距離が近いか」などの要素が関係します。信頼性の高い不動産会社であれば、これらの要素を踏まえつつ、査定額を算出した根拠を明示してくれるため、安心して売買契約を結べるでしょう。

買取価格の交渉に使える

土地の査定額が低い場合も、売却相場を把握しておけば、買取価格を不動産会社と交渉しやすいメリットがあります。また、相場を調べる過程で、不動産売却に関する知識や、売却を予定している周辺地域の情報を収集できる点もメリットといえるでしょう。

ただし、ホームページなどで調べる売却相場はあくまで目安であり、実際の査定額は、立地条件や周辺環境などの要因で変動する点には留意してください。

土地の売却相場でポイントとなる5つの価格

土地の売却相場を調べるうえで、次の5つの価格について把握しておく必要があります。

・実勢価格
・公示地価
・基準地価
・相続税路線価
・固定資産税路線価

ここでは、上記5つの価格の概要や、価格の決め方について解説します。

実勢価格

実勢価格とは、実際に市場で売買されている価格のことです。売り主側と買い主側の「需要と供給が釣り合っている状態」のことで、取引が成立した「時価」を指します。

実勢価格は、国土交通省が四半期ごとに公表しています。また、実勢価格は売買する当事者間で決まるため、たとえ同じ地域内の土地であっても、取引対象となる土地ごとに価格が異なる点が特徴です。

なお、取引されていない地域の価格を調べる際は、周辺地域の取引事例などから推定する方法があります。ただし、取引事例が少ないほど、調査した価格の精度は低くなるでしょう。

公示地価

公示地価とは、国から公表された土地価格のことで、地価公示法に基づいて国土交通省の土地鑑定委員会が毎年3月に公表します。

公示地価の決め方は、「標準地の1月1日時点における1平方メートルあたりの正常な価格（売り急ぎなどの事情が排された状態の価格）を判定する」というものです。標準地とは、市町村の中心部付近を含む「都市計画区域」の標準的な土地を指します。

なお、1地点につき不動産鑑定士2人以上がそれぞれ鑑定を実施し、国土交通省が審査して価格を決定します。

基準地価

基準地価は、公示地価が算定されない地方部でも価格判定が行なわれるため、公示地価の代わりに使われることも多い価格です。国土利用計画法に基づいて、都道府県が毎年9月に公表します。

基準地価の決め方は、「基準地の7月1日時点における1平方メートルあたりの価格を判定する」というものです。公示地価とは、以下の点で違いがあります。

・都市計画区域外の土地も価格判定の対象となる
・1人以上の不動産鑑定士が鑑定を実施する

上記の違いを踏まえたうえで、売却相場を調べたい土地の条件に応じて、公示地価や基準地価を活用するとよいでしょう。

相続税路線価

相続税路線価とは「相続税や贈与税の課税標準額を算出する際に用いる価格」のことです。路線（道路）に面した土地における、1月1日時点の1平方メートルあたりの価格を、国税庁が毎年7月に公表します。

路線価には、後述の「固定資産税路線価」も含めて2種類ありますが、一般的に「路線価」という場合は、こちらの相続税路線価を指します。

相続税路線価は、不動産鑑定士の鑑定評価価額や、公示地価などをもとに国税庁が決めています。価格水準に関しては、公示地価の80％程度です。

固定資産税路線価

固定資産税路線価とは「固定資産税や都市計画税などを算出する際に用いる価格」のことです。路線に面する土地の1平方メートルあたりの価格（基準年度の前年1月1日時点）を表しており、3年に一度、市町村（※）によって4月に公表されます。
※東京23区は東京都が実施

固定資産税路線価の決め方は、標準宅地の価格の鑑定を市町村が不動産鑑定士へ委嘱し、鑑定結果をもとに市町村が路線価を決めるという方法が一般的です。なお、価格水準は公示地価の70％程度とされています。

【売却相場シミュレーション（1）】「実勢価格」を使う調べ方

ここからは、土地の売却相場を調べるシミュレーションを、4つのモデルを例にとって価格別に行ないます。実勢価格を使った売却相場の算出方法について、ステップごとに見ていきましょう。

シミュレーションモデルは以下のとおりです。

地域	東京都港区
土地面積	100平方メートル

※シミュレーション上の検索可能な調査年などは、2022年10月20日時点の情報です。

ステップ1．条件を選択する

まずは、国土交通省の「土地総合情報システム」へアクセスし、「不動産取引価格情報検索」を選択しましょう。

画面が切り替わったら、画面左の時期、種類、地域の各条件を設定します。

時期、種類、地域に関する項目ごとの内容は、以下のとおりです。

項目	内容
1．時期を選ぶ	・画面上で検索する場合は「2017年1月～直近」まで3ヵ月ごとに選択できる ・ダウンロードで閲覧する場合は、「2005年7月～直近」まで3ヵ月ごとに選択できる
2．種類を選ぶ	土地、宅地、農地などの種類から、実勢価格を調べる土地の条件に近いものを選ぶ
3．地域を選ぶ	住所、路線・駅名、地図のいずれかの方法で地域を選ぶ

今回のシミュレーションでは、以下の条件で検索しました。

1．時期：2022年第1四半期（過去1年間を含む）
2．種類：土地
3．地域：東京都港区

ステップ2．実勢価格を確認する

土地ごとの実勢価格は、「取引総額」に記載されている価格で確認できます。画面上の「△」や「▽」のアイコンをクリックすることで、昇順もしくは降順でデータの並び替えが可能です。

その他、土地の坪単価や面積、形状などの条件でも確認できるため、実勢価格を知りたい土地の条件により近い事例を活用するとよいでしょう。

ステップ3．参考事例を抽出する

自身が売却相場を知りたい土地の条件と、近い事例を抽出します。「今後の利用目的」の「▽」をクリックすると、「住宅」「店舗」など複数の条件から、調べる対象の絞り込みが可能です。

今回のシミュレーションでは、「住宅」を選択しました。

抽出した事例の取引総額、あるいは1平方メートル単価の平均値を、売却相場の算出に使います。今回は、シミュレーションモデルに合わせて土地面積100平方メートルの土地を2つ抽出し、1平方メートル単価の平均値を求めました。

・港区六本木：1平方メートル単価81万円
・港区六本木：1平方メートル単価71万円

上記2つの事例を選んだため、1平方メートル単価の平均値は76万円となります。

ステップ4．売却相場を算出する

ここでは、ステップ3で算出した事例の平均値を利用して、売却相場を算出します。今回ピックアップした事例の1平方メートル単価の平均値は76万円のため、シミュレーションモデルの土地面積100平方メートルに換算すると、売却相場は7,600万円となります。

なお、最寄駅との距離や所在地など、さらに条件を細かく設定することで、より実際の価格に近い売却相場を求められるでしょう。

【売却相場シミュレーション（2）】「公示地価・基準地価」を使う調べ方

次に、公示地価・基準地価を使った売却相場の調べ方を紹介します。公示地価・基準地価は同じステップで調べられるため、今回は公示地価でシミュレーションを実施します。

今回のシミュレーションモデルは以下のとおりです。

地域	東京都千代田区
土地面積	100平方メートル

ステップ1．対象の地域を選ぶ

公示地価・基準地価は、国土交通省の「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」のホームページで調べられます。まずは、自身が調べる対象の都道府県名を地図上から選択したうえで、市区町村名を1つ選択しましょう。

その際、都道府県内の全件を検索したい場合は、「都道府県単位で検索」のチェックボックスを選択して、希望の都道府県名を選択してください。

今回は、都道府県名「東京都」、市区町村名「千代田区」を選択しました。

ステップ2．条件を指定する

市区町村名を選択すると、以下のように画面が切り替わるので、対象や調査年、用途区分などを指定します。

項目ごとの内容は以下のとおりです。

項目	内容
対象	・地価公示のみ：公示地価を調べる場合に選択する ・都道府県地価調査のみ：基準地価を調べる場合に選択する ・地価公示・都道府県地価調査の両方：公示地価と基準地価を併せて調べる場合に選択する
調査年	・地価公示：昭和45年（1970年）から最新調査年まで指定できる ・都道府県地価調査：平成9年（1997年）から最新調査年まで指定できる
用途区分	住宅地や商業地、準工業地など8つの項目から選べる（※）
地価	検索する地価を、千円／1平方メートル単位で指定できる（※）

※選択しない場合は、全区分が検索の対象

今回のシミュレーションでは、以下の条件で検索しました。

・対象：地価公示のみ
・調査年：平成31年（2019年）から令和4年（2022年）まで
・用途区分：住宅地
・地価：選択なし（全区分を検索対象）

ステップ3．公示地価・基準地価を確認する

画面上に示される「価格（円／平方メートル）」が、公示地価・基準地価を指しています。今回のシミュレーションでは、公示地価を表示させました。

シミュレーションモデルの条件になるべく近い事例を抽出し、1平方メートルあたりの平均単価を求めましょう。今回は上記2つをピックアップした結果、1平方メートルあたりの平均単価が155万5,000円となりました。

ステップ4．売却相場を算出する

ステップ3で計算した、1平方メートルあたりの平均単価155万5,000円をもとに、売却相場を計算していきます。シミュレーションモデルの土地面積は100平方メートルのため、売却相場は1億5,500万円という結果になりました。

【売却相場シミュレーション（3）】「相続税路線価」を使う調べ方

続いて、相続税路線価を使う売却相場の調べ方を、4つのステップで見ていきましょう。今回のシミュレーションモデルは以下のとおりです。

地域	東京都中央区
土地面積	100平方メートル

ステップ1．地域を選ぶ

相続税路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」から調べられます。調べる年度を選ぶ際は、画面上部のタブより、「平成28年分（2016年分）」から「令和4年分（2022年分）」まで1年分ごとに切り替え可能です。今回は令和4年分（2022年分）のタブで、東京都を選択しました。

調べる地域を選択すると、「財産評価基準書目次」が表示されるので、ここでは「路線価図」を選びましょう。

ステップ2．市区町村を絞り込む

次に、調べる対象地域の市区町村を絞り込んでいきます。今回はシミュレーションモデルである「中央区」を選択しました。

任意の市区町村を選択すると、地名を絞り込む画面へと移り変わります。

なお、地名を絞り込む方法は、以下の2つがあります。

・地名で探す場合：「地名」の右横にある「路線価図ページ番号」を選択する
・地図で探す場合：「この市区町村の索引図ページへ」を選択する

上記どちらかの方法で調査対象の地名を選ぶと、「路線価図・評価倍率表」が表示されます。今回は、地名「勝どき1」の路線価図ページ番号「18020」を選択し、以下の地図を表示させました。

ステップ3．相続税路線価を確認する

路線価は、地図上の道路に記載されている矢印と数字によって表されています。したがって、売却相場を知りたい土地に面した道路の数字が、1平方メートルあたりの路線価となります。

なお、数字を囲う図形は土地の地区を表し、数字の横のA～Gまでの記号は借地権割合（対象の土地の借地が占める割合）を表していることが特徴です。

【土地の地区】

【借地権割合】

このステップでは、売却相場を知りたい土地と同じ地区の路線価を選びましょう。

なお、売却相場を知りたい土地があらかじめ決まっている場合は、その土地の路線価のみを調べれば問題ありません。その際は、土地に接している路線価のなかから、最も高い路線価を選んでください。

路線価の表記は千円単位のため、「地図の記載額×1,000」で計算し、1平方メートルあたりの相続税路線価を求めます。

今回のシミュレーションでは、以下の17のエリアを選び、560C～860Cの範囲から算出した相続税路線価は、1平方メートルあたり56万円～86万円という結果になりました。

ステップ4．売却相場を算出する

続いて、ステップ3で求めた相続税路線価を使って、売却相場を求めます。相続税路線価は「公示地価の約80％」が目安となるため、売却相場を求める際は以下の計算式のように0.8で割りましょう。

・相続税路線価×土地面積×÷0.8＝売却相場

上記の計算式をもとに、土地面積100平方メートルで算出した売却相場は、7,000万円～1億750万円という結果になりました。

【売却相場シミュレーション（4）】「固定資産税路線価」を使う調べ方

シミュレーションの最後に、固定資産税路線価を使う売却相場の調べ方を、4つのステップで紹介します。今回のシミュレーションモデルは以下のとおりです。

地域	東京都渋谷区
土地面積	100平方メートル

ステップ1．調べる条件を設定する

固定資産税路線価は、一般財団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」を使って調べられます。まずは、画面上の「固定資産税路線価等」を選択しましょう。

その後、利用許諾の内容を確認したうえで、問題なければ「同意する」を選択します。

ステップ2．対象の地域を選ぶ

固定資産税路線価を知りたい対象地域を選ぶ際は、以下3つの方法から選択できます。

・郵便番号・住所で探す
・住所一覧で探す
・地図で探す

今回のシミュレーションでは、地図上の「東京」を選択後、「渋谷区」を選びました。

ステップ3．固定資産税路線価を確認する

固定資産税路線価を調べる対象は、「令和元年度（2019年度）」から「令和4年度（2022年度）」まで上部のタブで切り替え可能です。今回は令和4年度（2022年度）のタブで、渋谷区鉢山町の以下のエリアをピックアップしました。

地図上には路線価が記載されているので、調べたい土地に面する赤の路線（主要な街路）、または青の路線（その他の街路）をクリックしてください。すると、画面左部分に、1平方メートルあたりの路線価を含めた詳細情報が表示されます。

今回指定した鉢山町5丁目では、1平方メートルあたりの固定資産税路線価が70万8,000円～82万8,000円でした。

なお、今回はシミュレーションのため、固定資産税路線価に幅があります。ただし、実際は売却を検討している土地が具体的に決まっているので、オーナー様の土地に接する路線価のみを調べれば問題ありません。

ステップ4．売却相場を算出する

次に、ステップ3で調べた固定資産税路線価をもとに、売却相場を求めましょう。固定資産税路線価は「公示地価の約70％」のため、売却相場を求める際は以下の計算式のように0.7で割る必要があります。

・固定資産税路線価×土地の面積÷0.7＝売却相場

上記の計算式に当てはめて計算した結果、売却相場は1億114万円～1億1,828万円という結果になりました。

土地の売却相場・価格を決める2つの要素

土地の売却相場・価格を決める要素として、次の2つが挙げられます。

・駅までの距離
・土地の面積・形状

ここでは、2つの要素について具体的に解説するので、ぜひ売却相場を調べる際の参考にしてください。

駅までの距離

売却を検討している土地と、最寄駅までの距離が近いほど、売却価格は高値がつきやすくなります。例えば、駅から徒歩1分の土地と徒歩5分の土地を比べると、徒歩1分の土地のほうが売却価格は高くなりやすいでしょう。

ただし、駅から徒歩圏外の土地の場合は、車やバスを利用して移動するため、最寄駅からの距離に関する重要度は下がります。仮に、駅から35分かかる土地と40分かかる土地がある場合、両者の形状や面積、立地条件などに差がなければ、売却価格の差も生まれにくいでしょう。

なお、その他の要素として、スーパーマーケットなどの商業施設や、病院、区役所などの公共施設との距離も近いほうが、土地の売却相場はアップしやすくなります。

土地の面積・形状

土地の面積・形状も、売却相場を左右するポイントといえます。なぜなら、土地の面積・形状という条件によって土地の利便性が変わってくるためです。

例えば、都市部の人口が密集する地域では、戸建てのみ建築可能な狭い土地よりも、大型のビルや分譲マンションなどが建築可能な広い土地のほうが、坪単価は高い傾向にあります。

ただし、土地の形状が正方形や長方形でなく、台形や三角形、L字型など変形地の場合は、面積の広い土地であっても売却価格は低くなるおそれがあるので注意しましょう。

土地の売却価格を高めたい！4つの注意点とは

土地を売却するうえで、売却価格をなるべく高めたいという方も多いでしょう。売却価格を高めるには、以下4つのポイントに注意が必要です。

・信頼できる業者に査定を依頼する
・税金対策で出費を抑える
・再販実績をチェックしておく
・繁忙期前の売却を目指す

いずれも具体的なポイントなので、これから土地の売却を検討しているという方はぜひチェックしてください。

信頼できる業者に査定を依頼する

信頼できる業者へ土地の査定を依頼することで、適正な査定額・買取相場を知ることができます。査定を依頼する際は、「担当者が親身に対応してくれているか」などのポイントを確認しておくことも大切です。というのも、信頼関係の構築が見込める担当者であれば、スムーズな売却を実現しやすくなるためです。

また、複数の業者へ査定を依頼すれば、業者ごとの比較が可能となるため査定額を極端に安く提示した業者がいた場合も気付きやすくなるでしょう。目安として、3社以上の業者に査定を依頼するのがおすすめです。

税金対策で出費を抑える

土地の売却時に発生する税金対策についても、しっかりと把握しておきましょう。そもそも土地を売却する際は、おもに以下3つの税金が発生します。

税金の種類	内容
印紙税	土地の売買契約書の作成で発生する税金
登録免許税	土地の登記情報の変更で発生する税金
譲渡所得税	土地の売却益がある場合に発生する税金で、国に納める「所得税」と、自治体に納める「住民税」を含む

上記のうち、譲渡取得税に関しては、条件に見合った特例を適用することで、課税額の減額が可能です。譲渡所得税に利用できる特例を、事例ごとに3つ挙げます。

譲渡所得税が発生する事例	適用できる特例
相続した空き家つきの土地を売った場合	3,000万円特別控除
5年以上所有し、使っていない土地を売った場合	100万円特別控除
公共事業などのために土地を売った場合	5,000万円特別控除

土地の売却時に適用できる特例があるか、事前に確認しておくことで売却益を最大化しやすくなるでしょう。

繁忙期前の売却を目指す

不動産業界の繁忙期前に土地を売却することで、買取価格のアップが狙えるケースもあります。なぜなら土地取引を行なう業者は、なるべく繁忙期前に不動産のラインナップを充実させておきたいので、繁忙期前に売却すれば買取価格が高まりやすくなるためです。

特に、1～3月と9～11月頃は、転勤や引越しで不動産業界の繁忙期とされているため、これらの時期より少し前の売却を目指すとよいでしょう。売却に向けた行動を早めに起こせば、仮に仲介形式で土地が売却できなかった場合も、買取形式で売却する手続きがスムーズに行なえます。

買取の売却相場が市場価格より低くなる理由とは？

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買取の売却相場が市場価格より低くなる理由とは？

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土地の売却相場を事前に調べておけば、売却時期を決める指標となるうえ、不動産会社の査定額が適正か判断する目安にも使えます。

また、実勢価格や公示地価の価格を使って売却相場を調べる際は、国土交通省などが運営する公式ホームページを活用できます。

ただし、実勢価格や公示地価を使って算出した売却相場は、あくまで目安です。土地の立地条件などを考慮し、より正確な売却価格を知るためには、専門家へ査定を依頼しましょう。

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