2024.04.17

土地活用の基本知識

横浜でおすすめの土地活用の方法とは？事例や注意点も解説

近年、横浜は複数の再開発事業が進行しており、土地活用を行なうエリアとして注目を集めています。横浜でおすすめの土地活用の種類や、注意点を知りたいというオーナー様も多いのではないでしょうか。

横浜でおすすめの土地活用法としては、賃貸住宅や商業ビルの経営などが挙げられます。また、実際に土地活用するうえでは、オーナー様の意向をしっかりと汲み、パートナーとして取り組んでくれる業者を選ぶことが重要です。

今回は、横浜の特徴やおすすめの土地活用法を紹介したうえで、横浜の土地活用事例や注意点も解説するので、ぜひ参考にしてください。

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この記事の目次

1 土地活用を始める前に知りたい横浜の特徴
2 横浜でおすすめの4つの土地活用
3 【狭小地・変形地】横浜でおすすめの3つの土地活用
4 【横浜の土地活用事例】木造建築から賃貸マンションへ建替え
5 横浜で土地活用を検討する際の3つの注意点
6 まとめ

土地活用を始める前に知りたい横浜の特徴

土地活用を始める前に、まずは以下3つの横浜の特徴を把握しておくことが重要です。

・人口・世帯数は増加傾向
・公示価格が上昇している
・再開発が進んでいる

具体的な特徴を知っておけば、横浜に適した土地活用を選びやすくなるでしょう。

人口・世帯数は増加傾向

横浜市の総人口・総世帯数は、年々増加しています。横浜市が発表した「横浜市人口ニュース No.912（平成14年8月1日現在）」と「横浜市人口ニュース No.1152（令和4年8月1日現在）」によれば、20年間における総人口・総世帯の増加数は以下のとおりです。

	2002年8月	2022年8月	20年間の増加数
人口	349万3,210人	377万3,607人	28万397人
世帯数	143万331世帯	178万1,296世帯	35万965世帯

上表のとおり、総人口・総世帯数が増えているため、賃貸経営や駐車場経営などの土地活用を行なった際の一定の入居者・利用者が見込めるでしょう。

公示価格が上昇している

横浜市では、公示価格が上昇していることも特徴です。公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会によって判定される土地の価格のことで、適正な地価を形成するための指標として使われています。

2012年（平成24年）から2022年（令和4年）までの10年間における、横浜市の公示価格の変化は以下のとおりです。

・住宅地：20万4,800円／平方メートルから、23万4,100円／平方メートルへ上昇
・商業地：47万6,500円／平方メートルから、69万900円／平方メートルへ上昇

上記のとおり、横浜市では住宅地と商業地ともに、公示価格が上昇傾向にあります。

このように公示価格が上昇している土地の場合、土地活用を行ない安定的な収益を生むことで、最終的には相場よりも高い価格での売却も期待できるでしょう。

例えば、賃貸経営や商業ビル経営などの土地活用で安定的な収益が出ていれば、将来的に売却益を最大化させることも可能です。

再開発が進んでいる

2022年（令和4年）時点で、横浜市では以下のように複数の再開発事業が進められています。

再開発事業	事業内容
みなとみらい21中央地区53街区開発事業	西区みなとみらい5丁目に、ホテルやオフィス、店舗などで構成された大規模複合施設を建設
横浜市旧市庁舎街区活用事業	中区港町1丁目の横浜市役所旧庁舎跡地に、地上33階建ての高層ビル、ライブビューイングアリーナなどを建設

再開発されることでさらに住みやすく、観光しやすい街へと整備されるため、横浜で土地活用した際のニーズが期待できるでしょう。

横浜でおすすめの4つの土地活用

公示価格が上昇し、再開発事業が進められている横浜には、それらの特徴に見合ったおもな土地活用法が4つあります。

・賃貸住宅
・商業ビル
・老健施設・介護施設
・等価交換

上記のうち、賃貸住宅や商業ビル、老健施設・介護施設に関しては、土地を所有したまま活用できる方法です。一方、等価交換は土地を実質的に手放すことになるため、土地を守りながら活用したいオーナー様には向いていませんが、知識としてご紹介します。

賃貸住宅

先述のとおり、総人口・総世帯数が増加傾向にある横浜では、賃貸住宅の土地活用がおすすめです。賃貸住宅の土地活用では、マンションやアパートを建てたうえで入居者から賃料を得るため、安定的な収入が見込めます。

また、家賃によって収入を得る方法であれば、時間と手間を取られにくいため、別に本業がある場合も注力できます。

さらに、土地にマンションやアパートなどの建物を建築することで、課税標準の特例を適用できることもメリットといえるでしょう。課税標準の特例とは、一定の条件を満たすことで、固定資産税などを軽減できる制度のことです。

賃貸住宅を建てた場合、居住を目的とした建物がある「住宅用地」に該当し、固定資産税、および都市計画税を算出するもととなる評価額が軽減されるのです。

そのうえ、相続税に関しても、土地は「貸家建付地」の扱いとなるため評価額が8割程度に減額され、節税効果が期待できます。

商業ビル

商業ビルを建てたうえで、テナントを入居させて賃料を得る土地活用も横浜に適しています。商業ビルの土地活用は、アパートやマンションなどの賃貸経営に比べると、大きな賃料収入を得られる点がメリットといえるでしょう。

特に、立地条件が良い土地に商業ビルを建てれば、ビル内の一部テナントが退去した場合も、新規テナントが見つかりやすいため、経営上の安定性を高められます。

ただし、消費者ニーズが見込める人気の地域は、商業ビルが集中する傾向にあるため、競合との差別化は必須です。

例えば、高需要のテナントを誘致できるコンセプト設定や電気・空調・給水設備の整備、デザインの統一などのポイントを押さえることで、商業ビルの土地活用を成功させやすくなるでしょう。

老健施設・介護施設

少子高齢化という社会背景もあり、老健施設・介護施設としての土地活用の需要は高く、安定的な収入が期待できます。老健施設とは「介護老人保健施設」のことで、介護が必要な高齢者の自立をサポートするため、在宅療養支援などを行なう公的な施設です。

一方、民間の施設としては、サービス付き高齢者住宅や有料老人ホームがあります。サービス付き高齢者住宅とは、安否確認サービスと生活相談サービスを提供するバリアフリー住宅のことで、基本的に要介護度が低い高齢者を対象としています。

それに対し、有料老人ホームの種類は、入居者の介護の必要性などに応じて、3種類に分かれていることが特徴です。

種類	特徴
介護付有料老人ホーム	おもに介護が必要な方が、生活支援・身体介護などのサービスを受けて居住できる施設
住宅型有料老人ホーム	自立状態、もしくは要介護の方が、生活支援を受けながら居住できる施設
健康型有料老人ホーム	自立状態の方が、家事サポート・食事サービスなどを受けて居住できる施設

なお、横浜市では有料老人ホームなどの特定施設を計画的に設置しており、毎年公募を実施しています。その際、市内全域の充足率をアップさせるため、「区別充足率」を公表しており、充足率が低い区からの応募であるほど、高く評価されやすくなっています。

2022年（令和4年）6月に公表された横浜市の区別充足率は以下のとおりです。

区別充足率	行政区
4.5％未満	西、中、港南、磯子、金沢
4.5％以上5.5％未満	鶴見、神奈川、南、港北、栄
5.5％以上6.5％未満	戸塚
6.5％以上7.5％未満	緑、泉、瀬谷
7.5％以上	保土ケ谷、旭、青葉、都筑

上表のとおり、西区や中区は充足率が4.5％未満と低いため、審査時に高評価の対象となります。

等価交換

先述のとおり、公示価格が上昇傾向にある横浜では、等価交換という方法もおすすめです。等価交換とは、不動産の企画・開発事業に携わる事業者（ディベロッパー）へ土地を譲渡し、代わりに建物を建ててもらう土地活用です。

例えば、マンションが建築された場合は、ディベロッパーへ譲渡した土地の価値に応じて、オーナー様はマンションを区分所有できます。

建物はディベロッパーが建てるため、自己資金は不要です。そのうえ、区分所有したマンションは、入居者を募って賃料収入を得たり売却したりと、自由に活用できる点がメリットといえるでしょう。

ただし、「土地の権利を一部失う」「好立地でなければ取引先の事業者が見つかりづらい」などのデメリットもあります。特に、先祖代々受け継いでいるような土地を等価交換する場合は、十分検討したうえで決断することが大切です。

なお、等価交換には2つの方法があることも特徴です。

・全部譲渡方式：土地の所有権をすべてディベロッパーへ譲渡して、建築後に交換比率に応じて買い戻す方式
・部分譲渡方式：ディベロッパーへ譲渡する土地を最初から配分しておき、建築後は交換比率に応じて区分所有権を得られる方式

一般的に、全部譲渡方式は「土地の所有者が複数人いる場合」に採用されやすい方式で、部分譲渡方式は「土地の所有者が1人の場合」に採用されやすい方式です。

【狭小地・変形地】横浜でおすすめの3つの土地活用

20坪以下ほどの狭小地や、三角形や台形などの変形地であっても、土地活用は可能です。横浜の狭小地・変形地に適した土地活用は3つ挙げられます。

・駐車場
・トランクルーム
・コインランドリー

ここでは、横浜の狭小地・変形地に適した土地活用について詳しく見ていきましょう。

駐車場

駐車場経営は、賃貸経営などに比べると初期費用を抑えやすい土地活用です。駐車場経営はおもに2種類あり、それぞれの特徴は以下のとおりです。

種類	特徴
月極駐車場	機械設備の導入が不要で、契約者からの月ごとの賃料が収入となる
コインパーキング	機械設備の導入が必要で、利用者からの利用料が収入となる

例えば、コインパーキングとして土地活用するのであれば、駅や商業施設の近くなど、一時的な駐車場の利用者が見込める土地が適しているでしょう。また、専門業者へ委託すれば、運営・管理・クレーム対応を一括で行なってくれるうえ、毎月安定した収入が期待できます。

トランクルーム

トランクルーム経営とは、利用者の荷物を保管するトランクルームを建築して、毎月の賃料を得る土地活用です。オフィスビルやマンションに近い土地は、収納ニーズが高まる傾向のため、駅から離れたエリアでも収益化しやすいことが特徴です。

また、初期費用を抑えやすく、人件費などのランニングコストがあまり必要ない点もポイントといえるでしょう。トランクルームは「屋外型（コンテナ型）」と「屋内型（ルーム型）」に分けられ、以下の特徴やメリットを持っています。

種類	特徴	メリット
屋外型（コンテナ型）	屋外にコンテナを1基ずつ建てるタイプ	敷地内に車の乗り入れ可能な広さがあれば、荷物を出し入れする際の利便性が高い
屋内型（ルーム型）	建物のフロアを間仕切りするタイプ	空調設備を付けることで温湿度管理が行なえるため、書類や衣類、電化製品などの収納ニーズにも応えられる

上表の特徴を踏まえて例を挙げると、変形地の場合は、トランクルームの配置をアレンジできる屋外型がより適しているでしょう。このように、トランクルームで土地活用を行なう際は、種類ごとの特徴やメリットを把握したうえで、土地の条件に適した経営手法を選ぶ必要があります。

コインランドリー

コインランドリー経営は、コインランドリー店舗の建築や設備導入を行なったうえで、設備の利用料を得る土地活用です。すでに一棟マンションを所有しているオーナー様の場合、立地条件によっては、1階のテナントスペースを活用したコインランドリー経営も可能です。

コインランドリー経営に適した土地としては、周辺住民が多い土地や、駐車場が確保できる土地、大型商業施設に近い土地などが挙げられます。

また、コインランドリー経営のメリットは、清掃費などを除けば基本的に人件費がかからず、商品の在庫が不要なためランニングコストを抑えられる点です。そのうえ、利用者がセルフサービスで利用するため、洗剤などの消耗品をストックしておくだけで良い点もメリットといえるでしょう。

なお、一つの目安として、10～15坪以上の土地があればコインランドリーの経営は可能です。

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【横浜の土地活用事例】木造建築から賃貸マンションへ建替え

ここからは、横浜の土地活用事例として、生和コーポレーションが手がけた賃貸マンション「YT LEGACY」を紹介します。

現在は鉄筋コンクリート造のマンションが建つ土地ですが、もともと建っていたのは木造建築で、オーナー様の祖父の代から食堂を営んでいました。その後、オーナー様の新たな人生プランをスタートさせるため、賃貸経営が可能な鉄筋コンクリート造マンションへと建替えました。

外観は、青と白を基調としたアシンメトリーのデザインで、スタイリッシュな印象を際立たせています。オーナー様の「細長い建物なので耐震性を高くしてほしい」という要望を受けて、耐震等級2（※1）で建築しているため、デザイン性と機能性を両立したマンションともいえるでしょう。
※1 学校・病院などの施設で採用されている等級

また、部屋の間取りは、地域のニーズに基づいた「1LDK」と「2LDK」を用意したので、入居者募集後はすぐに満室となりました。

階層の割り当ては、1階がテナント部分、2～9階が賃貸部分、10階がオーナー様宅となっており、賃貸と居住のフロアがしっかり分かれています。

【YT LEGACY物件情報】

築年月	2017年（平成29年）1月
敷地面積	297.51平方メートル（90坪）
建ぺい率（※2）	80％
容積率（※3）	400％
用途地域	商業地域
建築面積	179.82平方メートル（54.40坪）
構造	鉄筋コンクリート造10階建
施工延べ床面積	1320.27平方メートル（399.38坪）
戸数	全17戸（賃貸×16戸、居宅×1戸）、店舗1区画