土地の有効活用方法のなかには、「事業用定期借地権」を利用した借地事業があります。事業用定期借地権とは、あらかじめ期間を定め、事業目的で土地を貸し借りする権利のことです。
この記事では、事業用定期借地権の概要や、活用に向いている土地の特徴、オーナー様が所有する土地に建物を建てる場合と比較した、メリット・デメリットを解説します。
併せて、事業用定期借地権に関する契約にあたり、特に注意して調整すべき内容についても紹介するので、ぜひ参考にしてください。
この記事の目次
事業用定期借地権とは「事業目的で土地を貸し借りする権利」のこと
事業用定期借地権は、期間が定められた借地権である「定期借地権」の一種で、借地借家法第23条に定められています。
具体的には、事業者（借主）が事業用の建物を建てるため、地主（貸主）から土地を借りる際に設定される権利です。権利の存続期間（借地期間）は10年以上50年未満で、契約の更新はなく、更地の状態で返還されます。
事業用定期借地権を利用しているのは、おもにコンビニエンスストアやショッピングモール、工場、倉庫、医療・介護施設などの事業者です。ただし、事業用でも老人ホームのように居住部分が含まれる建物は、事業用定期借地権の対象外となる点に注意しましょう。
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事業用定期借地権に向いている土地の特徴
事業用定期借地権を利用した土地活用では、事業者にまとまった期間土地を貸し出すことになるため、当面使う予定がない土地であることが前提となります。
また、マンション経営などとは異なり、ロードサイドにある土地や商業地にある土地など、事業者がメリットを感じられる土地だと契約が成立しやすいでしょう。
ほかにも、事業用の建物や駐車場を整備するのに十分な広さが必要です。やむを得ない場合には、隣接した土地のオーナー様と協力し、複数の土地を一体化して広さを確保するケースもあります。
事業用以外の定期借地権の種類は2つ
定期借地権の種類には、事業用定期借地権のほかに以下の2つがあります。
- 一般定期借地権
- 建物譲渡特約付借地権
事業用定期借地権への理解をさらに深めるため、一般定期借地権と建物譲渡特約付借地権の概要や、事業用定期借地権との違いを見ていきましょう。
| 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | |
| 借地期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 利用目的 | 制限なし | 事業用に限る | 制限なし |
| 期間満了時 | 更地で返還される | 更地で返還される | 建物を買い取る |
一般定期借地権
事業用定期借地権の借地期間が10年以上50年未満であるのに対し、一般定期借地権は、50年以上の期間を設定できます。借地期間が長い分、土地のオーナー様にとっては、長期的に収入を得られる点が魅力です。
一般定期借地権での土地の利用目的には制限がなく、期間満了時には更地の状態で返還されます。更地の状態で返還される点は、事業用定期借地権と同様です。
建物譲渡特約付借地権
建物譲渡特約付借地権は、「期間満了時に土地のオーナー様が建物を買い取る」という条件を付けて土地を貸すものです。一般定期借地権や、30年以上の事業用定期借地権に付加することもできます。
例えば、期間満了時に土地のオーナー様がマンションなどの建物を買い取れば、事業者から引き継いで経営を続けられます。
ただし、借地期間が30年以上であることを踏まえると、基本的には古い建物を買い取ることになるため、メリットhttps://www.seiwa-stss.jp/wp/wp-admin/media-upload.php?post_id=9635&type=image&TB_iframe=1が少ないと感じる方が多いかもしれません。
事業用定期借地権の4つのメリット
事業用定期借地権のメリットは、以下の4つです。
- 事業計画に合わせて借地期間を設定できる
- 建物へ投資する必要がない
- 相続税の軽減が期待できる
- 地代（借地料）を高めに設定しやすい
事業用定期借地権を利用した土地活用には、自身で建物を建てる土地活用とは異なる魅力があります。ここでは、事業用定期借地権のメリットを解説します。
事業計画に合わせて借地期間を設定できる
定期借地権は、借地期間が満了すれば確実に土地が戻ってくる点がメリットです。
さらに、事業用定期借地権の場合は、10年以上50年未満の範囲内で柔軟に借地期間を設定できます。借地期間が50年以上の一般定期借地権や、30年以上の建物譲渡特約付借地権と比べると、短期間での契約も可能です。
そのため、例えば「借地期間満了後は自身でマンション経営をする」など、将来的な活用方法も見越したうえで、効率的に土地を活用しやすいでしょう。
建物へ投資する必要がない
土地のオーナー様は事業者に土地を貸すだけで良く、建物に投資する必要がありません。よって、初期費用のほか、建物の維持管理費用も発生しないのが一般的です。「経営がうまくいかなくなる」といったリスクを負わずに、事業者から地代収入を得られます。
また、事業用定期借地権を利用した土地活用では、テナントを誘致するための「リーシング」を事前に実施します。
建物完成後にテナントを募集するテナントビルのように、「テナントを誘致できず収入が得られない」というリスクがなく、事業安定性が高いのが特徴です。
相続税の軽減が期待できる
事業用定期借地権を含め、定期借地権が設定されている土地は、借地期間がどれくらい残っているか（残存期間）によって評価額が変動します。相続税は評価額をもとに決まるため、更地のままにしておいたり、駐車場として活用したりするのと比べて、相続税の軽減につながるでしょう。
以下は、残存期間と土地の評価額が軽減される割合を表にまとめたものです。
| 残存期間 | 評価減の割合 |
|---|---|
| 5年以下の場合 | 5％ |
| 5年を超え10年以下の場合 | 10％ |
| 10年を超え15年以下の場合 | 15％ |
| 15年を超える場合 | 20％ |
上表からわかるとおり、残存期間が長いほど、土地の評価額の減額割合は大きくなります。
地代（借地料）を高めに設定しやすい
居住用の土地と比べ、事業用の土地は地代を高めに設定しやすい特徴があります。
事業用定期借地権の地代は、法律に基づく基準（いわゆる「相当の地代」と呼ばれるもの）を目安にすることが一般的です。この基準では、年間地代額が土地価格の6％程度とされています。
国税庁では、上記の「土地価格」について、以下の金額を利用することを認めています。
- （1）その土地の近くにある類似した土地の公示価格などから合理的に計算した価額
- （2）その土地の相続税評価額またはその評価額の過去3年間の平均額
引用： No.5732 相当の地代及び相当の地代の改訂｜国税庁
実際に支払われる地代は、（2）の相続税評価額を利用し、「相続税評価額×6％程度」となるケースが多い傾向です。
事業用定期借地権の4つのデメリット・注意点
事業用定期借地権のデメリットや注意点は、以下の4つです。
- 中途解約ができない
- 公正証書での契約が必須である
- 固定資産税の減税措置が適用されない
- 借主の経営破綻リスク
事業用定期借地権を利用した土地活用はメリットばかりではないため、デメリットや注意点も踏まえたうえで活用方法を選択する必要があります。ここから詳しく見ていきましょう。
中途解約ができない
事業用定期借地権では、借主である事業者を守るため、契約で定めた期間が満了するまでは原則中途解約ができません。例外として、契約時に特約を設け、かつ事業者側から中途解約を申し出ることは可能です。
事業用定期借地権は少なくとも10年以上の契約となるため、その間土地が必要になることはないか、慎重に考えましょう。
なお、事業者側からの中途解約時に、土地のオーナー様への違約金を支払う特約も併せて定めましょう。
公正証書での契約が必須である
借地借家法第23条第3項にて、事業用定期借地権の契約は、公正証書で締結しなければならないと定められています。よって、公正証書以外で契約をしても、事業用定期借地権の効力は生じません。
公正証書とは、公務員である公証人が、個人や法人からの依頼を受けて作成する公文書のことで、非常に強い効力があるものです。
具体的な流れとしては、貸主と借主の間で合意した契約内容を、公証役場にいる公証人に伝えます。その後、公証人との調整を経て、最終的には公証役場に公証人・貸主・借主が集まり、公正証書を完成させます。
固定資産税の減税措置が適用されない
居住用の建物が建っている土地には、地方税法第349条の3の2に基づき、固定資産税が6分の1または3分の1に減額される特例があります。
しかし、事業用定期借地権を利用する場合には、この減税措置は適用されません。今ある居住用の建物を解体し、事業用地として活用しようとしている方は注意が必要です。
借主の経営破綻リスク
事業用定期借地権での土地活用では、土地を借りた事業者が、契約期間中に経営破綻してしまうリスクがあります。
本来は事業者が更地にして土地を返還する決まりですが、事業者が経営破綻すると、建物が土地に残ったままになることが懸念されます。建物はあくまで事業者の所有物であり、事業者の許可を得るなど、必要な手続きを踏まないと取り壊せません。
また、取り壊しにかかる費用を、土地のオーナー様が負担することになる可能性もあるでしょう。このようなリスクを減らすためには、契約前に事業者をしっかりと見極める必要があります。
事業用定期借地権の公正証書作成にあたり調整しておくべき6つの契約項目
事業用定期借地権の公正証書作成にあたり、事前に調整しておくべき契約項目は以下のとおりです。
- 契約期間
- 地代（借地料）の額
- 権利金の有無
- 中途解約の可否
- 契約解除できる違反行為
- 土地の返し方
公証人に公正証書を作成してもらううえでは、どのような内容にするのかを事前に固めておくことが大切です。貸主・借主間で正式な契約書を完成させる必要はないものの、トラブルを防ぐためには、項目ごとの内容調整が欠かせません。
ここでは、調整を要する6つの契約項目の内容を解説します。
契約期間
10年以上50年未満の範囲内で、何年の契約をするかを決めます。原則として中途解約はできないことなど、事業用定期借地権の諸条件を踏まえ、双方が納得できる契約期間としましょう。
地代（借地料）の額
地代の月額と支払日・支払方法を決めます。土地価格や経済状況の変化などにより、当初に定めた地代が相応でなくなるケースも想定されるため、地代の増額・減額請求権についても検討しましょう。
なお、特約により貸主の賃料増額請求権をなくすことは可能ですが、借主の賃料減額請求権をなくすことはできません。
権利金の有無
権利金とは、不動産取引にて、借主が貸主に支払うお金のことです。地代や敷金、保証金とは異なるもので、契約満了時に返還する必要はありません。
中途解約の可否
「事業用定期借地権の4つのデメリット・注意点」の章でお伝えしたとおり、あらかじめ特約を設けたうえで、借主側から中途解約を申し出ることは可能です。
ただし、中途解約を認めれば、短期間で借主に撤退されてしまうリスクがあります。貸主が不利にならないよう、中途解約時には借主が違約金を支払うことも併せて定めるとよいでしょう。
契約解除できる違反行為
借主が何らかの違反行為をしたときや、事業の継続が不可能な状況に陥ったときには、契約満了を待たずに契約を解除できることを定めます。
具体例な例は、以下のとおりです。
- 地代の支払いが滞ったとき
- 地域住民や周辺環境に悪影響を与える活動をしたとき
- 破産手続き開始の申立てがなされたとき など
土地の返還方法
事業用定期借地権では、更地の状態で土地が返還されるのが基本です。
ただし、「アスファルト舗装のままにしてほしい」「土盛りをしてほしい」など、土地の貸主から借主へ返還時の詳細な要望がある場合は、契約条項に盛り込んでおきましょう。
事業用定期借地権による土地活用なら「生和コーポレーション」
土地のオーナー様のなかには、「本当に事業用定期借地権で土地を貸すことが適しているのか」「どのような事業者に貸し出せば良いのか」など、不安がある方も多いでしょう。
土地活用の方法に関してお悩みの場合は、まずは生和コーポレーションに相談してみてはいかがでしょうか。
生和コーポレーションは、土地活用のトータルサポートを行なう会社です。オーナー様の土地がそもそも借地事業に向いているのかをはじめ、テナントの選定まで、豊富な専門知識と経験を活かしたアドバイスが可能です。
生和コーポレーションには専門部署があり、リーシング力が高いのが特徴です。具体的には、立地や敷地条件、希望業種、収益性などのさまざまな観点から、オーナー様の土地での借地事業に最も適しているテナントの誘致を行ないます。
先述のとおり、事業用定期借地権を利用した土地活用にはリーシングが欠かせません。生和コーポレーションに、ぜひ安心してご相談ください。
まとめ：専門家に相談しトラブルのない借地事業をしましょう
事業用定期借地権は、10年以上50年未満の借地期間を設定し、事業用地として土地を貸し借りする権利です。建物に投資せずとも地代収入を得られることや、相続税の軽減効果が期待できることなどから、人気の土地活用方法の一つといえます。
ただし、中途解約ができない点や、公正証書での契約が必須である点に注意しましょう。加えて、リーシングにより優良テナントを誘致することも重要です。収益性や安定性の高い土地活用をしたい方は、生和コーポレーションにぜひお気軽にご相談ください。
なお、以下の記事でも、事業用定期借地権を利用した土地活用を紹介しています。こちらも併せてご覧ください。