貸家建付地とは？自用地や貸宅地との違い・評価額の算出方法

土地所有者が自身の土地に建物を建設し、その建物を貸家として提供する場合の敷地を、貸家建付地と呼びます。貸家建付地には税額評価の際、自用地よりも評価額が低くなるという特徴があります。

本記事では、貸家建付地の概要と、自用地や貸宅地との違い、宅地の評価方法などを解説し、所有地を貸家建付地として活用するのが向いている方の特徴を紹介します。

貸家の敷地の用に供されている宅地「貸家建付地」

貸家の敷地の用に供されている宅地のことを「貸家建付地（かしやたてつけち）」といいます。宅地（現在建物が立っている土地、または建物の敷地として使われる土地）の所有者が建築したマンションやアパート、ビルなどを第三者に貸し付けている場合のその敷地は、すべて貸家建付地です。

貸家建付地は、土地の所有者が土地を使用している場合に比べて、財産としての評価額が下がるという特徴を持ちます。

そもそも貸家建付地は、相続税や贈与税の算定の際に利用される概念で、財産としての評価額が下がることで、相続税や贈与税の負担軽減につながります。宅地にかかる税金を算出する際は、対象の宅地が貸家建付地か否かを確認しておきましょう。

貸家建付地の3つの要件

土地所有者が貸家の敷地として利用している宅地のすべてが、貸家建付地に分類されるわけではありません。貸家建付地として認められるのに必要な要件は、次の3つです。

• 土地の上に建物が建っている
• 世間相場並みの賃料をもらっている
• 継続して賃貸されている

貸家建付地の要件をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

土地の上に建物が建っている

貸家建付地として認められるには、土地の上にマンションやアパート、オフィスビル、戸建て住宅などが建っている必要があります。

駐車場やコインパーキングなど、土地を何らかの用途で貸してはいるものの、土地の上に建物が建っていない場合は、貸家建付地として認められません。ただし、賃貸物件の敷地内にある駐車場については貸家建付地として評価されます。

なお、社宅の敷地の用に供されている宅地は、貸家建付地として認められません。

世間相場並みの賃料をもらっている

貸家建付地は第三者に貸し出し、相当の賃料をもらっていなければなりません。無償での貸し出しは「使用貸借」とみなされ、貸家建付地としては認められないのです。

また、賃料を受け取っているものの、その価格が世間相場より著しく低い場合も、貸家建付地として認められない可能性があります。

継続して賃貸されている

所有する宅地が、相続税などの負担軽減につながる貸家建付地として認められるには、課税時期より前から継続して賃貸されている必要があります。課税時期とは、相続や遺贈の場合は被相続人が亡くなった日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日のことです。

継続的ではなく一時的に賃貸されているものや、賃貸物件が一定期間空き家となっているものは、原則として貸家建付地として認められません。

貸家建付地と自用地・貸宅地はどう違う？

相続税などを算定する際に用いられる概念には、貸家建付地以外にも自用地と貸宅地があります。ここでは自用地・貸宅地の概要と、貸家建付地との違いを解説します。

自用地とは

土地の所有者以外が使用する権利のない土地を、自用地と呼びます。

自用地の価額は土地の課税の基準となっており、自用地の価額をもとに貸宅地や貸家建付地の価額が算出されます。

貸宅地とは

借地権（建物の所有を目的とする地上権や土地の賃借権）など、宅地の上にある権利の目的となっている宅地を、貸宅地と呼びます。例えば、土地を貸している相手が建物を建設してそこに住んでいる場合、その土地は貸宅地として認められます。

なお、月極駐車場や資材置き場として使われている場合は、貸宅地として認められません。

貸家建付地と自用地・貸宅地の違い

自用地、貸宅地、貸家建付地では、土地にある建物の所有者や、建物の利用状況が異なります。それぞれの特徴は下表のとおりです。

宅地の評価方法①｜自用地の評価方法

ここからは自用地、貸宅地、貸家建付地それぞれの評価方法を解説します。まず、自用地の評価方法から見ていきましょう。

自用地の評価方法は以下の2つです。

• 路線価方式
• 倍率方式

路線価方式

路線価方式は、路線価が定められている地域に適用される評価方法です。路線ごとに定められた路線価（道路に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額）と各種補正率をもとに、以下の計算式で土地の価額を算出します。

路線価は国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で調べられます。また、補正率には、土地の奥行距離と地区区分によって決定される奥行価格補正率や、土地が2つの道路に面している場合に利用される側方路線影響加算率などがあります。

参照：No.4604 路線価方式による宅地の評価｜国税庁

倍率方式

倍率方式は、路線価が定められていない地域に適用される評価方法です。倍率方式による土地の価額は以下の計算式で算出します。

土地の固定資産税評価額は固定資産税通知書で確認できるほか、都税事務所や市区町村の役所窓口でも確認できます。倍率は、路線価同様に国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で調べられるため、気になる土地がある場合は調べてみてください。

参照：No.4606 倍率方式による土地の評価｜国税庁

自用地の評価額計算事例

上記の計算式をふまえて、実際に自用地の価額を計算してみましょう。今回は、下記条件を満たす一路線に面する宅地について、路線価方式により価額を算出します。

• 普通商業・併用住宅地区に立地
• 路線価30万円
• 奥行距離30メートル
• 奥行距離に応ずる奥行価格補正率1.00
• 地積600平方メートル
• 借地権割合60％

上記の条件をもとに自用地の価額を計算してみましょう。

自用地の価額
＝路線価×各種補正率×面積
＝30万円×1.00×600平方メートル
＝1.8億円

参照：路線価図の説明｜国税庁

宅地の評価方法②｜貸宅地の評価方法

貸宅地の評価方法は、評価対象となる宅地の上にある権利の区分によって異なります。今回は貸宅地の評価方法を、以下の2つに区分して紹介します。

• 貸宅地が借地権の目的となっている場合の評価
• 貸宅地が定期借地権等の目的となっている場合の評価

ただし、上記区分は、「通常の地代」より高額な地代を指す「相当の地代」を収受していない場合に適用されるものであり、相当の地代を収受している場合はこの限りではない点に留意してください。

参照：No.4613 貸宅地の評価｜国税庁

貸宅地が借地権の目的となっている場合の評価

借地権は、借地借家法により「建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権」と定義されています。つまり、第三者の土地を借りて、その土地に自分の建物を建てられるようになる権利です。

貸宅地が借地権の目的となっている場合、貸宅地の価額は以下の計算式によって求められます。

「自用地としての価額」の求め方は、先述の自用地の評価方法をご確認ください。また、借地権割合は、国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認できます。なお、貸宅地が、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある場合、借地権割合は20％として算出します。

貸宅地が定期借地権等の目的となっている場合の評価

借地権のうち、契約期間が定められたものを定期借地権と呼びます。貸宅地が定期借地権等の目的となっている場合、貸宅地の価額は以下の計算式によって求められます。

定期借地権等の価額は、借地権者に帰属する経済的利益と、その存続期間をもとに評価された価額です。

定期借地権等の設定時と課税時期の間で、借地権者に帰属する経済的利益に変化がない場合などには、次の計算式により定期借地権等の価額を算出します。

なお、「自用地としての価額－定期借地権等の価額」が、以下の式で算出した金額を上回る場合は、以下の式で算出した金額を定期借地権等の価額とします。

※定期借地権等の残存期間に応じた割合

貸宅地の評価額計算事例

上記で紹介した貸宅地の価額の計算方法をもとに、以下の条件で、貸宅地が借地権の目的となっている場合の価額を計算してみましょう。

＜条件＞

• 自用地としての価額1.8億円
• 借地権割合60％

貸宅地の価額
＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合
＝1.8億円－1.8億円×60％
＝7,200万円

上記事例では、貸宅地の価額が、自用地の価額よりも1億800万円低くなっており、自用地が貸宅地になることで評価額が下がることがわかります。

宅地の評価方法③｜貸家建付地の評価方法

最後に、貸家建付地の評価方法を解説します。貸家建付地の価額は、貸宅地同様に自用地としての価額をもとに算出されます。

貸家建付地の評価方法

貸家建付地の価額は、以下の計算式によって求められます。

借地権割合は国税庁の「財産評価基準書　路線価図・評価倍率表」で確認できます。借家権割合は全国一律30％です。

また、賃貸割合は、当該家屋の各独立部分の床面積の合計をAとしたとき、Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計を、Aで割って算出できます。

空き家・空室になっている場合の対応

貸家建付地の貸家が空き家となっている場合、当該宅地は自用地としての価額で評価します。自用地としての価額の計算方法は、先述の自用地の評価方法をご参照ください。

ただし、継続的に賃貸されてきたもので、課税時期において一時的に賃貸されていなかったにすぎないと認められる場合、例えば、たまたま相続直前に借主が引っ越してしまった場合などには、課税時期においても賃貸されていたものとして取り扱いが可能です。

貸家建付地の評価額計算事例

貸家建付地の価額の計算事例を見ていきましょう。計算条件は以下のとおりです。

＜条件＞

• 自用地としての価額1.8億円
• 借地権割合60％
• 借家権割合30％
• 賃貸割合80％

貸家建付地の価額
＝自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合
＝1.8億円－1.8億円×60％×30％×80％
＝1億5,408万円

上記事例では、貸家建付地の価額は自用地の価額より2,592万円低くなっています。

貸家建付地で利用できる小規模宅地等の特例

貸家建付地は、一定の条件を満たせば「小規模宅地等の特例」を適用できます。小規模宅地等の特例の概要と要件から見ていきましょう。

小規模宅地等の特例とは？

個人が相続や遺贈によって取得した財産のうち、被相続人等の事業の用または居住の用に供されていた宅地等で、一定の要件を満たすものについては、一定の面積まで、相続税の課税価格を計算する際に減額できます。これを小規模宅地等の特例と呼び、マンションやアパートも、条件を満たせば小規模宅地等の特例を適用可能です。

特例制度における限度面積と減額される割合は、以下の表のとおりです。

参照： No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

なお、特例の適用を受けるためには、相続税の申告書に小規模宅地等に係る計算の明細書や遺産分割協議書の写しなどを添付し、提出する必要があります。

小規模宅地等の特例の要件

特例の対象となる宅地等は、上表の要件1～6のとおり、特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等、特定居住用宅地等、貸付事業用宅地等のいずれかに該当しなければなりません。貸家建付地は貸付事業用宅地等に該当します。

貸付事業用宅地等は、相続開始の直前において、被相続人等の事業（不動産貸付業、駐車場業、自転車駐車場業など）の用に供されていた宅地等で、下記の要件に該当する被相続人の親族が、相続または遺贈により取得したものをいいます。

参照： No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例（小規模宅地等の特例）｜国税庁

小規模宅地等の特例を受ける際の注意点

貸付事業用宅地等に該当する貸家建付地が特例対象となるには、上表のとおり、相続開始から相続税の申告期限まで土地を有していなければなりません。相続税の申告期限までに土地を売却または譲渡した場合は、特例を適用できなくなるため注意しましょう。

また、被相続人が老人ホームに入所し、一度も退所することなく亡くなった場合、老人ホームに入所している期間中は建物が空き家となりますが、一定の要件を満たせば「被相続人等の居住の用に供されていた宅地等」に該当するとして、特例を適用できます。

貸家建付地のメリットとデメリット

貸家建付地の所有にはメリットとデメリットがあります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

貸家建付地のメリット

同一の宅地が自用地の場合と、貸家建付地の場合を考えると、貸家建付地のほうが自用地よりも評価額が引き下げられます。自用地を貸家建付地にして所有すれば、評価額を抑えられ、相続税の負担軽減につながるでしょう。

また、貸宅地は長期にわたって土地を利用できなくなりますが、貸家建付地は、一定の制限はあるものの貸宅地より土地を自由に活用できます。

さらに、建物建設時に融資を利用し、その融資が相続されれば、相続財産からの債務控除も期待できます。

参照：No.4126 相続財産から控除できる債務｜国税庁

貸家建付地のデメリット

貸家建付地は、貸家の敷地として利用している宅地を指しており、自用地を貸家建付地にした場合は、当然、貸家を経営していかなければなりません。

賃貸住宅の経営では、入居者を確保できず賃料を得られなくなる空室リスクや、入居者が家賃を滞納するリスクなどを負います。仮に、空室の状態が続くと貸家建付地として認められなくなり、税額評価が変わってしまうおそれもあります。

貸家建付地を所有するなら、賃貸経営におけるさまざまなリスクを考慮し、リスクを軽減できるよう対策を講じる必要があるでしょう。賃貸経営リスクをより軽減したいなら建築会社や管理会社などの専門家に相談するのがおすすめです。信頼できるパートナーを見つけてアドバイスをもらい、アドバイスを活かして土地活用を進めていきましょう。

所有地を貸家建付地として活用するのが向いている人はどのような人？

所有地を貸家建付地として活用する場合、所有地にマンションやアパート、テナントビルなどの賃貸用建物を建設するのが一般的です。では、どのような方が所有地を貸家建付地として活用するのに向いているのでしょうか。

まず、お持ちの不動産を売却せずに相続させたい方は、貸家建付地としての活用が向いています。保有資産が多く、相続人が将来相続税を納める可能性が高い方や、不動産の相続が相続人の負担にならない方には、貸家建付地としての活用がより適しているでしょう。

また、土地を自身で利用する予定がない方や、家賃収入を得たい方、賃貸経営に向いている土地（駅に近い・賃貸需要がある立地など）を所有している方も、貸家建付地としての活用が向いているといえます。

相続税対策をふまえた賃貸経営なら「生和コーポレーション」

貸家建付地は、自用地よりも評価額が低くなるため相続税などの負担軽減効果がありますが、貸家建付地に建てた物件の賃貸経営が必要となります。

相続税対策として賃貸経営を始めたい、賃貸経営したいけれど何から始めたら良いかわからないとお悩みの方は、ぜひ「生和コーポレーション」にお任せください。

生和コーポレーションの特徴

生和コーポレーションは、4大都市圏を中心に土地活用ビジネスを展開する企業です。相続と不動産を絡めた対策をワンストップで提供しており、建物の建設から管理、賃貸経営まで幅広くサポートしています。

また、賃貸経営で課題となっている空室リスクや家賃滞納リスクなどの回避のため、サブリース事業も実施しています。サブリース事業は、賃貸物件を生和コーポレーションが一括して借上げ、オーナー様に最長35年間、借上家賃をお支払いする仕組みです。

さらに、生和コーポレーションでは、24時間365日のサポート体制でオーナー様のさまざまな要望にお応えしています。初めての賃貸経営で不安な方や、賃貸経営に時間を割けない方でも、安心して賃貸経営をお任せください。

生和コーポレーションの土地活用事例

2023（令和5）年に生和コーポレーションを活用された個人のお客様のうち、活用動機に「相続対策」を挙げている方は、全体の4分の3にのぼります。

ここでは、既存の建物の老朽化や相続税対策への不安を機に、賃貸マンションへ建替えた事例を紹介します。

ROOTS SHINTOSHIN ルーツ新都心

こちらの事例では、879.26平方メートル（265.98坪）の敷地に、14階建てのマンションを建設しました。

オーナー様は、以前からお母様に万一のことがあった場合の相続問題をご心配されていました。お母様自身は、土地活用で収入を得ることにあまり積極的ではありませんでしたが、他社が建替えのメリットを挙げるなか、生和コーポレーションの担当者が相続問題の大変さをご説明したことが、土地活用のお話に耳を傾けてくださるきっかけとなりました。

建替え後は、将来にわたって安定した収入が得られる資産を次の世代に残せることに、大変ご満足いただいています。

物件の外観やデザイン、物件のなかで特に気に入っている部分、生和の対応で印象に残ったことなど、事例に関する詳しい情報は下記リンク先でより詳しく紹介しています。ぜひご覧ください。

街と調和する地域共生型賃貸「ROOTS SHINTOSHIN ルーツ新都心」

賃貸経営は相続税対策にもなりますが、建物を建設したあとは定期的なメンテナンスを加えながら、何十年も建物を維持管理しなければなりません。建設後のサポート体制が充実している生和コーポレーションは、相続税を減らしたいと考える方だけでなく、長く賃貸経営を続けたい方にもおすすめです。

生和コーポレーションのホームページでは、ほかにも土地活用の事例や実例を多数掲載しています。ぜひ参考にしてください。

生和コーポレーションの土地活用事例・実例

まとめ：貸家建付地で上手に相続税対策を

今回は、貸家建付地の特徴や評価方法を解説しました。貸家建付地は、貸家の敷地の用に供されている宅地のことを指し、自用地より相続税評価額が低くなるという特徴を持ちます。

宅地に賃貸物件を建設して運営すると、相続税対策になる場合があります。土地を自身で活用する予定がない方や、土地活用して収入を得たい方は、自用地に建物を建設し、貸家建付地として賃貸経営を検討してみてはいかがでしょうか。

生和コーポレーションでは、相続税対策として賃貸経営を始めるオーナー様をサポートしています。賃貸経営を始めてみたい方や、賃貸経営でお困りの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。

また、不動産による相続税対策については、以下のリンク先で詳しく解説しています。併せて参考にしてください。

税金の手引き｜不動産の相続税対策のポイント・注意点