ガソリンスタンド跡地の土地活用の事例

オーナー様必見の再開発アイデアと解決策を
ご紹介します。

ガソリンスタンドの廃業と土地活用

かつては全国に5万カ所以上の給油所があったガソリンスタンド。近年は車離れや、環境問題への取り組みの影響による需要減などもあり、2023年には約2万7000カ所にまで減少しました。また、経営者の高齢化により、廃業を選択するケースも増えています。現在、ガソリンスタンドを経営されているオーナー様の中にも、近い将来、廃業を考えている方もいらっしゃるかもしれません。

しかしいざ廃業したいと思っても、簡単にできるとは限りません。運営している店舗によりますが、自動車を複数台停車して給油するという業態上、ある程度の敷地面積を持つ土地であることが多いため、残された大きな土地の利用方法を考える必要がでてきます。そしてガソリンには特定有害物質のベンゼンが含まれているため、土壌汚染の調査を行政から求められる可能性があります。

また、売買や事業転換を考えた場合、汚染処理のための浄化作業が必要なケースもあり、建物を建てる場合は、地盤沈下を防ぐために地下タンクの撤去も必要です。
古いガソリンスタンドを所有するオーナー様が土地活用を考えたとき、どのような点に気を付ける必要があるのでしょうか？

ガソリンスタンド跡地の土地活用で直面する課題とは？

土地活用を始める前に、まずはガソリンスタンド跡地における特有の問題を理解しておくことが重要です。ガソリンスタンド跡地の最大の問題は、土壌や地下水の汚染による環境リスクです。ガソリンタンクは一般的に地下に埋められていることが多いため、長期間にわたるタンクからのガソリン漏れが原因で、土壌が汚染されていることがあります。

また、ガソリンから発生していた臭いが染みついていたり、油汚れが残っていることもあります。そのため専門の調査機関による土壌調査や、汚染除去のための浄化作業が必要となるケースが多くあります。

ガソリンスタンド跡地の土地活用方法と利用例

ガソリンスタンド跡地を再開発し、どのように活用するかは、土地の立地条件や周囲のニーズ、予算に大きく影響されます。ここでは、ガソリンスタンド跡地を利用した具体的な開発例をいくつか紹介します。開発例として、①商業施設、②駐車場（コインパーキング）、③賃貸マンション・アパート、④高齢者向け住宅・老人ホームを紹介します。
入念な計画の立案が必要ですが、地域のニーズをしっかり把握すれば、安定した事業経営が可能です。

商業施設の開発

ガソリンスタンド跡地は交通量が多い通り沿いに多いため、商業施設への転用は代表的な活用方法の一つです。大通り沿いならロードサイド店舗の需要が見込めますし、都市部ではオフィスビルや商業テナントビルなどのニーズもあるでしょう。特に商業エリアではコンビニエンスストアやカフェ、ショッピングモールや飲食店、オフィスビル、アパレル店舗など様々な施設を開設することができる可能性があるため、人々の利便性を高め、高い収益を見込むことができます。交通量が多い立地であれば、特に効果的です。

メリット：

• 商業施設は集客力があり、高い賃料収入が期待できます。
• 繁華街や主要道路沿いなど、好立地に位置していれば、早期の収益化が可能です。

ポイント：

• 商業施設のデザインやコンセプトを地域に合った形で検討する必要があります。ターゲットとなる客層をしっかり見定め、魅力的な施設を作りましょう。
• 法的な規制や建築制限を確認してから、開発計画を立てることが重要です。

跡地を駐車場として利用

土地が広く、周囲に駐車場が不足しているエリアであれば、駐車場に変えて活用するのも有効な選択肢です。特に都市部や商業施設の周辺では需要が高い可能性があり、安定した収益を見込めます。また、駐車場は他の施設に比べて初期投資が少なく、運営も比較的シンプルなのが魅力です。

メリット：

• 駐車場は初期投資が少なく、低コストで比較的簡単に運営できます。
• 周囲に駐車場の需要がある場合、安定した収益源として長期的に利益を得られます。

ポイント：

• 土地の広さやアクセスの良さを考慮し、料金設定や契約形態（コインパーキング、月極など）を柔軟に調整することが重要です。
• セキュリティ対策や、周囲のニーズに応じたサービスを提供することで、競争力を高める必要があります。

賃貸マンション・アパートへの転用

ガソリンスタンド跡地を賃貸マンション・アパートに転用するのは、都市部や住宅需要が高いエリアで特に効果的な活用方法です。計画地エリアの家賃相場や最寄り駅からの距離、近隣に商業施設が充実しているかなど、入念な市場調査が必要ですが、賃貸需要のあるエリアでは長期安定収入が見込めます。また、相続税対策をはじめとした節税対策にも効果的です。

メリット：

• 都市部では住宅需要が高く、安定した収益を見込むことができます。
• マンション・アパート経営は長期的に安定した収益が期待できるため、投資家にも人気があります。

ポイント：

• 土地のサイズや周囲のインフラ状況を考慮し、住民のニーズに合わせた開発を検討することが重要です。
• ガソリンスタンド跡地の土壌汚染がある場合、浄化にかかる費用を事前に把握し、予算に組み込む必要があります。

高齢者向け住宅の開発

高齢化社会が進む中、高齢者向けの住居の需要は増加しています。ガソリンスタンド跡地を高齢者向け住宅（老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、グループホームなど）に転用することで、地域貢献と収益を両立することが可能です。

メリット：

• 高齢者向け住宅は長期的に安定した需要が見込まれるため、長期的な収益源となります。
• 地域密着型の施設として、地元コミュニティに貢献することができます。

ポイント：

• 高齢者向けの施設を建設する場合、安全性やバリアフリー設計に十分配慮することが重要です。
• 医療施設や交通機関へのアクセスを考慮し、立地の選定が鍵となります。

ガソリンスタンド跡地を売却する

廃業後に土地活用をするため新たに資金を借り入れる事に抵抗がある、まとまった資金が必要などの理由により、時には土地を手放すことも選択肢の一つになるでしょう。その場合、大きなお金が入ってくる可能性がありますが、譲渡所得税がかかりますので注意が必要です。

また、条件が合えば特定の事業用資産の買換え特例により、所定の期間内に別の事業用資産に買換えを行うことで、譲渡益の一部課税を将来に繰り延べすることができます。

メリット：

• 売却することでまとまった資金が手に入ります。その資金を元手に別の事業に投資したり、生活費に利用することができます。
• 土地を所有していると、税金や管理のコストや手間がかかりますが、手放すことで手間や費用から解放されます。

ポイント：

• 売却には登記簿や測量図などの書類が必要になるケースがあります。
• 専門家に相談し、適切な価格設定や売却方法を検討することが成功の秘訣です。

土壌汚染を解決するための対策と費用

ガソリンスタンド跡地を活用する上で、土壌汚染の除去が問題となるケースが多々あります。土壌調査を行った結果、汚染が確認された場合、専門的な浄化作業を依頼することが求められます。

浄化作業の費用は、土地の面積や汚染の程度によって異なりますが、数百万円から数千万円に及ぶこともあります。しっかりとした予算計画を立てて、土地活用に臨むことが重要です。

ガソリンスタンド跡地の活用に向けたステップ

ガソリンスタンド跡地を最大限に活用するためには、以下のステップを踏んで計画を進めていくことが必要です。

土壌調査

まず、土地に汚染がないかを確認するために専門機関による土壌調査を実施しましょう。調査期間は早ければ1～2週間程度で済むこともありますが、規模や汚染状況によっては1ヵ月以上かかる場合もあります。汚染が発見された場合、適切な浄化作業を行う必要があります。

地元自治体と相談

土地活用に関する許可を得るために、地元の自治体と相談しましょう。地域計画に基づいた再開発が必要な場合、許可を得るための手続きを進めることが重要です。

汚染土壌の浄化方法

一般的な浄化方法に、掘削による汚染土壌の除去があります。比較的短期間で確実に除去が可能な方法で、汚染された土壌を重機で掘削し、汚染土壌は指定された汚染土壌処理施設に運ばれます。運ばれた汚染土壌は、土壌に含まれる有害物質の抽出・分解などが行われ浄化されます。掘削除去以外には、土壌を掘り起こさずに薬剤や微生物製剤を注入して浄化作業を行う原位置浄化という方法もあります。

最適な活用方法を決定

入念な市場調査を行い、周囲のニーズや競合状況を分析して、最適な活用方法を決定します。収益性はもちろん重要ですが、安定した経営を実現するためには、長期的な視点で事業を判断する必要があります。オーナー様の中には、税金対策も含めた活用を検討される場合もあるでしょう。

ガソリンスタンド跡地の土地活用はプロに相談!

ガソリンスタンド跡地の活用を検討する際、土地活用の進め方を熟知しているプロの土地活用専門家に相談することは非常に有益です。以下の理由から、専門家のサポートを受けることで、土地活用の成功に繋がる可能性が高くなります。

土壌汚染や環境リスクへの対応

ガソリンスタンド跡地の地下にガソリンや油分が浸透している場合、土壌浄化が必須となり、専門的な知識と技術が求められます。プロの土地活用の専門家や不動産開発会社は、土壌汚染調査を適切に実施し、必要な浄化方法を提案・実行します。

プロに依頼するメリット：

• 環境規制を理解し、必要な措置を講じて法的問題を回避できます。
• 専門機関との調整や手続きもスムーズに進められるため、オーナー様が直面するリスクを軽減できます。

法的手続きや行政との調整

ガソリンスタンド跡地を新たに活用するには、建築許可を得るための申請や、消防署や環境関連の役所への届け出などが求められる場合があり、多くの法的手続きを踏む必要があります。これには、地域の都市計画や建築基準法など、さまざまな法律に対応する必要があります。

プロに依頼するメリット：

• 土地活用の専門家は、建築確認申請手続き、開発許可の申請、諸法令や地域計画などを熟知しています。
• 地元自治体や関連機関との交渉が円滑に進み、無駄な時間や費用を節約できます。

適切な土地活用プランの提案と市場調査

オーナー様が自分で活用方法を考えることもできますが、プロフェッショナルは地域の需要や市場の動向を元に、最適な活用方法を提案してくれます。例えば、周辺地域の住宅需要や商業施設の空き状況、競合施設の動向など、詳細な市場調査を行い、利益を最大化するためのプランを提供します。

プロに依頼するメリット：

• 土地の立地や周辺の市場動向に基づいた、最適な活用方法を提案してくれます。
• 他の開発事例や成功事例をもとに、現実的で実行可能な計画を立ててもらえます。

資金調達の相談

ガソリンスタンド跡地の開発には、一定の資金が必要です。専門家は、土地開発に必要な資金調達方法について、アドバイスや金融機関との交渉を行ってくれます。場合によっては、不動産投資家を紹介してくれることもあります。

プロに依頼するメリット：

• 資金調達方法や融資の選択肢について、オーナー様がどのように資金を集めるかをサポートしてくれます。
• 融資を受けるための適切な書類準備や、銀行との交渉もプロが代行してくれるため、負担が軽減されます。

事業計画とリスク管理

土地活用におけるリスクには、計画通りに進まない場合や予期しないトラブル（自然災害、規制変更など）が生じる可能性もあります。プロの土地活用の専門家は、事前にリスクを予測し、最適なリスク管理方法を提案してくれます。

プロに依頼するメリット：

• リスク管理を事前に行い、問題が発生した際の対応策をあらかじめ考慮してくれます。
• 経験豊富な専門家は、予期しない問題にも柔軟に対応できる体制を整えています。

まとめ

ガソリンスタンド跡地をどのように活用するかは、周囲の需要や土地の特性を考慮した上で、最適な方法を選ぶことが重要です。住宅開発、商業施設開発、駐車場利用、高齢者向け住宅の開発など、多岐にわたる選択肢があります。それぞれの活用方法にはメリットとデメリットがあるため、オーナー様は慎重に計画を立て、専門家と相談しながら最良の方法を選択しましょう。適切な土地活用を行うことで、ガソリンスタンド跡地を有効に活用し、地域に貢献しながら安定した収益を得ることが可能です。

そして、ガソリンスタンド跡地の土地活用を成功させるためには、専門家の知識と経験が欠かせません。土壌汚染の問題や法的手続き、最適な開発プランの提案、資金調達に至るまで、プロに依頼することで、オーナー様は多くのメリットを享受できます。土地活用のプロに依頼することで、リスクを最小限に抑え、より効率的で効果的な土地活用が実現できるでしょう。

オーナー様の負担を軽減し、安心して土地活用を進めるためにも、専門家のサポートを受けることをお勧めします。