立ち退き料とは？金額の相場や支払うケース・計算方法・交渉ポイント

賃貸物件の貸主から借主に対して、何らかの事情で立ち退きを求めなければならない場合があります。その際に必要な立ち退き料について、金額の相場はあるのでしょうか。

実際のところ立ち退き料の金額は流動的で、立ち退き料が不要なケースもあります。立ち退き料の内訳には、引越しにかかる費用や、移転先を決めるために不動産仲介会社に支払う仲介手数料なども含まれます。

この記事では、立ち退き料の相場を紹介しつつ、立ち退き料が必要・不要なケース、立ち退き料に含まれる補償内訳を解説します。また、立ち退き料の計算方法とシミュレーション、立ち退き料を少しでも安くするコツと交渉のポイントについても解説しますので、ぜひ参考にしてください。

立ち退き料の相場はいくら？

立ち退き料の相場について知りたい方もいるかもしれませんが、立ち退き料の金額は法令では定められておらず、明確な相場はありません。

立ち退き料は、退去してもらう理由や移転費用、借主の経済的損失の度合い、立地など、個々の事情により変動するためです。

ただし、一般的な例として次のような目安もあります。建物種別で紹介しましょう。

• マンションなどの居住物件：賃料の6ヵ月分～12ヵ月分程度
  （例えば1ヵ月の賃料が10万円の場合、60万円～120万円程度）
• オフィス用物件：賃料の2年分～4年分程度
• 店舗用物件：賃料の5年分～10年分程度

では、立ち退き料とはどういったものか、意味や内訳、計算方法などについて、次の章から解説します。

立ち退き料の意味と必要・不要なケース

立ち退き料とはどのような意味を持っているのか、次の視点から解説します。

• 立ち退き料の法的根拠
• 立ち退き料と正当事由の関係性
• 立ち退き料が必要なケース
• 立ち退き料が不要なケース

それぞれの視点について見ていきましょう。

立ち退き料の法的根拠

立ち退き料とは、賃貸物件の貸主から契約解除の申し出をし、借主に立ち退きを求める際に支払う金銭のことです。

立ち退き料の法的根拠は、借地借家法第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）に定められています。条文を紹介しましょう。

引用：e-Gov法令検索「借地借家法」

この条文で、立ち退き料にかかわる部分をわかりやすくいうと、「建物の賃貸借の解約」（立ち退き）をお願いするには、正当な理由が必要であり、その正当な理由を構成・補完する要素の一つに、「財産上の給付」（立ち退き料）が該当する、ということです。

つまり、立ち退きの際には、原則、貸主が立ち退き料を支払う必要があります。

立ち退き料と正当事由の関係性

正当事由とは、土地・建物の賃貸借契約で、貸主が契約の更新を拒絶・解約する際に必要とされる理由や原因を指します。正当事由があるかどうかを判断する際に考慮される要素は、条文によれば次のとおりです。

• 建物の賃主と借主が建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する今までの経過
• 建物の利用状況
• 建物の現況
• 貸主からの財産上の給付（立ち退き料）の申し出

先に述べたように、立ち退き料は正当事由を構成・補完するものです。したがって、正当事由の強弱により、立ち退き料の金額も変化します。具体的には、正当事由が強い場合は立ち退き料が少なくなり、正当事由が弱い場合は立ち退き料が多くなる、という関係があります。

立ち退き料が必要なケース

立ち退きの際には原則立ち退き料が必要で、特に正当事由が弱い以下のような場合、立ち退き料が免除されることはありません。

• 貸主が建物を売却したいなど、貸主の都合で借主に退去してほしい
• 建物の老朽化で建替えるため、借主に退去してほしい
• 周辺地域の再開発のため、土地を譲渡してほしい（再開発する側が土地のオーナー様に対して支払う）

立ち退き料に支払い義務はある？

契約解除の正当事由を補完する要素である立ち退き料は、法律上、支払う義務が定められているわけではありません。貸主が借主に退去のお願いをするための費用として、事実上支払っているものです。

立ち退き料が不要なケース

状況により、貸主が立ち退き料を支払わずに立ち退きを求めて良いケースもあります。

• 借主の契約違反（目的外使用・賃料不払い・無断転貸など）があった場合
• 定期建物賃貸借契約の期間満了の場合
• あらかじめ契約時に期限を設けた賃貸借契約の場合
• 物件に重大な危険が発生した場合

立ち退き料の3つの内訳

貸主が借主に立ち退きをお願いすることで、借主はある程度の損害を被ります。立ち退き料にはその損害を補償する役割があり、以下3つの補償によって構成されています。

1. ① 移転費用の補償
2. ② 利用権の補償
3. ③ 利益の補償

1．移転費用の補償

移転費用とは、引越しをするためにかかる費用全般のことで、具体的には以下のとおりです。

2．利用権の補償

利用権とは借家権のことで、借家権とは、借主がその物件に住み続けられるよう借主保護を目的としたものです。つまり利用権の補償とは、住み慣れた家や地域を離れるという、数字では表せない権利の侵害を補償する、という意味です。

ただし、利用権の補償を合理的に算出することは難しいため、一般的には移転費用の補償に含まれます。

3．利益の補償

「店舗の売上は立地が大きく影響する」との考えに基づき、現在の場所で店舗の営業ができなくなることによって生じる利益損失に対する補償のことです。営業休止期間中の収入減少や経費負担などを補償します。

住宅の立ち退きの場合は、立ち退きが原因で収入に直接的な影響はないため、利益の補償は発生しません。

立ち退き料の4つの計算方法

一般的な賃貸住宅における立ち退き料の計算方法は、以下の4種類です。

1. ① 収益還元方式による計算方法
2. ② 割合方式による計算方法
3. ③ 収益価格控除方式による計算方法
4. ④ 比準方式による計算方法

賃貸住宅の立ち退き料は、これらの計算方法を使って借家権価格を算出することで参考にできます。立ち退き料は借家権の解除に使われる金銭のため、借家権の一部と解釈できるためです。

前述のとおり、借家権とは借主の権利で、借主がその物件に住み続けられるよう借主保護を目的としたものです。

ただし、借家権価格には、先に述べた移転費用などの補償の要素は含まれていないため、借家権価格イコール立ち退き料とはいえません。あくまでも考え方の一例としてご覧ください。

1．収益還元方式による計算方法

現在の賃料と移転先の賃料の差額を用いるため「差額賃料還元方式」とも呼ばれます。

• 借家権価格＝（移転先の賃料―現在の賃料）×複利年金現価率

複利年金現価率とは、現金などを複利で一定期間運用した場合の最終的な総額について、現在における価値を算出するための係数です。

つまり、賃料の差額がこの先一定期間発生した場合に、現在においてどのくらいの経済価値があるかに着目し、借家権価格を算出しています。

2．割合方式による計算方法

土地や建物の価値に対して、借主の権利の割合がどのくらいかに着目した計算方法です。借地権割合や借家権割合は、相続税路線価（宅地1平方メートル当たりの評価額）を用いることが多くなっています。

• 借家権価格＝（土地価格×借地権割合×借家権割合）＋（建物価格×借家権割合）

3．収益価格控除方式による計算方法

土地や建物を貸主が自ら利用していた場合の価格から、貸している現在の価格との差額に着目した計算方法です。貸すことで価値が落ちていれば、その差額を借家権価格と見なす考え方に基づいています。

• 借家権価格＝自用としての土地・建物価格―借家としての土地・建物価格

4．比準方式による計算方法

借家権の取引事例を参考にした計算方法です。借家権は実務上、取引事例がほとんどないため、あくまでも推計として用いられます。

• 借家権価格＝借家権の事例価格×事例と比較した各要因

立ち退き料のシミュレーション

前章で紹介した立ち退き料の計算方法は、借家権価格を算出して立ち退き料の参考にするものです。しかし、借家権が実際に市場で取引されることはほぼないため、実は現実的な計算方法ではありません。

実際の立ち退き料は、「立ち退き料の3つの内訳」で紹介した「移転費用の補償」を中心に算出されることが多くなっています。賃貸住宅の場合の具体的なシミュレーションを紹介します。

シミュレーションに使用する条件

移転費用の内訳と金額

店舗の立ち退き料に含まれる5つの補償

店舗の立ち退きの場合は、賃貸住宅の立ち退きのような移転費用の補償だけでなく、利益の補償も含めることができます。具体的には下記の5つで構成されています。

• ① 工作物補償
• ② 動産移転補償
• ③ 借家人補償
• ④ 移転雑費補償
• ⑤ 営業休止補償

上記のうち、①工作物補償と⑤営業休止補償が特に高額になりやすい項目です。

1．工作物補償

移転先の店舗で行なう内装工事費の補償です。一般的に、テナントはスケルトン状態の区画に造作工事・内装工事を行なったうえで入居するため、移転先で必要な工事費は補償の対象に含まれます。

補償金額は、内装工事費の坪単価に店舗面積をかけて算出します。

• 例：内装工事の坪単価40万円×店舗面積20坪＝工事費800万円

2．動産移転補償

動産移転補償とは、賃貸住宅でいう引越し費用の補償です。店舗の移転には大型什器が含まれる可能性もあり、専門会社への依頼が必要なケースもあります。計算の例としては次のとおりです。

• 例：トラック単価×台数

3．借家人補償

現在の賃料と転居先の賃料、または敷金や保証金の差額補償のことです。通常、差額を1～2年分補償します。例えば賃料の差額が7万円・補償期間が1年の場合、補償額は次のようになります。

• 例：7万円×12ヵ月＝84万円

4．移転雑費補償

店舗の移転にともない発生する、さまざまな雑費の補償も立ち退き料に含まれます。立ち退きという状況にならなければ発生しなかった、下記のような費用が対象です。

• 不動産仲介会社への仲介手数料
• 商業登記費用（移転により本店が変更になる場合）
• 営業許可申請手数料（許可が必要な店舗の場合）
• 移転通知費用（得意先への通知費用や折り込みチラシなどの広告費用）
• 名刺作成費用など

5．営業休止補償

賃貸住宅と異なり、店舗の立ち退きの場合は、移転にともなう店舗の一時休業でさまざまな不利益が発生するため、下記のような補償が必要です。売上規模の大きい店舗ほど、立ち退き料が高額になります。

• 収益減補償（休業期間に得ていたはずの利益の補償）
• 固定的経費補償（休業期間に発生する保険料などの経費補償）
• 得意先喪失補償（得意先・常連顧客を失うことに対する補償）
• 従業員休業補償（従業員に対する休業手当の補償）

立ち退き料を安くする5つのポイント

立ち退き料を少しでも安くするには、次のような5つのポイントがあります。

• 入居者を減らしてから着手
• 借主に契約の切り替えを提案
• 借主の契約違反がないか確認
• 借主に代わりの物件を提供
• 借主の原状回復義務を免除

立ち退き料は原則支払う必要があるとはいえ、貸主としては少しでも支出を抑えたいところです。高くなりやすい立ち退き料を少しでも安くするために、ポイントそれぞれについて詳しく解説します。

入居者を減らしてから着手

立ち退き交渉は、入居者が少なくなったタイミングが基本です。賃貸物件の建替えを決めたら、まず新規募集を止めましょう。

店舗付き物件の場合は、店舗が自然に退去したタイミングがベストです。高額になりがちな店舗の立ち退き料を節約できます。

借主に契約の切り替えを提案

一般的な賃貸契約である普通建物賃貸借契約を、定期建物賃貸借契約に変更すると、立ち退き料は発生しません。定期建物賃貸借契約とは、更新を行なわない契約方法で、期間満了で確実に契約が終了するため、立ち退き料も不要です。

ただし、居住用建物は、2000（平成12）年3月1日より前に契約締結している場合、定期建物賃貸借契約に切り替えできないので注意しましょう。また、契約変更の際には、賃料を大幅減額するなどの交換条件の提示も大切です。

定期建物賃貸借契約以外では、無償の使用貸借契約に切り替える方法もあります。退去までの賃料を無料にすることで、貸主は立ち退き料不要でいつでも借主に退去してもらうことが可能になります。この場合、現在の普通建物賃貸借契約を借主の合意のうえで解除し、新たに使用貸借契約を締結しなければなりません。

借主の契約違反がないか確認

立ち退きを申し出る前に、借主の契約違反がないか確認しましょう。目的外使用などの用法違反や賃料不払い、無断転貸などの契約の解除事由があれば、立ち退き料は発生しません。

例えば、ペット不可の物件でペットを飼っていた、禁煙物件で喫煙していた、住宅利用の契約で店舗利用していたなどは、用法違反に該当します。

ただし、用法違反での契約解除は難しい場合が多く、裁判になると認められない可能性があります。用法違反で契約解除したい場合は、あらかじめ弁護士に相談しましょう。

借主に代わりの物件を提供

近くに別の物件を持っていれば、借主に優先的に入居してもらうのも、立ち退き料の削減になります。代替物件の紹介も財産上の給付に該当するためです。

また、建替えする場合は、借主に対して建替え後の新築物件への再入居を確約しておくのも効果的です。特に、店舗の立ち退きの場合、新しい建物に店舗側の意見を取り入れるようにするなど、退去後のプランを一緒に考えることも重要です。

借主の原状回復義務を免除

賃貸物件は退去時に原状回復が必要ですが、建替え予定の建物なら原状回復してもらう必要がありません。借主の原状回復義務を免除することで、借主の負担軽減につながるため、立ち退き料を削減しやすくなります。

特に店舗の場合は、原状回復に高額な費用がかかるため、立ち退きの交渉材料にすると効果的です。

立ち退き料の交渉ポイント

立ち退きを円滑に進め、納得できる立ち退き料で合意するためには、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここでは立ち退きの交渉ポイントを紹介します。

立ち退きが必要となる明確な理由を伝える

あいまいな理由で立ち退きを申し出ると、借主は反感を抱きやすく、交渉がこじれるケースがあります。立ち退き料だけでなく、損害賠償まで請求される恐れもあります。

立ち退き交渉の際には、なぜ立ち退きが必要なのか、根拠を明確にして伝えるようにしましょう。借主が納得しやすい理由としては、建物の老朽化や安全性・耐震性の問題などが挙げられます。

代替物件を提案する

立ち退き交渉する場合、移転先が決まっていないと借主には大きなストレスとなります。事前に転居できる物件の候補を探しておき、いくつか提案することで、借主の不安を軽減しましょう。

生活環境が維持できるよう、借主の状況に寄り添った物件を用意することが大切です。

弁護士など専門家に事前に相談する

立ち退き交渉を弁護士などの専門家に相談・依頼する方法もあります。弁護士に依頼すると費用は発生しますが、貸主の精神的な負担を軽減し、立ち退き料などの交渉もスムーズに進む可能性があります。

交渉のすべてを委託しない場合でも、弁護士に相談することでアドバイスをもらうことが可能です。

また、立ち退き交渉は、経験豊富なパートナーがいると心強いものです。土地活用や賃貸経営に詳しい管理会社に相談することで、立ち退きにかかわるさまざまな問題を一緒に考えてもらえます。

ただし、管理会社が立ち退き交渉することは非弁行為にあたります。交渉自体はオーナー様（貸主）か弁護士しか行なえないので注意しましょう。

立ち退き交渉の一般的な流れや、交渉をスムーズに進めるポイントについて具体的に知りたい方は、こちらも合わせてご覧ください。

関連リンク：生和ジャーナル「建替えに立ちはだかる立退き問題への対処法」

生和コーポレーションは立ち退きのお悩みにも対応

立ち退き問題には個別の事情があり、状況に応じて貸主の悩みも千差万別です。

生和コーポレーションは、50年以上にわたる土地活用の実績があり、経験豊富なプロの目線で立ち退きにかかわる問題にアドバイスできます。前章でも紹介したように、立ち退き交渉そのものを代行することはできませんが、立ち退き交渉に詳しい弁護士の紹介が可能です。

また、立ち退き交渉のアドバイスや立ち退き料のリサーチだけでなく、借主の引越し先の紹介、建替え・賃貸経営のプラン作成などにも対応できます。

まとめ：立ち退きや建替えをともなう土地活用のご相談は生和コーポレーションへ

立ち退き料に明確な相場はありません。立ち退き料の内訳は、移転費用の補償・利用権の補償・利益の補償で、店舗の立ち退き料においては、利益の補償のうち、工作物補償と営業休止補償が高額になりやすいのが一般的です。

立ち退き料を抑えるには、入居者が少なくなったタイミングで、借主に対して契約の切り替え提案や契約違反の確認などに着手しましょう。立ち退き交渉を支障なく進めるには、経験豊富で信頼できる専門会社への相談が重要です。

生和コーポレーションは50年以上にわたる土地活用の実績があり、立ち退きや建替えはもちろん、賃貸物件の設計・施工から賃貸経営サポートまで、土地活用をフルサポートいたします。売却・管理・借上げなど、賃貸住宅に関することならなんでも対応可能なので、ぜひご相談ください。

マンション・アパートの立ち退き交渉を円滑に進める方法については、こちらもご参照ください。

関連リンク：アパート経営・マンション経営で知っておきたい立ち退き交渉術