お金のかからない土地活用アイデア4選！土地はあるが自己資金がなくても始められる？
自己資金0で始める土地活用とは？
土地活用を始めたいが、マンションやアパートを建てる資金がない。
駐車場を経営するにも予算がないので設備投資ができない。
このまま土地を遊ばせておくのももったいない。
そんな地主さんに向いているのが「少ない自己資金」で始められる土地活用です。
低予算で済む土地活用の方式は、土地診断からプランニングから建設、入居者管理等すべて業者にお願いする「事業受託方式」や、信託銀行に土地や建物を信託し、信託銀行が代わりに運用して信託配当金を受け取れる「土地信託方式」など、業者に委託してしまう方法が挙げられますが、中でも「自己資金0」で始められると言われているのが、土地を一定期間貸し出し、長期的に安定した収入を得る事ができる「定期借地権事業」です。
「自己資金0土地活用」という言葉だけの新手のビジネスもありますが「定期借地権事業」は一番分かりやすく、安心な「自己資金0土地活用」でもあります。
自己資金0も可能な定期借地方式
「定期借地権事業」は低価格な住宅供給を図るため、国の方策として推進されている土地活用の一つです。
以前は「土地は貸したら返ってこない」というのが通説でしたが、国の方策により「一回限りで更新のない借地契約」が出来るようになり「貸した土地は更新満了時に更地にして返す事」が法律で定められた為に、自分の土地を手放さずに済むというメリットがあります。そんな定期借地権事業はやり方によっては「自己資金0」で出来るというメリットもあるのです。さらに平成17年度からは、前払いで地代を受けとることができるようになったため、契約段階から収入を得ることもできます。収益化を早く行いたいオーナーにはおすすめの手法です。
まず、業者と定期借地権の契約をします。
契約時には保証金を預かります。この保証金は運用する事が可能です。さらに平成17年度から前払いで地代を受け取る事も可能なので、契約時の収入が増加します。
定期借地をした土地に何が建とうとも、土地を運用するのは業者なので、地主さんに建築費の負担はなく、空室リスクや、入居者管理、建物修繕なども考える必要がありません。
定期借地権事業は長期にわたっての契約が可能なので、末永く定期的な収入を得る事もできるのです。
ただし、借地契約期間中はたとえ自分の土地であっても、自由に使う事はできません。
短期で土地活用をしたい人にはあまり向いていませんが、先祖代々の土地を子孫まで伝えるという長いスパンで見る人にはおススメです。
定期借地権事業では、ショッピングセンターやレストランなどで活用される場合があるので、地域活性にも役立つかもしれませんね。
関連記事はこちら：土地活用方法を紹介！有効活用するための選び方やメリット・デメリットを比較
事業者から協力金を集め、建物のオーナーになる
事業者から提供された「建設協力金」を使って、土地のオーナー様が建物を建設し、事業者に貸し出す方式を「リースバック方式」と言います。完成した建物は、土地のオーナー様の所有物となります。
リースバック方式は、初期費用を抑えながら不動産経営に参入でき、単なる借地よりも、収益性の高い建物賃料を得られるのがメリットです。
また、リースバック方式では、土地・建物ともオーナー様の名義で貸し出す形になりますので、相続税対策としての有効性も維持できます。
リースバックの契約期間は一般的に15年～20年程度で、建設協力金は事業者の賃料から差し引くかたちで返済します。
主なリースバック方式の土地活用方法は、介護施設経営や商業施設経営が挙げられます。
関連リンク：土地活用で介護施設を経営するメリット・デメリットは？流れや費用も解説！
関連リンク：商業施設で土地活用を成功させるには？施設の具体例や建設費用の調達方法も紹介
不動産会社へ土地を提供して、マンション等の建設をしてもらう
土地の所有者が土地を提供し、デベロッパーなどの不動産会社が建設費用を提供して、その土地にマンションなどの建物を建築する土地活用方法を「等価交換方式」と言います。
完成した建物は、出資の割合に応じて土地の所有者とデベロッパーが所有権を持つことになります。
土地の所有者は建設費などの資金を負担せずに建物を入手できるため、借入等のリスクを負わずにマンション経営などの事業を行うことができるのがメリットです。また、相続時の遺産分割がスムーズにできることもメリットです。
更地を分割してしまうと土地の利用価値は下がりますが、等価交換方式で相続人の人数で分割しやすいように建物を建てて区分所有しておけば、遺産分割をスムーズにすることができます。
デメリットは、自分でマンションなどの建物を建てた場合と比べて、減価償却のメリットが少なくなることがあげられます。
また、等価交換方式によって共有の所有権を持つことにはなりますが、事実上、土地の所有権を手放すことになるので慎重に検討することも必要です。
信託会社や信託銀行に所有する土地を貸し出す
信託会社や信託銀行に所有する土地を貸し出して土地活用を委託することを「土地信託」と言います。
土地の所有者は委託先が上げた利益から、配当金を受け取ることで収入を得られる仕組みです。
この配当金を受け取る権利を「信託受益権」と呼びます。
自身でアパート経営やマンション経営を行わないため、不動産投資に関する知識が無い初心者でも気軽に始めることができることが大きなメリットです。
また、土地の所有権は信託会社に渡るため、相続人は「信託受益権」を相続することになり、ただ土地を相続するよりも相続税を節税することができます。
お金のかからない土地活用のポイントは？
土地の特性を理解する
お金のかからない土地活用をいくつかご紹介しましたが、そもそもその土地にどのような需要があるのかをまず理解することが先決です。立地や敷地面積、計画地の条例や土地の形状など、土地のニーズは様々な要因に左右されます。
駅徒歩すぐの立地でしたら複数テナントからのニーズが見込めますし、駅から遠くてもロードサイド沿いの比較的大きな土地なら大型店舗のニーズがあるかもしれません。人気のある学区ならディベロッパーとの等価交換でファミリータイプの分譲マンションが建つかもしれません。その土地が持つポテンシャルを正しく把握することが重要となります。
土地活用の目的をハッキリさせる
単純に費用をかけたくない、借入をしたくないという理由だけで活用方法を決めるのは危険です。土地活用を行う方には様々な理由があります。
安定した収入を得たい、相続税対策をしたい、固定資産税を賄いたい、地域に貢献したいなど、考えられる理由は様々です。しかし節税対策が必要なオーナー様の場合、費用のかからない土地活用方法は単体では収益が上がっていても、資産全体で見ると本当の意味での活用にはなっていない可能性もありますので注意しましょう。
法律や条例を確認する
お金をかけない土地活用でも、法律や条例の問題が出てくる可能性はあります。土地の使い方にはたくさんのルールがあります。例えば、建築協力金で建てる時の建物の高さの制限、土地の用途（住宅地か商業地か）などです。これらのルールを無視すると、後々大きな問題になる可能性があります。
お金をかけないからといって、これらの決まりを守らないと、役所から注意されたり、罰金を払わされたりすることもあります。そのためまずは自分の土地にどんなルールがあるのか、よく調べることが大切です。ルールを守れば安心して土地を活用できるでしょう。
