土地活用における一括借上げ（サブリース）の仕組みとは？土地活用の3つの方法を詳しく解説！

土地活用の際に一括借上げ（サブリース）を利用する際は、オーナー様が内容を十分に理解したうえで契約を締結することが大切です。

不動産経営は長期にわたるため、経営方式の仕組みを理解し、メリット・デメリットをしっかりと把握しましょう。

今回は、一括借上げ（サブリース）をお考えのオーナー様へ向け、その仕組みや適する土地の活用方法を解説します。併せて、一括借上げ（サブリース）のメリット・デメリット、契約時の注意点も紹介します。

土地活用における一括借上げ（サブリース）の仕組みとは？

「一括借上げ（サブリース）」とは、オーナー様が所有するアパートやマンションなどの物件を、一棟丸ごと不動産管理会社が借り上げる土地活用法の一種です。

まずは、一括借上げ（サブリース）の詳しい仕組みを解説します。

一括借上げ（サブリース）のお金の流れ

一括借上げ（サブリース）は、オーナー様・不動産管理会社・入居者の3者間で成り立ちます。オーナー様と不動産管理会社は「一括賃貸借契約」、不動産管理会社と入居者は「転貸借契約」を結びます。

一括借上げ（サブリース）での貸主は不動産管理会社となるため、入居者の賃料の支払い先は不動産管理会社です。オーナー様は、賃料から物件の手数料が差し引かれた金額を不動産管理会社から毎月受け取ります。

不動産管理会社の業務内容

一括借上げ（サブリース）では、オーナー様に代わって不動産管理会社が貸主となり、物件の管理運営を行ないます。具体的な業務内容は、入居者募集・賃料徴収・遅延滞納の督促・クレーム処理・退室管理などです。

また、上記以外に建物管理業務も請け負います。管理業務は不動産管理会社によって異なりますが、オーナー様が追加料金を支払うことで依頼する業務内容を広げられるケースもあります。

家賃滞納保証と一括借上げ（サブリース）

一括借上げ（サブリース）では、一定の賃料が保証されることを「家賃保証」と表現する場合があります。

上記と混同しやすいのが、家賃保証会社が提供する家賃保証システムです。このシステムを正確には「家賃滞納保証」といい、入居者が家賃を滞納した際に家賃保証会社が入居者に代わり、立て替え払いをします。一括借上げ（サブリース）において、オーナー様に一定の賃料が支払われる仕組みとは、まったく別のものですので混同しないように気を付けましょう。

家賃滞納保証は、入居者が家賃保証会社に保証料を支払うことで成立します。オーナー様が入居者一人一人と個別に賃貸借契約を結んでいる場合は、オーナー様自身が賃料の入金の有無をチェックしなければなりません。一括借上げ（サブリース）とは異なり、家賃保証会社が物件の管理運営を行なうわけではないことを把握しておきましょう。

一括借上げ（サブリース）に向いている土地活用の方法3つ

賃貸物件、高齢者住宅や福祉施設、駐車場などの土地は管理に手間がかかるため、一括借上げ（サブリース）を検討してみるのも一つの手です。ここでは土地活用の方法3つを紹介します。

賃貸のアパート・マンション・オフィス

賃貸のアパートやマンションは入居者を、賃貸オフィスはテナントを募集して土地活用を行ないます。一括借上げ（サブリース）により、オーナー様は経営の安定化や運営管理の手間削減が望めるでしょう。

ただし、しっかりと収益が得られる物件かどうかを判断するために、立地条件や周辺の競合物件などについて事前の入念な市場調査が必要です。

高齢者住宅・福祉施設

オーナー様所有の物件を、不動産管理会社が医療福祉事業者などの法人に貸し出します。高齢者住宅や福祉施設は、国内における高齢者人口の増加により需要が見込めるうえ、社会貢献にもつながる土地活用です。

こういった施設の利用者は、自然に囲まれた場所や家族の住む家から近い場所を好む傾向にあるため、都心部でなくとも需要が期待できるでしょう。

駐車場

オーナー様が駐車場運営会社に土地を貸し出します。おもな経営形態は、月極駐車場とコインパーキングの2種類です。

オーナー様は駐車場の管理運営をせずに収入を得られるメリットがありますが、個人経営で土地活用をする場合のように空きスペースを自由に使うのは難しいでしょう。

一括借上げ（サブリース）のメリット

一括借上げ（サブリース）でオーナー様が得られるメリットとして、「空室・家賃滞納リスクの回避、管理業務の負担減、確定申告の負担減」の3つを解説します。

空室・家賃滞納リスクの回避につながる

不動産経営においては新築の機能的なマンションでさえ、満室でスタートすることは難しく、オーナー様には常に空室リスクがつきまといます。空室リスクとは、賃貸物件に空室が生じることで家賃収入が減り、その後の借入金返済計画などに影響をおよぼしてしまうことです。

一括借上げ（サブリース）では、オーナー様が不動産管理会社に手数料を支払うことで、空室や賃料の遅延・滞納が発生しても毎月一定額の収入を得られます。安定した収入が見込めるため、将来の収入計画が立てやすくなります。

管理業務の負担減につながる

不動産管理会社が貸主となり物件の運営管理全般を行なうため、オーナー様は入居者募集やクレーム処理、退去時の立ち会いなどの管理業務から解放されます。

つまり、一括借上げ（サブリース）は、管理作業を避けたい、管理するための作業時間が取れない、賃貸経営のノウハウがわからない、といったオーナー様にメリットの多いシステムといえるでしょう。

確定申告が楽になる

自主管理による不動産経営では、収入や経費の記帳、必要書類の収集など、確定申告に必要な作業をすべてオーナー様自身が行なわなければなりません。

一方、一括借上げ（サブリース）の利用では、不動産管理会社から各種明細を受け取れます。そのため、オーナー様が確定申告書の作成に費やす労力や時間を大幅に削減することができるでしょう。

一括借上げ（サブリース）のデメリット

続いて、一括借上げ（サブリース）のデメリットとして、「手数料の負担と家賃の値下げリスク」の2つを紹介します。

手数料がかかる

一括借上げ（サブリース）の利用では、オーナー様から不動産管理会社に対して手数料の支払いが生じます。相場は入居者が支払う賃料の10～20％です。

一括借上げ（サブリース）では、手数料の支払いにより、オーナー様は空室リスクの回避や物件管理の作業削減などのメリットを得られます。

ただし、満室が見込める物件の場合には、自主管理や管理業務を部分的に委託する管理委託方式に比べ、収入が劣る可能性も考えられるでしょう。

家賃の値下げリスクがある

賃料収入の保証があるとはいえ、長期にわたり多くの空室が生じていれば、不動産管理会社は何らかの空室対策をしなければなりません。その際に行なわれるのが「家賃の値下げ」です。

一括借上げ（サブリース）では、不動産管理会社によって定期的に家賃の見直しが行なわれるのが一般的です。空室増加のほか、周辺の家賃相場の下落なども家賃値下げの要因となります。

家賃が下がれば、オーナー様の収入も減少してしまいます。また、入居率を上げるためにリノベーションやリフォームで対処する際も、オーナー様の自己資金の持ち出しが必要です。

土地を一括借上げ（サブリース）する際の注意点

一括借上げ（サブリース）で有効的に土地活用するには、どのような点に注意すればよいのでしょうか。「不動産管理会社の選択・契約内容の確認」の2つのポイントを解説します。

信頼できる不動産管理会社の選択

一括借上げ（サブリース）では、不動産管理会社との長期的な付き合いが前提となります。そのため、一括借上げ（サブリース）の契約を結ぶ不動産管理会社を選択する際には、最初から1社に絞らず、複数の会社の実績・企業規模・安定性などを比較することが大切です。

加えて、不動産の管理能力・仲介能力・運営能力・トラブル対応力についても考慮し、オーナー様が一番信頼できると思える不動産管理会社を選びましょう。

契約内容は細かく確認する

一括借上げ（サブリース）の契約内容や各種条件は、不動産管理会社によって異なります。契約の際にチェックすべきおもなポイントは、次のとおりです。

・借り上げ期間や賃料の固定期間の有無
・手数料の割合
・原状回復費用や修繕費用の負担の有無
・賃料の見直し時期

借地借家法第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）では、オーナー様からの契約解除には正当な理由が必要とされています。不動産管理会社と契約する際には、契約書に記載されている内容を入念に確認しましょう。

まとめ

昨今の一括借上げ（サブリース）に関するトラブル事例を目にし、一括借上げ（サブリース）の利用に不安を覚えるオーナー様もなかにはいらっしゃるかもしれません。

一括借上げ（サブリース）で有益な土地活用を実現するには、オーナー様自身が経営者意識を持ち、内容を十分に理解することが重要です。

生和コーポレーションは資産管理のプロとして、オーナー様の立場に立った施策の提案や、業務サポートを行なっております。一括借上げ（サブリース）で土地活用をお考えの際は、一度弊社へご相談ください。