土地の相続税はいくらかかる？評価額の計算方法や節税できる控除・特例について解説

土地にかかる相続税の仕組みをご存知でしょうか。相続税対策を怠ると、相続税を支払うために資産を売却せざるを得ないなどの事態が発生する可能性もあるでしょう。

今回は、土地を相続した場合にかかる税金の内容、土地の評価方法に関しても解説します。
土地の評価が下がる事例や、相続税対策となる方法・条件もご紹介しますので、将来的な土地の相続税対策に備えておきたい方は、ぜひご一読ください。

土地を相続した場合にかかる税金と計算方法

　

土地の相続時にかかる税金として、「相続税」と「登録免許税」があります。
それぞれどのような税金なのか説明しましょう。

相続税

土地も含む相続財産にかかる税金が相続税となり、被相続人の死亡によって財産を相続した人、または遺贈（遺言によって財産を贈与すること）によって財産を取得した人が納付します。
相続税は、相続した財産から非課税財産・葬式費用・借入金などの債務を差し引き、さらに基礎控除額を差し引いた額をもとに税額を計算します。

例えば、法定相続人が1人の場合は基礎控除額が3,600万円となるため、もし相続財産の課税価格が3,600万円以下の場合は、相続税がかかりません。
そして、相続財産の課税価格が基礎控除額以上の場合は、各相続人に対して法定相続分をもとに価格を割り振り、所定の税率を適用することで相続税額が計算されます。
税率と控除額は、法定相続分に応ずる取得金額に対して、下記のように変わります。

1,000万円以下…税率10％ 控除額－
3,000万円以下…税率15% 控除額50万円
5,000万円以下…税率20% 控除額200万円
1億円以下…税率30% 控除額700万円
2億円以下…税率40% 控除額1,700万円
3億円以下…税率45% 控除額2,700万円
6億円以下…税率50% 控除額4,200万円
6億円超…税率55% 控除額7,200万円

国税庁：相続税の税率

関連ページ：土地の相続税評価額の計算方法は？

ただし、土地の相続税を算出するには、まず土地の評価が必要です。相続税申告の際に、土地をどの地目で評価するかは、相続開始日の現況によって判断されます。

計算方法

　

相続税は、以下の方式に沿って計算します。

1. 相続の対象となる財産の評価額合計から基礎控除額を差し引きます。
   基礎控除額＝3000万円＋600万×法定相続人の数
2. それぞれの相続人が遺産を法定相続分どおりに相続したと仮定して、財産を分割します。
3. 法定相続分のとおりに分割された金額に該当する相続税率を掛けた後に、これらを合計して全体の相続税を算定します。
4. その後、現実に遺産を相続した割合で、それぞれの相続人が負担すべき相続税の額を算定し直します。

簡単に言うと、まず法律どおりに分けた場合の相続税を計算し、最後に実際の取り分に合わせて調整することで相続税が計算されます。

【計算例】
遺産総額：1億円
相続人：配偶者と子供2人
法定の相続割合で相続する場合の相続税額を計算します。

1億円-基礎控除4800万円=5200万円

配偶者の法定相続分：5200万円×２分の１＝2600万円
2600万円×15％-50万円=340万円…（1）

子供の法定相続分：5200万円×４分の１=1300万円
1300万円×15％-50万円=145万円…(2)

（1）と(2)の合計：340万円＋145万円＋145万円=630万円

配偶者の税額軽減分：630万円×２分の１＝315万円
配偶者の税額軽減分の控除：630万円-315万円=315万円
子供の相続税額：315万円×２分の１＝157.5万円
以上から、
配偶者の相続税額は０円
子供1につき157.5万円の相続税となります。

国税庁：相続税の計算

免許登録税

財産の相続が発生してから、不動産の名義変更が必要な場合に必ずかかるのが登録免許税です。
不動産の名義変更・名義登録を行う場合にかかる税金となり、相続だけではなく、不動産売買、新築の建物などにもかかります。

土地の評価方法と計算方法

相続における宅地の評価方法には、「路線価方式」と「倍率方式」があり、どちらの方式を採用するかは、国税局が地域ごとに定めています。不明な場合は、税務署の資産税担当者に相談しましょう。

路線価方式の評価方法と計算方法

路線価とは、路線に面する宅地1m2あたりの評価額です。市街地の宅地では、路線価が定められているため、評価には路線価方式を採用します。

路線価は、「路線価図」や「路線価図・評価倍率表」に記載されており、路線価図は各税務署、路線価図・評価倍率表は国税庁のホームページで閲覧することが可能です。

路線価図では、宅地が面した道路上に「960B」のように金額が表示され、数値は1m2あたりの路線価額（単位は千円）、アルファベットは借地権割合となります。

路線価による評価額は、1m2あたりの価格である路線価に面積をかけて算出します。
例えば、路線価が20万円で、宅地の面積が200m2の場合の計算式は、次のとおりです。

20万円×200m2＝4,000万円

つまり、上記の場合の評価額は4,000万円となります。

倍率方式の評価方法と計算方法

固定資産税評価額に、国税局長によって定められた一定の倍率を掛けて評価する方法です。
土地の評価額は、基本的に路線価方式で算出するため、路線価が定められていない地域の宅地についてのみ、この方式で評価します。

関連ページ：土地の相続税評価額の計算方法は？

土地の形・環境によっては評価が下がる場合も

評価が下がる場合の土地の形として、以下が挙げられます。

不整形地補正

正方形や長方形のように整った地形の土地と比較して、形が三角・細長・L字など、いびつになっている場合は敷地の有効活用が難しく、建築方法に制約がかかることもあります。
このような土地は、不整形の程度や位置によって不整形地補正率を使って補正を行われ、評価額が減額されます。

地積規模の大きな宅地

周囲の土地と比較して面積が広い土地も、評価が下がります。
地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏（首都圏・中京圏・近畿圏）だと500m2以上の地積の宅地、それ以外の地域では1,000m2以上の地積の宅地のことです。

広い土地が、いくつかの区画に分けて分譲されることが想定されており、宅地の開発費用や敷地内道路による価値の低下などが考慮されます。

私道

私道の評価は、財産評価基本通達で定められ、通常どおりに路線価で評価した金額の3割で評価することが原則です。
ただし、その私道が「不特定多数の者の通行の用に供されている私道」である場合は、評価の対象にはなりません。

相続税対策になる特例・控除

　

相続税対策となり得る方法・条件として、「小規模宅地の特例」「生前贈与」などを説明します。

小規模宅地の特例

高額な相続税が課された場合に、相続人の居住や事業引き継ぎができなくなってしまうことを防ぐ制度となり、一定の要件を満たした宅地であれば、通常の評価額から一定割合を減額することが可能です。

例えば、被相続人の配偶者や同居している子どもが自宅を相続する場合、「特定居住用宅地等」と区分され、最大330m2までは80％評価減の特例対象となります。

また、賃貸併用住宅では、賃貸部分が「貸付事業用宅地等」として区分され、最大200m2までが50％評価減の対象となります。この場合、被相続人である親と同居でなくとも特例対象とすることが可能です。
この特例適用で相続税の評価額を大きく減額できるので、賃貸併用住宅の相続は更地の相続と比べて、相続税の節税対策として大きなメリットがあります。

関連ページ：土地の相続税が軽減される「小規模宅地等の特例」の節税対策とは？| 80パーセントの節税のチャンス！？

生前贈与

生前贈与の財産評価は贈与時点のものとなるので、後に評価額が上がっても、相続時の時価の影響を受けません。そのため、将来的に価格の上昇が予想されるものについては、大変有効な手段となります。
ただし、生前贈与で贈与した財産には贈与税がかかり、不動産贈与の場合は、不動産取得税が課税されることは忘れてはいけません。

配偶者の税額軽減

　　

被相続人の配偶者が財産を相続する場合には、「配偶者の税額の軽減」が適用されます。
配偶者の税額の軽減とは、被相続人の配偶者が相続した財産が、

• 配偶者の法定相続分に相当する額
• 1億6,000万円

のいずれか多いほうの金額を超えなければ、相続税がかからないというものです。

この制度を利用するためには、相続税の申告期限までに遺産分割を行う必要がありますが、やむを得ない事情があり税務署長の承認があれば、申告期限を過ぎて分割しても税額軽減の対象になる可能性もあります。

国税庁：配偶者の税額の軽減

未成年者の税額控除

未成年者が財産を相続する場合には、その未成年者が満18歳になるまでの年数1年について10万円を、相続税の額から差し引くことができます。
（1年未満の期間については、1年に切り上げます。）

【計算例】
未成年者が13歳10カ月のケースでは13歳として計算します。
18歳－13歳＝5年
5年×10万円＝50万円
上記により、50万円を差し引くことができます。

未成年者控除額が未成年者の負担する相続税額より大きく、全額が差し引けないときには、残りの部分は未成年者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができます。

国税庁：未成年者の税額控除

相次相続控除

相次相続控除とは、相次いで相続が発生した際に相続税の負担が過度に重くならないようにと設けられている制度です。
被相続人が相続開始前10年以内に相続などによって財産を譲り受け、相続税を支払っていた場合に、その被相続人から財産を相続した人の相続税額から一定の金額を控除することができます。

控除できるのは、前回の相続で被相続人が支払った相続税額のうち、1年あたり10％の割合で逓減した後の金額となります。

相次相続控除は条件や計算方法が難しいので税理士などに相談するとよいでしょう。当社でも相談できますので気軽にお問い合わせください。

国税庁：相次相続控除

贈与税額控除

相続人が被相続人から贈与された財産がある場合に、それが加算対象期間内に贈与されたものであれば、相続税を算定する際の財産の価格に贈与された財産の価額を加算して相続税を計算します。
加算対象期間とは、贈与をうけた際に、相続財産に加えて算定しなおさなくてはならい期間のことです。

令和６年1月1日以後に贈与された財産は、加算対象期間が相続開始前7年以内です。 それ以前の贈与については、以下のようになります。

その際に、すでに支払っている贈与税があれば、その分を相続税額から控除できます。
ただし、加算対象期間内の贈与であれば、贈与税が課税されたかどうかに関係なく加算されるので、110万円の基礎控除額以下で贈与税の対象外だった贈与分も相続財産に加算されることになります。

要するに、相続開始前一定期間内に贈与した財産は、贈与としての効果を取り消して相続財産として扱うという制度です。
したがって、加算される贈与財産の金額によっては、相続税が増加する可能性もあります。

国税庁：贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）

障害者の税額控除

85歳未満の障害者が相続人となる場合には、一定の金額を相続税の金額から控除することができます。

控除できる額は以下のとおりです。
一般障害者の場合⇒満85歳になるまでの年数×10万円
特別障害者の場合⇒満85歳になるまでの年数×20万円
（年数の計算にあたって、1年未満の期間については、1年に切り上げます。）
※特別障害者には、障害のレベルが特に重いケースが該当します。

障害者控除額が障害者の負担する相続税額より大きく、全額が差し引けないときには、残りの部分は障害者の扶養義務者の相続税額から差し引くことができます。

国税庁：障害者の税額控除

土地の相続税に関する注意点

　　

死亡日の翌日～10カ月以内に手続きをする

　　

遺産を相続した場合には、相続の開始があったことを知った日の翌日から10カ月以内に、被相続人の住所地の管轄税務署に相続税の申告をし、納税する必要があります。
相続の開始があったことを知った日とは、一般的には被相続人の死亡日を指すので、相続税の申告・納税期限は、被相続人の死亡日の翌日から10カ月以内となります。

申告期限内に相続税の申告を行わなかった場合には、無申告加算税が加算されたり、配偶者控除や小規模宅地の特例などの特例や控除が使えなくなったりする可能性もあります。
また、相続税の納付期限が過ぎてしまうと延滞税の対象となるなど、不利益を受けることになりますので、相続税の申告・納付には注意が必要です。

とは言え、10カ月以内という短い期間内にすべての手続きを終えるのはかなり大変です。
ですから相続が発生する前から、相続が起きた時に備えて準備しておくことが大切といえるでしょう。

申告書は複数の種類が必要

　

相続税の申告には、複数の種類の申告書が必要となるだけでなく、添付書類も多数必要になります。
必要となる添付書類はケースごとに異なりますが、取得するために時間と手間がかかるケースもありますの、早めに準備しておくとその後の手続きがスムーズです。

相続税の申告書などは、以下の国税庁のウェブサイトからダウンロードすることも可能ですし、税務署の窓口で受け取ることもできますので、相続税の申告を自分で行うことも可能ではあります。

ただし相続税の申告書には多くの種類があり、税務に関する知識も必要となりますので、相続税の申告が必要な際には、専門家に相談することをおすすめします。

国税庁：相続税の申告書等の様式一覧（令和5年分用）

不動産の所有者が相続対策しないまま亡くなった際に、相続した人が相続税を支払うために土地を手放さざるを得なくなるケースが多く見受けられます。
ですが将来相続が発生する前に対策を考えておくことで、そのような事態を避けることが可能です。

実績豊富な当社が解決に向けて尽力しますので、そのようなお悩みがある方は、ぜひご相談ください。

土地の相続税対策は評価を下げるために専門家の力を借りる

相続時には、相続税と免許登録税が発生します。相続税の計算に必要な土地評価方法や評価額の計算方法は、税理士のように税金の計算に慣れている専門家以外にはなかなか難解なものです。

土地の相続は、相続税対策の大きなカギを握っているといっても過言ではありません。
事前に専門家に相談し、土地評価を下げるための方策や各種節税対策を講じた上で、申告手続きを進めることが重要となります。場合によっては、生前の不動産対策で相続税を減らすことも可能になるため、早めに対応することが得策です。