土地・不動産の生前贈与はすべきか？相続との違いやメリット・税金の計算方法を解説

「生前贈与」という言葉を耳にしたことがある人もいるでしょう。
生前贈与とは、相続になる前に財産を受け渡すことができるというもので、この生前贈与を選択する人も少なくありません。

ここでは、土地の生前贈与の基礎知識や相続時精算課税制度についてご紹介するとともに、生前贈与でかかる税金などについて解説していきます。

生前贈与の基礎知識

生前贈与とは、相続が発生する前（被相続人となる人が生きているとき）に、財産を人に渡す（贈与する）ことを指します。通常、相続は被相続人が亡くなることで発生しますが、生前贈与は、財産を生きている間に誰にでも渡すことが可能です。

生前贈与をする場合には、一般的に「暦年贈与」という方法で行うことになります。
暦年贈与とは、贈与の金額を1年単位（1月1日～12月31日）で区切って考える方法で、年間110万円は基礎控除となるため贈与税がかかりません。
この方法を活用することで、税金がかからない範囲内で贈与することが可能となります。

土地の生前贈与のメリット 

現金や預金などであれば、暦年贈与のように毎年110万円までと区切ることも可能なイメージがありますが、土地などの不動産でも生前贈与が可能です。
土地を生前贈与することのメリットとしては、次のようなことが挙げられます。

・贈与したい人に渡せる
・短期間で財産を渡せる
・将来かかるであろう相続税を節税できる

遺言書がない場合の財産は、法定相続か遺産分割協議となりますが、それでは財産を分けておきたい家族が該当しない場合があります。生前贈与は、被相続人が生きている内に、財産を贈与する相手を決められることが大きなメリットです。

また、生前贈与をしておくと将来的に相続となる財産が減り、相続税の負担が少なくなるため、節税効果が期待できます。ただし、どのように生前贈与すれば相続税の節税効果が得られるかを知るためには、相続税と贈与税を比較してシミュレーションすることが必要です。

関連ページ：不動産投資による節税の仕組みとは？失敗事例やシミュレーションも交えて解説

土地の生前贈与のデメリット 

土地を生前贈与することでのデメリットとしては、次のことが挙げられます。

・贈与税がかかる場合は相続税よりも高額となってしまう
・不動産取得税がかかる

贈与税には年間110万円の基礎控除があるため、税金がかからない範囲内での贈与なら問題ありませんが、考えなしに贈与してしまうと相続税よりも高い税金がかかってしまう恐れがあります。
そのため、贈与をする場合には、まず税金がかかるかどうかをシミュレーションしておくと安心でしょう。

また、土地を保有することになるため、不動産取得税がかかってしまいます。不動産取得税がかかるのは土地の名義変更を行う際の一度だけですが、税金の負担があることはデメリットとも考えられます。

生前贈与と相続の違い 

生前贈与と相続の違いは、被相続人（相続財産を残して亡くなる人）が生きているか亡くなっているかという点です。
生きている間に財産を渡すことが贈与になり、亡くなった後は相続になります。

また、生前贈与と相続の違いは税率にもあり、相続税よりも贈与税のほうが高い税率に設定されています。例えば、課税価格が同じ1,000万円の場合で比較すると、相続税の税率が10％であるのに対し、贈与税は税率40％となります。

相続する財産があることがあらかじめわかっている場合は、生前贈与も含めて相続の仕方を検討してみるとよいでしょう。

土地の生前贈与には相続時精算課税制度を利用 

「相続時精算課税制度」とは、生前贈与の方法の1つとして、60歳以上の親や祖父母が20歳以上の子や孫に対して贈与する場合に選択できる制度です。
この制度には特別控除があり、限度額である2,500万円に達するまで何度でも控除することが可能となります。

相続時精算課税制度を利用するメリット

相続時精算課税制度を利用するメリットには、次のようなものが挙げられます。

・控除額が大きいため、一度に多額の贈与を行える
・相続時に分割しづらい土地などの財産もスムーズに贈与できる

相続時精算課税制度は控除額の枠が大きいため、暦年贈与では贈与しづらい高額の財産でも贈与できることがメリットの1つでしょう。
また、土地などの不動産は分割しづらく、相続争いの原因となってしまうこともありますが、相続時精算課税制度を利用して生前贈与を行うことで、土地を誰に譲るか決めることができ、相続争いも防ぐことが可能です。

相続時精算課税制度を利用するデメリット

その一方で、次のようなデメリットもあります。

・この制度を利用しても、節税効果がない
・この制度の利用には年齢などの制限がある
・この制度を利用した場合は、暦年贈与が利用できない

この相続時精算課税制度は、2,500万円までの贈与には贈与税がかかりませんが、相続発生時には、相続財産と贈与された財産を足した金額に相続税がかかるため、相続税の節税効果はないことがデメリットと言えます。
また、利用するためには、贈与する側、贈与を受ける側どちらにも年齢などの制限あるため、もし贈与したい相手が子や孫ではない場合には利用することができません。
相続時精算課税制度を選択した場合には、その年以降に暦年贈与が利用できなくなってしまうことも大きなデメリットでしょう。

土地を生前贈与する場合の流れ 

土地を生前贈与する場合は、次のような流れになります。

1.贈与契約書の作成
2.土地の名義変更
3.贈与税の申告

贈与契約書の作成

土地の贈与があったことを証明するために契約書を作成します。契約書は、後の申告の場合にも必要です。

土地の名義変更

土地の名義を変更する登記手続きが必要です。一般的には司法書士に依頼することが多いでしょう。

贈与税の申告

贈与の取引があった場合には、確定申告を行います。控除が大きく、税金がかからないとしても、申告をしておいた方が安心です。

生前贈与の際にかかる税金の種類と計算方法

生前贈与には税金がかかります。
どのような税金がかかるのか、また税金の計算式はどのようなものなのか、詳しくみていきましょう。

贈与税の計算方法

贈与を受けた人は、贈与税を支払います。年間の贈与額が110万円を超えている場合は、110万円を越えた分に対して課税されます。

・暦年課税の計算式
1年間の贈与額‐基礎控除額110万円×税率
※税率は、基礎控除額を引いた後の残額によって変わります。

関連ページ：不動産の贈与税の計算方法、税率や贈与時の注意点についても解説

関連ページ：土地の贈与税はいくら？計算方法は？

不動産取得税の計算方法

生前贈与によって土地の名義変更を行った場合に、新しい所有者に対してかかる税金です。不動産取得税は、名義変更後の一度だけ支払うものです。

・不動産取得税の計算式
固定資産税評価額×4％＝土地の不動産取得税

登録免許税の計算方法

土地の名義変更時にかかる税金で、登記をするときに必要になります。

・登録免許税の計算式
固定資産評価額×2％＝登録免許税

このように生前贈与には、贈与税以外にも必要な税金がありますので、しっかりと理解しておきましょう。

土地・不動産の生前贈与をする際の注意点

①生前贈与加算について

生前贈与加算は、相続開始前7年以内に受けた贈与財産を相続財産に加算して相続税を計算する制度です。税制改正により2024年から、相続税の対象となる期間が3年から7年に延び、実質的な増税となりました。
相続や遺贈による財産取得者が対象で、相続放棄者や法定相続人以外の親族は対象外です。したがって生前贈与は死亡の7年前には完了させる必要があり、できるだけ早期の検討が重要になります。

②不動産の分割贈与リスクについて

年間110万円の基礎控除内であれば、不動産の一部の所有権のみを譲渡していくことで、贈与税がかからず相続財産を減らすことが可能です。しかし、当然途中で贈与者が無くなるリスクはあります。
また、贈与が名義預金とみなされた場合、相続財産とみなされます。生前贈与であることを主張するためには、都度契約を結ぶ必要があるなど、余計な手間とお金がかかることは考慮する必要があります。

③申告期限について

贈与税を申告する場合は、原則として贈与を受けた人が、贈与された年の翌年の2月1日から3月15日までに贈与を受けた人の住所地を管轄する税務署に提出しなければなりません。
期限を超過した場合は、ペナルティとして「無申告加算税」や「延滞税」が課されます。早めの準備と、正しい申告・納税を行いましょう。

どのような方法で生前贈与をするかは専門家に相談を

今回は、土地の生前贈与についてご紹介しました。生前贈与は、被相続人が亡くなってからではなく、生きている間に財産を贈与することができるため、住宅取得などでも利用される機会が多いものです。贈与する側も受ける側も、いつのタイミングで、どのような贈与の方法を選択することが望ましいのか、実際にシミュレーションしながら最適な方法を選択しましょう。

また、相続は税金などとも深く関係しているものですので、自分で集めた情報だけで判断することは難しいものです。最適な方法を選択するために、専門家へ相談した上で判断しましょう。