土地の相続税が軽減される「小規模宅地等の特例」の節税対策とは？

将来、土地を相続する予定のある方は、その際の相続税に関して何か対策されていらっしゃいますか？
相続税は場合によって、納税のために相続財産の売却まで必要になる深刻な事態を招くため、対策はしっかりとっておくべきでしょう。

今回は、土地を相続する際に発生する税金をまとめた上で、相続税が軽減される「小規模宅地等の特例」の内容と適用されるための要件などに関して考察していきます。
相続税対策を考える必要がある方は、ぜひご一読ください。

土地を相続したときにかかる税金とは

親や祖父母から土地を相続した場合にかかる税金には、「相続税」と「登録免許税」がありますが、今回は「相続税」をクローズアップして解説します。

相続税とは

相続税は、死亡を原因として財産の移転が行われた際、財産を受け取った人に対して行われる課税です。

相続税の計算方法

相続税を計算する際には、以下の「相続税評価額」と「相続税率」を用います。

・相続税評価額
相続税を計算するときに基準となる課税価格が相続税評価額となり、土地の相続税評価額は「路線価方式」と「倍率方式」のいずれかの方法を用いることで算出が可能です。

路線価のある地域では、路線価方式によって路線価図にある1平方メートル単価（千円単位）に面積をかけて計算し、路線価がない地域は、倍率方式によって固定資産税に各税務署で設定した一定の倍率をかけて計算します。

・相続税率
相続税は「相続税の速算表」を用いて算出することが可能です。
各法定相続人の税率と控除額は、法定相続分に応ずる取得金額に対して以下のように変わります。

法定相続分に応ずる取得金額1,000万円以下 …税率10％、控除額－
　　　　　　　　　　　　　3,000万円以下 …税率15％、控除額50万円
5,000万円以下 …税率20％、控除額200万円
1億円以下 …税率30％、控除額700万円
2億円以下 …税率40％、控除額1,700万円
3億円以下 …税率45％、控除額2,700万円
6億円以下 …税率50％、控除額4,200万円
　　　　　　　　　　　　　6億円超 …税率55％、控除額7,200万円
※国税庁ホームページ：「相続税の税率」

この税率や控除額をもとに、各法定相続人の相続税額を算出することができ、その税額を合算することで相続税の総額が算出できます。

また、相続税には基礎控除があり、控除額の計算式は以下の通りです。この基礎控除額を遺産総額が下回る場合は相続税が発生しません。

基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

それでは、1億円の土地を妻1人、子供1人で相続するケースで計算してみましょう。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×2＝4,200万円
課税額＝1億円－4,200万円＝5,800万円

法定相続人が妻と子供1人なので、相続分はそれぞれ遺産の2分の1となります。
各自の所得金額＝5,800万円×1/2＝2,900万円

上記の取得金額に対する税率・控除額の一覧と照らし合わせると、取得金額2,900万円の場合の税率は15％、控除額は50万円となるため、以下の計算式になります。
妻：2,900万円×税率15％－控除額50万円＝385万円
子：2,900万円×税率15％－控除額50万円＝385万円

相続人の妻と子供、それぞれに課税される相続税は385万円となりますが、妻には配偶者控除（1億6,000万円まで非課税となる制度）があるため、実際の課税額は0円です。

相続税が軽減される「小規模宅地等の特例」とは

小規模宅地等の特例とは、相続人が被相続人とともに居住していた土地を相続する場合など、所定の要件を満たせば土地の相続評価額が減額される特例です。相続評価額が減額されるため、結果的に相続税も減額できます。

例えば、相続人が被相続人とともに居住していた1億円の土地を1人で相続したケースを例に、特例を利用する場合・利用しない場合に分けて比較してみましょう。このケースでは、特例を利用することで330平方メートルまでは80％が減額されます。

・特例を利用する場合
特例によって1億円の土地が80％減額されるため、課税額は2,000万円になり、ここから基礎控除である3,600万円も控除されることになり、土地の相続税は0円になります。
相続税額＝2,000万円－基礎控除3,600万円＝0円

・特例を利用しない場合
土地の1億円から基礎控除である3,600万円が控除され、課税額は6,400万円になります。6,400万円の場合は税率30％、控除額700万円となるため、相続税額は以下のように算出できます。
相続税額＝6,400万円×30％－700万円＝1,220万円

この特例を使わなければ、1,220万円の相続税がかかってしまうことを考えると大きな軽減です。

「小規模宅地等の特例」の適用要件と減額割合とは

この特例の対象となる土地には、以下の4つがあります。

特定事業用宅地等

被相続人が個人で所有していた土地で、個人所有の建物で事業を行っていた場合となり、商店を営む個人事業主などがこれに当たります。この場合には、その土地の400平方メートルまでを80％減額できます。

特定同族会社事業用宅地等

被相続人が個人で所有していた土地を自ら経営する同族会社に貸していた場合、会社の事業に使っていた土地のうち、400平方メートルまでを80％減額できます。

特定居住用宅地等

被相続人の居住していた自宅がある土地のうち、330平方メートルまで80％の減額ができ、以下のうち１つでも当てはまれば適用されます。
1.被相続人の配偶者が土地を相続
2.被相続人の同居人が土地を相続
3.被相続人に配偶者も同居人もいない場合、3年間借家住まいの相続人が取得

ただし、上記の3.については被相続人と同居していなくても、持ち家が無いなどの一定の要件を満たす場合は、以下の「家なき子特例」の適用が認められます。

・家なき子特例
2018年の税制改正から要件が厳しくなり、以下すべてに当てはまらなければ、この特例が適用されなくなりました。

1.被相続人に配偶者がいない
2.被相続人に同居していた相続人がいない
3.相続した宅地を相続後10カ月間は所有する
4.相続開始前の3年以内に、3親等内の親族または、その者と特別の関係のある法人が所有する国内にある家屋に居住したことがない
5.相続開始時に、居住していた家屋を過去に所有していたことがない

貸付事業用宅地等

被相続人が貸していた土地となり、アパートなどの賃貸物件や駐車場などもこれに当たり、200平方メートルまで50％が減額されます。

以上のように、小規模宅地等の特例が適用される要件は複雑なため、個人で判断するにはある程度の知識が必要です。ご自身の土地、または相続する可能性のある土地に適用できるかどうかを確認するためには、税理士などの専門家に相談しましょう。

小規模宅地等の特例と合わせて控除も利用できる

相続税において、小規模特例と併用できる控除について解説します。

・基礎控除
すべての相続において利用できる控除となり、以下の計算式を用いて控除額を算出します。
基礎控除額＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

・贈与税控除
相続開始3年以内に相続人に贈与された財産も相続税の課税対象ですが、これには贈与税の基礎控除（110万円）以下のものも含まれます。その贈与に贈与税が課税されていた場合、そのときの贈与税額は控除対象です。

・配偶者控除
配偶者が取得した相続財産遺産の価額が、「配偶者の法定相続分相当額」か「1億6,000万円」、いずれか大きい額まで相続税が非課税になります。

・未成年者控除
相続人が未成年者の場合、「（20－相続人の年齢）×10万円」で税額控除されます。
相続人の年齢は満年齢（月は切り捨て）で計算するため、例えば相続人が8歳9カ月なら満8歳となり、以下の計算式となります。
税額控除＝（20－8歳）×10万円＝120万円

・障害者控除
法定相続人が85歳未満の障害者の場合に、相続税額から税額控除される制度です。
控除額は「（85－相続人の年齢）×10万円」で計算し、1年未満の年齢は切り上げます。（特別障害者の場合は20万円）

例えば、相続人が24歳4カ月の障害者である場合、以下の計算式となります。
税額控除額＝（85－25）×10＝600万円

・相次相続控除
相続開始前の10年以内に、被相続人が財産を取得して相続税を課税されていた場合、再び課税されて相続税の負担が過重となることを防ぐための制度です。前回の相続で課税された相続税額のうち、一定額を今回の相続税額から控除できます。

上記控除以外にも、相続人が取得した生命保険金は、「500万円×法定相続人の数」までは非課税となる制度があります。

小規模宅地等の特例は適用条件をクリアしているかしっかりチェック

小規模宅地等の特例は大きな節税効果を期待できますが、適用される要件を満たすことではじめて利用できるものです。
要件をすべて満たしているか、見落としがないようにしっかり確認してください。複雑な案件の場合は知識やスキルが必要となるため、専門家に相談したほうがよいでしょう。

また、この特例の適用可能と考えられる土地がある場合、相続の際に要件不備が発覚して慌ててしまわないよう、万が一に備えて準備しておくことが大切です。

特例と控除を利用して最大限の節税効果を

相続税が大幅に軽減する「小規模宅地等の特例」に関して、ご理解いただけましたか？
相続税は、場合によっては財産を大きく減少させてしまうため、将来土地を相続する予定のある方は、相続税に関して早めに対策を講じることをおすすめします。

また、相続税が軽減される特例の内容や適用要件、適用された場合の減額割合をしっかり確認して準備しておきましょう。この特例を併用できる各種控除と合わせて利用すれば、大きな節税効果が期待できるはずです。

相続税対策は申告まで及ぶ作業ですので、知識はもちろん、経験でしか得られないスキル・ノウハウも求められます。相続人やその家族だけで抱え込まず、不動産投資や相続税対策に詳しい税理士などの専門家に相談し、力を借りることで最大限の節税効果を得られるでしょう。