土地の実勢価格の調べ方・計算方法とは？公示価格や路線価との違いも解説

土地の売却・購入を検討する際、「土地の適正価格がわからない」と悩む方は少なくありません。

土地の市場価値の目安を知りたい場合、「実勢価格」を調べるのがおすすめです。実勢価格は、自身が土地を売却する際の価格設定の参考になるだけでなく、土地購入時に提示された価格が適正かどうかの判断材料としても活用可能です。

今回は、実勢価格の概要、土地の価値を表す「公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」と実勢価格の違い、実勢価格の調べ方や計算方法を紹介します。併せて、実勢価格を活用する際の注意点も解説するので、ぜひ参考にしてください。

土地の「実勢価格」とは？

土地の実勢価格とは、「市場で実際に売買され、取引が成立したときの価格」のことです。

実勢価格の特徴は、売り手・買い手のどちらかが提示した希望価格ではなく、双方が納得のうえで決定した取引金額となる点です。そのため、売り手が価格を設定しても、買い手側の交渉によって変動することがあります。

また、実勢価格は土地の条件や市場の動向によって相対的に決まる点にも留意しておくべきです。

例えば、事前に調べた実勢価格の目安が5,000万円の土地があるとしましょう。売り手の事情や買い手との交渉内容、土地の周辺環境の悪さなどの要因により3,000万円で売却が成立した場合、実勢価格は「3,000万円」です。

一方、周辺環境の良さや人気の土地で買い手が集中するなどの結果5,500万円で売却された場合、実勢価格は「5,500万円」となります。

過去の実勢価格は、国土交通省が公表する「取引価格情報」で確認できます。実勢価格および過去の土地取引情報は、現在売却や購入を検討している土地の価格相場を把握する際に役立つでしょう。

実勢価格と「公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額」の違い

土地の価値を示す指標には、実勢価格だけでなく「公示価格」「相続税路線価（路線価）」「固定資産税評価額」があります。ここからは、3つの指標の特徴や、実勢価格との違いを紹介します。

公示価格

公示価格は「公示地価」と「基準地価」の2つに分けられ、いずれも土地の価格設定のガイドラインとなる指標です。

公示地価とは、国土交通省の審査による「標準地」の評価額のことで、毎年1月1日時点での評価が3月下旬に公表されます。

標準地は全国に2万ヵ所以上存在し、それぞれの土地を不動産鑑定士が鑑定、その鑑定結果を国土交通省の土地鑑定委員が地価公示法に基づき審査することで、評価額が決定します。

ただし、評価対象地点となる標準地は「都市とその周辺地域」に限定されているため、一部の土地では公示地価を調べられません。

標準地ではない土地の評価額は、基準地価を調べるとわかる場合があります。基準地価は、都道府県の審査による基準地1平方メートルあたりの評価額で、毎年7月1日時点での評価が9月下旬に公表されます。

また、公示地価と基準地価は公表時期が異なるため、両者を比較すれば、年内の市況変化や土地価格の推移も把握できるでしょう。

【実勢価格との違い】
実勢価格と公示価格（公示地価・基準地価）のおもな違いは、「価格の決定者」「不動産評価の指標となる範囲」の2点です。

実勢価格は土地を取引する当事者間の交渉などによって決定されますが、公示価格は国や都道府県によって決定されます。

また、実勢価格は一般的な土地取引の指標として用いられるのに対し、公示価格は公共事業用に取得される土地の価格や、相続税路線価・固定資産税評価額などの幅広い不動産評価の基準として用いられます。

したがって、実勢価格と比べ、公示価格は価値が急変しにくく、緩やかに変動するのも違いの一つといえるでしょう。

相続税路線価

相続税路線価（路線価とも呼ばれる）は道路ごとに設定されており、「その道路に面している土地1平方メートルあたりの価値」を示すもので、おもに贈与税や相続税の算出基準として用いられる指標です。国税庁が主体となって土地を調査し、毎年1月1日時点での評価を路線価として7月1日に公表しています。路線価は、公示価格の8割を目安に定められるのが特徴です。

なお、路線価には、相続税路線価とは別に「固定資産税路線価」があります。固定資産税路線価は、市町村によって算出・公表されるもので、固定資産税・都市計画税・不動産取得税などの算出に必要な、固定資産税評価額を求める際に用いられる指標です。

「路線価」と表記されている場合、基本的には「相続税路線価」を指すため、固定資産税路線価と混同しないようにしましょう。

【実勢価格との違い】
実勢価格は市場の動向や当事者間の交渉によって決定されるのに対し、相続税路線価は国税庁の調査によって決定されます。また、相続税路線価は、公示価格や実勢価格、不動産鑑定士による評価額をもとに決定される点でも、実勢価格と異なります。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の額を決定する際の基準となる土地評価額のことで、公示価格の7割を目安として定められます。なお、固定資産税評価額は、固定資産税納税通知書の「課税明細書」で確認可能です。

固定資産税の支払額は「課税標準額×1.4％（標準税率）」で求められます。固定資産税評価額は、この計算式の「課税標準額」を決める際に必要です。課税標準額は「固定資産税評価額×特例率」で求められますが、住宅用地に限られる点に注意しましょう。

【実勢価格との違い】
実勢価格は、先述のとおり「売買取引が成立した時点での価格」なので、公示価格や相続税路線価だけでなく、売り手や買い手の事情などが反映されます。

その結果、事前に計算した額よりも高い、もしくは低い価格で売買されるケースが少なくありません。

一方で、固定資産税評価額は、国が定めるガイドラインに沿って、市町村により決定されます。土地の評価は原則3年ごとに見直され、その際に評価額が上下します。よって、実勢価格は相対的に随時変動し、固定資産税評価額は原則3年ごとの見直しに沿ってのみ変動する点が、両者の違いです。

土地の実勢価格の調べ方4パターン

土地の実勢価格の調べ方には、次の4つのパターンがあります。

・不動産会社に査定を依頼する
・査定シミュレーションを利用する
・過去の取引事例から調べる
・公示価格・相続税路線価・固定資産税評価額をもとに調べる

ここからは、土地の実勢価格を知りたいときの調べ方について、それぞれの特徴や手順を解説します。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に土地の査定を依頼すれば、自身で手間をかけずに実勢価格を調べられます。土地の専門家による調査や市場の動向を考慮した査定を受けられるため、相場に近い価格がわかるでしょう。

不動産会社による土地の査定方法は、「通常査定」「匿名査定」「AI査定」など幅広いことが特徴です。査定方法ごとの特徴やメリットは、以下のとおりです。

【通常査定】
机上や訪問にて、土地の実勢価格を査定してもらえます。周辺環境などの土地固有の特徴や事情を含めた査定を受けられるため、正確な実勢価格を把握しやすいでしょう。

【匿名査定】
不動産会社が運営するWebサイトなどで、土地に関する情報を入力することで査定してもらえます。個人情報なしで依頼できるため、プライバシーを伏せて調べたいときに便利です。

【AI査定】
AIがビッグデータを参照し、土地の実勢価格を算出します。スマートフォンやパソコンで手軽に利用できるうえ、個人査定と同じく匿名で利用できる場合があります。

不動産会社へ査定を依頼する際は、上記の査定方法から自身に適した方法を選びましょう。より正確な相場を把握するには、複数社へ査定を依頼するのがおすすめです。その際、「不動産一括査定サイト」などのサービスを利用するのもよいでしょう。

なお、生和コーポレーションでも、実勢価格の査定・算出が可能です。不動産会社での土地査定を検討している方は、ぜひ以下の問い合わせページからお気軽にお問い合わせください。
https://www.seiwa-stss.jp/contactus/form_a.php

査定シミュレーションを利用する

先述した【匿名査定】と似た方法として、不動産会社などがインターネット上で運営する「査定シミュレーション」を利用する方法があります。査定シミュレーションサイトにアクセスし、必要事項を選択・入力するだけで調べたい土地の実勢価格が出せるため、手軽に価格の目安を知りたいときに適しています。

ただし、使用するツールや調べる土地によっては、地域対象外で結果が表示されないケースや、算出される価格幅が広すぎて参考にしにくいケースがあるかもしれません。地域対象外や価格幅が広すぎる場合は、別の調べ方を検討しましょう。

過去の取引事例から調べる

国土交通省が運営する「土地総合情報システム」のデータベースを参照し、過去の取引事例から土地の実勢価格を調べる方法です。データベースには、不動産取引をした人を対象に行なったアンケートから得た、土地情報と取引金額が掲載されています。近隣の土地が過去に取引された際の価格を把握できるため、実態に近い価格相場が把握できるでしょう。

「土地総合情報システム」による調べ方の具体的な手順は以下のとおりです。

①国土交通省「土地総合情報システム」にアクセスし、「不動産取引価格情報検索」の項目をクリックする
②「取引時期」と「土地の種類」を選択し、調べたい土地の所在地域を設定する
③類似した土地の価格一覧が表示されるため、取引価格情報の「平方メートル単価」の項目を確認する（類似度は、地域や形状、前面道路の幅員、方位、都市計画区域などをもとに判断する）
④③で確認した単価をもとに「類似する土地の平方メートル単価×調べたい土地の面積」で計算する

ただし、データベースには、売り手と買い手の事情や交渉によって、実際の相場と異なる価格で取引が成立したデータが掲載されている可能性もあります。そのため、調べる際は、1件だけでなく数件分の取引事例を参考にするとよいでしょう。

公示価格・相続路線価・固定資産税評価額をもとに調べる

公示価格（公示地価・基準地価）・相続税路線価・固定資産税評価額を活用すれば、実勢価格を調べられます。

公示価格では地域一帯の相場、相続税路線価は土地自体の価格、固定資産税評価額は郊外や田舎の土地価格の目安がわかります。その目安を参考に、計算によって土地の実勢価格を導き出しましょう。

具体的な計算方法について、次項で詳しく紹介します。

3つの指標をもとにした土地の実勢価格の計算方法

土地の実勢価格の計算方法には、次の選択肢があります。

・公示価格を参考に計算する方法
・相続税路線価を参考に計算する方法
・固定資産税評価額を参考に計算する方法

ここでは、それぞれの具体的な計算方法を解説します。

①公示価格を参考に計算する方法

まずは土地の公示価格（公示地価・基準地価）を調べましょう。国土交通省ホームページから「標準地・基準地検索システム」にアクセスし、地名および条件を設定・入力すると、指定地域の公示地価・基準地価がわかります。

実勢価格の計算には、表示結果の「価格（円／平方メートル）」の欄に記載されている額が必要なため、忘れずにチェックしておきましょう。

実勢価格は、調べた公示価格（公示地価・基準地価）をもとに、【土地の公示価格×調べたい土地の面積×1.1 or 1.2】の計算式に当てはめて算出します。

「1.1 or 1.2」が計算式に含まれているのは、実勢価格が公示地価の1.1～1.2倍となるケースが多いためです。ただし、この数値はあくまで参考値であり、例外となる土地も多い点に注意しましょう。

計算例は、以下のとおりです。

【計算例：公示地価1平方メートルあたり3万5,000円の地域にある250平方メートルの土地の場合】
3万5,000円×250平方メートル×1.1（1.2）＝962万5,000円（1.2の場合1,050万円）となり、実勢価格は「962万5,000円（1.2の場合1,050万円）」です。

②相続税路線価を参考に計算する方法

相続税路線価を参考に実勢価格を算出する場合も、公示価格と同様、まずは土地の相続税路線価を調べる必要があります。

国税庁ホームページ「路線価図・評価倍率表」、または一般社団法人資産評価システム研究センターが運営する「全国地価マップ」にアクセスしましょう。

いずれのサイトも、入力フォームにて地域を指定することで、住所一覧から地番までを絞り込んで表示可能です。相続税路線価は、表示された地図の「道路上」に記載されており、1平方メートルにつき千円単位で数値が記載されています。例えば「45D」と表示されている場合は、1平方メートルにつき4万5,000円です。

調べた相続税路線価をもとに、【相続税路線価×調べたい土地の面積÷0.8×1.1 or 1.2】の計算式に当てはめて算出しましょう。計算式に含まれる「0.8」は、相続税路線価が公示価格の8割を目安に設定されることに由来します。計算例は、以下のとおりです。

【計算例：相続税路線価1平方メートルあたり4万5,000円の地域にある300平方メートルの土地の場合】
4万5,000円×300平方メートル÷0.8×1.1（1.2）＝1,856万2,500円（1.2の場合2,025万円）となり、実勢価格は「1,856万2,500円（1.2の場合2,025万円）」です。

③固定資産税評価額を参考に計算する方法

固定資産税評価額を参考に実勢価格を算出する場合、まずは市町村から毎年4～6月に送付される「固定資産税納税通知書」か「課税明細書」を用意しましょう。紛失した場合は、都税事務所や市町村役場にて、「固定資産評価証明書」を取得します。

用意した書類に記載されている「価格（評価額）」が固定資産税評価額です。なお、価格（評価額）は「課税標準額」と隣接した欄に記載されているため、混同しないようにしてください。

確認した固定資産税評価額をもとに、【固定資産税評価額÷0.7×1.1 or 1.2】の計算式に当てはめて算出します。計算式に含まれる「0.7」は、固定資産税評価額が公示価格の7割を目安に設定されることに由来します。計算例は、以下のとおりです。

【計算例：固定資産税評価額2,100万円の土地の場合】
2,100万円÷0.7×1.1（1.2）＝3,300万円（1.2の場合3,600万円）となり、実勢価格は「3,300万円（1.2の場合3,600万円）」です。

土地の実勢価格を活用する際の注意点

土地の実勢価格を参考にして土地の売却・購入を検討する際は、以下3つの点に注意が必要です。

・実勢価格はあくまで「目安」として参考にする
・土地の「売り出し価格」の決め方は自由である
・土地固有の条件によっても価格は変動する

査定や過去の取引事例、計算によって導き出した実勢価格を活用する際は、実勢価格を鵜呑みにして土地の価格を決めないようにしましょう。最後に、土地の実勢価格を活用する際の注意点を紹介します。

実勢価格はあくまで「目安」として参考にする

査定や計算によって導き出した実勢価格は、絶対の価格ではなく「目安」です。

土地の価値は日々変動するうえ、売り手と買い手の事情や交渉内容によっても変わるため、相場や事前に調べた目安額よりも取引額が上下することがあります。

実勢価格どおりに売却・購入できるとは限らない点に注意しましょう。

土地の「売り出し価格」の決め方は自由である

土地をいくらで売り出すかを決める際、必ずしも実勢価格に従う必要はありません。査定や計算で把握できる土地の実勢価格は、取引の参考にする指標のため、売り出し価格は自身の基準や事情に合わせて設定できます。

例えば「実勢価格5,000万円の土地」の場合、周辺に競合する土地が多ければ、相場より低い4,500万円で売り出すことで、買い手が付きやすくなるかもしれません。

一方で、人気の土地や好条件の土地、土地の流通が少なく周辺に競合する土地がないなら、相場より高い5,500万円に設定し、希望価格での購入を待つこともできます。

「土地をできるだけ早く売りたい」「土地を可能な限り適正価格、もしくは高値で売却したい」など、土地の売却における希望条件や目的はさまざまです。実勢価格は、あくまでも市場における土地の価格相場を正確に把握し、目的に適した売却価格を設定するために役立てるものととらえてください。

土地固有の条件によっても価格は変動する

本来の相場に近い土地価格の把握には、土地固有の条件を考慮することも重要です。所在地や駅からのアクセス、公共施設・病院・教育機関との距離、土地の面積や形、日当たり、接している道路の幅や状態、眺望など、あらゆる条件によって価格は変動します。

例えば、駅から近く眺望が良い土地のように、メリットとなる条件が多いと、付加価値により、高い実勢価格で取引されるケースが少なくありません。

また、付加価値やメリットになり得る条件だけでなく、デメリットとなる条件も把握しておくべきです。例えば、都市部へのアクセスの悪さや、過疎地であることなどがデメリットになる可能性があります。

デメリットを把握しておくことは、広告を工夫し魅力的な内容にして土地を売り出すなど、土地の価格を相場よりも下げないための対策につながります。実勢価格を目安にしつつ、土地の条件もしっかり確認しておきましょう。

まとめ

実勢価格は「市場において土地取引が成立した時点の価格」であり、土地の売却や購入の際、価格設定や交渉において役立つ情報です。

実勢価格を調べるには、不動産会社による査定や査定シミュレーションの利用、過去の取引事例を参照するなどの方法があります。また、公示価格や相続税路線価、固定資産税評価額をもとに計算して導き出すこともできます。

記事内で解説したとおり、土地などの不動産の価格は相対で決まるため、売却依頼を検討する際は「会社選び」が重要です。

土地取引に関する事例を知りたい場合や、売却を検討している場合は、ぜひ生和コーポレーションにご相談ください。売却査定のみの利用も可能ですので、まずはお気軽にご相談・お問い合わせください。