インボイス制度とは？マンション・アパート経営への影響ととるべき対策を徹底解説
「インボイス制度がマンション・アパート経営にどのように影響するのかわからない」と考えるオーナー様は少なくありません。
インボイス制度とは、令和5年（2023年）10月1日からの導入となる、消費税の仕入税額控除の方式を指します。インボイス制度は、事務所や店舗などの賃貸経営にはマイナスに影響する可能性がある一方で、マンション・アパート経営への影響は基本的にはありません。
この記事では、インボイス制度の基本概要を解説したうえで、不動産賃貸業のオーナー様への影響や対応方法、インボイスの登録方法を詳しく紹介します。
この記事の目次
インボイス制度の基本概要
まずは、インボイス制度の概要や導入の背景、開始時期をわかりやすく解説します。
インボイス制度とは
インボイス制度とは、消費税の仕入税額控除に関する新たな制度で、正式名称は「適格請求書等保存方式」です。
仕入税額控除とは、課税事業者が消費税納税額を計算する際に、自社売上の消費税額から仕入れの際に支払った消費税額を差し引くことです。
従来は、仕入れを行なった事実が記載された請求書と帳簿を保存しておくことで、事業者は仕入税額控除の適用を受けられました。
制度開始後に事業者が仕入税額控除を受けるには、仕入先から下記のようにインボイスを交付してもらい、交付されたインボイスを保存する必要があります。
| 消費者 | ←商品 | 課税事業者 （あなた） | 仕入れ・インボイス← | 仕入先 |
| 商品代金の受け取り→ （商品代金1,000円 ＋消費税100円） | 仕入代金の支払い→ （仕入代金800円 ＋消費税80円） |
↓
| 課税事業者は、消費税の納税額を計算する |
| （仕入税額控除を受ける場合） 商品代金の消費税（売上税額）100円－仕入代金の消費税（仕入税額）80円＝納税額20円 |
仕入先がインボイスを発行するには、事前にインボイス発行事業者（適格請求書発行事業者）登録をしなくてはなりません。インボイス発行事業者登録が未登録の場合、インボイスを発行できないため、売上先の事業者は仕入税額控除を受けられなくなります。
ただし、インボイス発行事業者の登録ができるのは課税事業者だけで、免税事業者は登録できません。
課税事業者・免税事業者の違いは、以下のとおりです。
| 課税事業者 | 基準期間・特定期間における課税売上高が1,000万円を超え、消費税の支払いが義務づけられている事業者 |
| 免税事業者 | 基準期間・特定期間における課税売上高が1,000万円以下であり、消費税の支払いが免除されている事業者 |
なお、基準期間や特定期間における課税売上高が1,000万円以下の場合でも、「消費税課税事業者選択届出手続」を行なうことで課税事業者になることが可能です。
インボイス制度導入の背景
インボイス制度導入の目的は、免税事業者の益税問題の解消であるといわれています。
益税とは、事業者が取引時に預かった消費税を納付せず、手もとに残して得られる利益のことです。現行制度の場合、免税事業者には消費税の納付義務がありません。このため、現状で免税事業者は益税によって利益を得ていることになります。
インボイス制度は、消費税を預かった事業者が納税していない場合は仕入税額控除を認めないという制度です。そのため、取引の獲得で不利にならないよう、多くの免税事業者が課税事業者となる選択をするだろうと予想されています。
インボイス制度の開始時期
インボイス制度は、令和5年（2023年）10月1日から導入されます。
ただし、制度には下記の経過措置期間が設けられています。期間中は免税事業者から仕入をした場合でも、下記のとおりに仕入税額控除が可能です。
| 令和5年（2023年）10月1日～令和8年（2026年）9月30日 | 80％の控除が可能 |
| 令和8年（2026年）10月1日～令和11年（2029年）9月30日 | 50％の控除が可能 |
インボイス制度の影響を受ける範囲とは？
インボイス制度は消費税に関する制度変更であるため、課税対象外のものは影響を受けません。不動産の賃貸・取引において、消費税の課税・非課税となる範囲は以下のとおりです。
課税対象のもの
・事務所や店舗、倉庫の賃料
・駐車場の賃料
・太陽光発電収入
・アンテナ基地局の収入
・賃貸期間が1ヵ月未満の住宅家賃収入
・賃貸建物の売却収入
課税対象外のもの
・住宅の家賃
・駐車場賃料（家賃に含まれている場合に限る）
・土地の賃料
・土地の売却収入
住宅の家賃は課税対象外のため、マンション・アパートなどの居住用不動産のオーナー様は基本的にインボイス制度による影響を受けません。
インボイス制度の導入後は何が変わる？
インボイス制度導入後、事業者は免税事業者からの課税仕入れに関しては仕入税額控除ができなくなります。
前述のとおり、仕入税額控除とは消費税の納付額を算出する際に、売上にかかる消費税額から仕入れにかかった消費税額を差し引くことです。仕入税額控除ができなくなった場合、課税事業者は消費税を自己負担しなくてはなりません。
消費税負担を抑えるため一部の課税事業者は、免税事業者に対し消費税分の割引を要求したり、免税事業者との取引を停止したりする可能性があります。
インボイス制度による不動産賃貸業への3つの影響
事務所や店舗といった事業用物件を中心とする不動産賃貸業への、インボイス制度の導入による影響は以下のとおりです。
・撤退・賃料減額による収益の低下
・競争力の低下
・節税効果の低下
上記3つの影響について詳しく解説します。
撤退・賃料減額による収益の低下
貸事務所や貸店舗などの事業用物件は消費税の課税対象のため、これらを経営する免税事業者は、インボイス制度の導入によって大きな影響を受けます。
現行制度において、借主（テナント）は賃料の消費税分を仕入税額控除できますが、インボイス制度開始後は、借主は賃料の仕入税額控除を行なえません。そのため、借主の納税時の負担は増加することになります。
負担増対策として、借主は事業用物件のオーナー様に対して賃料減額の交渉をしたり、インボイスを発行できる課税事業者の物件への移転を検討したりするかもしれません。
賃料減額や借主撤退によって、事業用物件を経営するオーナー様の収益が低下するおそれがあります。
節税効果の低下
現行制度では、オーナー様が免税事業者である資産管理会社を設立し、自身の物件管理を資産管理会社に委託することで、納付する消費税を以下のように節税できました。
| オーナー様（課税事業者） | 物件の管理料を仕入税額控除できる |
| 資産管理会社（免税事業者） | 消費税の納税義務がない |
しかしインボイス制度の導入後は、免税事業者である資産管理会社はインボイスを発行できず、オーナー様は仕入税額控除による節税対策をとれなくなります。
競争力の低下
インボイス制度が導入されると、オーナー様が免税事業者か課税事業者かによって、借主が負担する消費税額が変わります。
そのため、借主は物件を借りる際に、オーナー様が免税事業者・課税事業者のどちらなのか、インボイス発行が可能かどうかをチェックする可能性があるでしょう。仕入税額控除を受けるために、免税事業者の物件をはじめから選択肢に入れなくなることも考えられます。
免税事業者として継続して経営していく場合、借主を確保する競争力が課税事業者と比較して低下することが懸念されるでしょう。
【免税事業者向け】インボイス制度の対策方法
インボイス制度開始後に、免税事業者であるオーナー様がとるべき対策について、居住用不動産（マンション・アパート）と事業用不動産（事務所・店舗）別に解説します。
ご自身の場合は、どのような対応が必要になるのかを確認しましょう。
1.居住用不動産（マンション・アパート）のオーナー様
マンションやアパートなどの居住用物件による家賃収入は、消費税の課税対象外です。そのため、居住用不動産のオーナー様には、インボイス制度による大きな影響はありません。
2.事業用不動産（事務所・店舗）のオーナー様
事務所や店舗などの事業用不動産の賃料は課税対象です。ただし、借主が免税事業者なのか課税事業者なのかによって、オーナー様のとるべき対応は異なります。
2-1.借主が免税事業者の場合
借主が免税事業者の場合、消費税の支払義務はありません。仕入税額控除はそもそも不要であるため、借主からオーナー様にインボイス発行を求めることもないでしょう。
そのため、すべての借主が免税事業者であれば、オーナー様はインボイス発行事業者の登録を受ける必要はありません。
2-2.借主が課税事業者の場合
オーナー様が免税事業者で借主が課税事業者の場合は、インボイス制度の影響を受けます。そのため、オーナー様は以下の3つからとるべき対策を選ばなければなりません。| 1. 課税事業者となり、インボイスを発行できるようにする |
| 現在、オーナー様の大きな収益源であり、今後も契約を継続したい借主が課税事業者である場合は、インボイス登録を視野に入れてみましょう。 メリットは、競争力の低下や撤退・賃料減額による収益低下のリスクが減る点です。対するデメリットには、以下の2点が挙げられます。 ・消費税の納税義務の発生 ・納税の事務処理負担の増加 免税事業者から課税事業者になる際の注意点については後述します。 |
| 2. 借主が負担する消費税分を家賃値下げする |
| オーナー様が免税事業者から課税事業者に変更することなく、借主の負担増となる消費税額分、借主の家賃を値下げする方法もあります。 この方法を選択した場合、値下げによる家賃収入の減少というデメリットが発生します。 しかし、値下げを選んだ場合、オーナー様がインボイスを発行できなくても借主の負担増にはなりません。そのため、インボイスを発行した場合と同様に、競争力低下による収益減のリスクを軽減できます。 また、インボイス制度の経過措置期間中は、課税事業者になるよりもオーナー様の手取り額は多くなります。 ただし、令和11年（2029年）10月以降には、経過措置がなくなってしまいます。インボイス登録をしたほうが手取り額は多くなるため、課税事業者への変更を検討することが必要になるでしょう。 経過措置期間中の家賃の値下げ額は、以下のようなイメージになります。 ・令和5年（2023年）10月～令和8年（2026年）9月まで：消費税率10％×（100％－80％）＝2％の値下げ ・令和8年（2026年）10月～令和11年（2029年）9月まで：消費税率10％×（100％－50％）＝5％の値下げ ・令和11年（2029年）10月以降：10％値下げが必要 |
| 3. 何も変更しない |
| とるべき対策を判断できない場合、オーナー様は免税事業者から変更したり家賃を値下げしたりすることなく、しばらく様子を見ることも手段の一つです。 ただし、借主が撤退してからの行動では遅すぎるため、管理会社と相談しながら対応を検討しましょう。 |
【免税事業者向け】課税事業者になる際の注意点
消費税の課税事業者になるには、「消費税課税事業者選択届出書」を納税地の所轄税務署に提出して「消費税課税事業者選択届出手続」を行なう必要があります。
消費税課税事業者選択届出書とは、免税事業者が自身の意思で課税事業者になることを申告する書類です。この書類の届出が受理されると、消費税の申告・納付義務が発生します。
課税事業者になる際は、以下2つのポイントに注意しましょう。
・手取り額の減少
・経理の業務負担の増加
上記の2点について詳しく説明します。
手取り額が減少する
課税事業者になる前は、オーナー様の消費税の納税額は0円です。しかし課税事業者になったあとは、消費税を納める分、オーナー様の手取り額が減少します。
消費税額の算出方法には「原則課税方式」と「簡易課税方式」があり、一般的には原則課税方式で算出されます。ただし、場合によっては簡易課税方式を選択したほうが納税額を抑えられるため、どちらの方式を選択するかは慎重に検討しましょう。
原則課税方式では、以下のように計算されます。
簡易課税方式とは、売上にかかる消費税額を基礎として、仕入れにかかる消費税額を算出する方式です。
簡易課税方式では、事業区分に応じて「みなし仕入率」が定められており、納税額は以下のように算出されます。
不動産業のみなし仕入率は40％であるため、経費割合が40％未満の場合は、簡易課税方式のほうが納税額を抑えられます。
なお、不動産業の経費には以下のようなものが該当します。
・火災保険・地震保険の保険料
・管理会社への管理委託料
・不動産の修繕費
経理の業務負担が増える
課税事業者として原則課税方式で消費税を納付すると、オーナー様は支払った消費税額の計算をしなければなりません。そのため、事業規模によっては経理の業務負担が増えてしまいます。
一方、簡易課税方式を選択する場合は、売上にかかる消費税額がわかれば納税額の算出が可能です。そのため、経理の手間は増えないでしょう。
【課税事業者向け】インボイス発行の手続きと流れ
課税事業者になる際の注意点を把握したところで、実際にインボイスの発行をイメージできるように、発行手順を押さえておきましょう。
課税事業者がインボイスを発行するための手続きと流れを、3ステップで解説します。
①申請書の作成をする
（出典：国税庁「［手続名］適格請求書発行事業者の登録申請手続（国内事業者用）」）
国税庁のWebサイトより「適格請求書発行事業者の登録申請書（国内事業者用）」をダウンロードし、必要事項を記入します。
②インボイス発行事業者の登録をする
記入した「適格請求書発行事業者の登録申請書（国内事業者用）」を、郵送または電子申請にて、納税地を管轄する税務署に提出します。
郵送先は管轄地域にある「インボイス登録センター」となるため、事前に場所を確認しておきましょう。また、パソコンやスマートフォンからe-Taxによる電子申請も可能です。
税務署の審査を通過して無事に登録されると、登録通知書が送付されます。
③取引先に通知をする
取引先に対して、インボイスの登録番号や交付・受領方法などの通知を行ないます。
仕入税額控除を受ける際に必要な情報となるため、取引先には事前にインボイスを発行する旨を連絡しておくとよいでしょう。
まとめ
インボイス制度とは、消費税の仕入税額控除の仕組みを指します。制度開始後に課税事業者が仕入税額控除を受けるには、仕入先からのインボイス交付と保存が必要です。
住宅の家賃は消費税の課税対象外のため、インボイス制度が導入されても居住用不動産のオーナー様に影響はおよびません。一方で、事務所や店舗などの事業用不動産の賃料は課税対象となります。そのため、借主が免税事業者・課税事業者のどちらに該当するかを確認し、オーナー様はどのように対応するかを決めましょう。
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