2025.03.14

更地にすると固定資産税は高くなるのはなぜ？その理由や計算方法、安くする方法を解説

この記事の目次

1 更地の固定資産税はいくら？
2 更地にすると固定資産税が高くなるといわれる「住宅用地の特例」とは
3 更地の固定資産税を安く抑えるには？
4 土地活用のご相談は生和コーポレーションへ
5 まとめ

更地の固定資産税はいくら？

更地とは、建物や駐車場などの工作物がない土地のことです。
固定資産税とは、土地や建物などの不動産の所有者に対して課税されるもので、不動産の所在地の市町村によって徴収される地方税の一つです。
毎年1月1日時点における不動産の所有者を対象とし、「課税標準額」をもとに算定されます。
課税標準額とは、固定資産税算定の際の基礎として、自治体が決定するものです。

更地にかかる固定資産税は土地の分だけとなります。そのため、建物が建っている土地に比べるとトータルでの固定資産税の額は安くなると考える方が多いのではないでしょうか。

ところが実際には、更地の固定資産税のほうが高くなるケースがほとんどです。それは、更地には建物がないため「住宅用地の特例」などの軽減措置が適用されず、課税標準額がそのままの評価額で算定されるからです。

そのため、建物を取り壊して更地にする場合には、土地の固定資産税が高くなってしまう可能性があることに注意が必要です。

固定資産税の計算

固定資産税は、以下の計算式によって算定されます。

【固定資産税の計算】
固定資産税 = 固定資産の課税標準額 × 税率（1.4％）
※1.4％という税率は標準税率です。
自治体によっては異なる可能性がありますので、正確な税率は、所有する不動産所在地の自治体のホームページなどで確認してください。

建物の課税標準額は固定資産税評価額と同様になるのが通常ですが、土地の課税標準額は固定資産税評価額と一致するとは限りません。

土地には「住宅用地の特例」や負担調整率といった調整措置が適用される場合があるためです。

住宅用地の特例：住宅用地に適用される軽減措置で、後述します。
負担調整率：3年ごとに評価替えが行われた際、急激な税額の変動を抑えるために使われる調整率です。

関連リンク：土地の固定資産税・都市計画税はいくら？仕組みや計算方法・節税のコツ

都市計画税の計算

都市計画区域内に土地や建物を所有者している場合には、固定資産税とともに都市計画税が課税されます。

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画整理事業に必要な費用を確保するために課税される地方税です。
必要性に応じた各市町村の判断で課税の有無が決められますが、課税するには条例の制定が必要になります。
その年の1月1日現在、都市計画区域内に土地や建物を所有している人に対して、4～6月ごろに都もしくは市町村から納税通知書が届きます。

都市計画税は、以下の計算式によって算定されます。

【都市計画税の計算】
都市計画税 = 固定資産の課税標準額× 制限税率（0.3％）
※都市計画税の税率は市町村の条例で決めることができるので、自治体によって異なる可能性がありますが、0.3％を超えることはできません。

更地にすると固定資産税が高くなるといわれる「住宅用地の特例」とは

「住宅用地の特例」とは、居住用の建物が建っている土地の固定資産税が、条件によって一定割合軽減される制度のことです。

「小規模住宅用地」と呼ばれる一戸あたりの面積が200m2以下の広さの土地に、住宅用地の特例が適用された場合には、固定資産税は更地の6分の1、都市計画税は3分の1に軽減されることになります。
200m2という基準は一戸ごとに適用されるので、マンションなど集合住宅のケースでは一部屋が一戸として扱われます。そのため、一棟全部を小規模住宅用地の対象とすることが可能です。

また、200m2を超えた部分は「一般住宅用地」とされ、固定資産税は更地の3分の1、都市計画税は3分の2になります。

更地の固定資産税が高くなる仕組み

更地にすると固定資産税が高くなる理由

土地上に居住用の建物が存在していれば住宅用地の特例が適用されることから、固定資産税や都市計画税が軽減されるということは説明してきました。
ですが、更地の場合にはこの特例の対象外となることから、固定資産税などが軽減されません。

例えば、土地に対する固定資産税は、
更地の場合：1億2000万円×1.4%＝168万円
建物が建っている場合（小規模住宅用地）：1億2000万円×１/６×1.4%=28万円
となります。

結果として建物を取り壊して更地にした場合の土地の固定資産税は、取り壊し前の固定資産税に比べて、6倍の高さになります。

建物を取り壊したことで、これまで建物にかかっていた分の固定資産税はかからなくなりますが、築年数が経過した建物の評価額はかなり低くなっているのが一般的です。
そのため、建物の評価額の割合が全体の評価額のどの程度だったかによっても異なりますが、更地にした場合の土地の固定資産税の増加に比べれば、建物の固定資産税の減少は小さいものです。

これらを勘案すると、建物を取り壊して更地にした場合には、固定資産税の総額は3～4倍程度高くなると心得ておく必要があるでしょう。

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更地の固定資産税を安く抑えるには？

更地の固定資産税を安く抑えるにはどうしたらよいのでしょうか？
ここでは、更地の固定資産税を下げる方法を3点ご紹介します。

アパートやマンションなどの賃貸用住宅を建てる

居住用の建物を建てることで、住宅用地の特例の対象となり、固定資産税が軽減されますが、固定資産税の軽減効果が大きいのは200m2までの土地です。
200m2を超えても住宅用地の特例の対象とはなりますが、軽減される割合が半分になってしまいます。

ただし、この200m2という基準は一戸の住宅ごとに用いられるものです。
アパートやマンションなどの集合住宅では一部屋ごとに一戸として扱われるので、一棟全体では、
200m2×部屋数
の広さの土地の固定資産税が6分の1に減額されることになります。

そのため、敷地面積が200m2を超える土地を所有しているのであれば、アパートやマンションなどの賃貸用住宅を建てることが、固定資産税を安く抑える上ではもっとも効果的といえるのです。

立地条件などによって賃貸住宅としてのニーズには差がありますが、ニーズに合致すれば、固定資産税の節税効果だけではなく賃料収入も得られることになりますので、非常に有効な土地活用といえるでしょう。

駐車場を経営する

更地の固定資産税の負担をなくすために、土地を売却するという選択肢もあります。
しかし固定資産税がかからなくなる一方で、いったん売却してしまうと土地を取り戻すことは難しいので、売却の判断は慎重にする必要があります。

そこで駐車場を経営するという方法も考えられます。
非住宅用地となるのでそのままでは固定資産税を安く抑えることはできませんが、住宅やアパートと一体化した駐車場であれば住宅用地とみなされるため、住宅用地の特例の対象とできる可能性があります。

建物の解体や新築は、タイミングをうまく調整する

更地の固定資産税を少しでも安く抑えるには、その年の固定資産税の算定の基準日となる1月1日時点に、土地の上に居住用の建物が存在している状態にしておくことが大切です。
そのため、解体や建て替えを行う予定がある場合には、タイミングをうまく調整することをおすすめします。

具体的には、空き家を解体する場合は1月1日以降にするとよいでしょう。
1月1日以前に解体をして建物がなくなってしまうと、固定資産税算定の基準日時点で更地となってしまうため、住宅用地の特例の対象から外れてしまいます。
反対に、新しい住宅を建てるのであれば1月1日時点で完成させることで、その年の住宅用地の特例を利用することが可能になります。

土地活用のご相談は生和コーポレーションへ

更地のまま土地を持っていると税金が多くかかる可能性がありますので、有効活用することが大切です。
生和コーポレーションは土地活用一筋、半世紀の実績やノウハウを利用して的確なアドバイスが可能です。
実際に更地に賃貸マンションなどを建設した事例もありますので、土地活用のお悩みがあれば、ぜひ生和コーポレーションへご相談ください。