土地活用にはマーケティングが必要？具体的な調査項目や活用方法を解説！

所有地の活用を考えている方のなかには、マーケティングの必要性や重要度について気になっている方もいるのではないでしょうか。

土地活用におけるマーケティングは、地域の需要と供給の把握が可能になることから、土地をより有効に活用するために重要な要素といえます。

そこで、今回は土地活用でマーケティングを行なうメリットや、マーケティングのおもな調査項目について解説します。併せて、調査結果を踏まえたうえでおすすめしたい地域別の土地活用方法も紹介するので、ぜひご一読ください。

土地活用に重要な「マーケティング」とは

マーケティングは「市場調査」とも称され、おもに消費者のニーズや心理、市場の動向や環境などを分析・調査し、集めた情報を開発する製品やサービスに活かすことです。

土地活用の場合は、所有する土地や周辺地域における賃貸住宅・駐車場・商業施設などの需要の有無を調査することを指します。土地活用に関してマーケティングを行ない、所有する土地や周辺地域の需要を把握することで、その需要を適切に満たせる土地活用方法の選択につながります。

また、安定した収入を得たい、節税対策をしたいなど、土地活用に取り組む目的はそれぞれ異なります。その目的に少しでも近づくためにも、目的に合わせて土地活用方法を選択することが必要です。

マーケティングを通じて土地の需要を知ることで、どのような土地活用方法であればニーズを満たせるかがわかるのは前述の通りです。調査結果を踏まえて自身の土地活用の目的も加味して考えることで、周辺地域の需要・供給のバランスと目的の達成、どちらも満たす活用方法の発見につながるでしょう。したがって、マーケティングは重要な要素といえるのです。

土地活用でマーケティングを行なう3つのメリット

土地活用におけるマーケティングの重要性は把握したものの、具体的にどのようなメリットを得られるのか、よくわからないという方もいるかもしれません。

土地活用でマーケティングを行なうメリットは、以下の3つです。

・ メリット①土地活用の失敗リスクを回避できる
・ メリット②土地にとって最適な活用方法が見つかる
・ メリット③競合との差別化を図れる

それぞれのメリットについて、詳しく解説します。

メリット①土地活用の失敗リスクを回避できる

前述のとおり、マーケティングの実施により、所有している土地や周辺地域の需要・特徴などの情報が得られます。その結果、その土地で実現可能な土地活用方法を見つけやすくなるでしょう。

土地や周辺地域の需要などを理解できていない場合、需要に適さない土地活用方法を選択してしまうおそれがあります。もしくは、調査不足で将来性が不明のまま土地活用を始めてしまい、思う効果が得られない可能性もあるでしょう。

例えば、賃貸経営で周辺地域の需要を把握しなかった結果、空室率が高く家賃収入が得られないことが考えられます。

実現可能な土地活用方法を見つけるだけでなく、上記のような土地活用の失敗リスクの回避につながる点は、マーケティングの大きなメリットといえるでしょう。

メリット②土地にとって最適な活用方法が見つかる

所有している土地によって、賃貸経営・駐車場・高齢者施設など、適した土地活用方法は異なります。

さらに、土地によっては需要と供給とは別の理由から土地活用方法を自由に選ぶことが難しいケースもあります。各地域の都市計画によって、商業地域、工業専用地域といった用途地域が定められており、それによって建てられる建物の種類や規模が決まっています。

マーケティングの実施と合わせてこれらの法規のチェックも行なうことで自身の所有する土地ではどのような種類の土地活用方法を選択でき、どのくらいの規模で実施できるのかを把握できます。その結果、土地により最適な土地活用方法を見つけられるでしょう。

メリット③競合との差別化を図れる

土地活用方法によっては、競合との差別化が重要になります。マーケティングを行なわずに土地活用を始めると、似たサービスを提供する競合に利用者を奪われることになりかねません。

マーケティングを行なうことで、競合の動向を把握することが可能です。その結果、競合との差別化を図ることができ、集客力を高められるでしょう。

土地活用におけるマーケティングの具体的な調査項目

土地活用のマーケティングにおいて、調査すべき項目はおもに以下の6項目です。

・ 調査項目①地域の需要と供給
・ 調査項目②周辺環境
・ 調査項目③エリアの特徴
・ 調査項目④都市計画
・ 調査項目⑤その他法規制
・ 調査項目⑥将来予測

それぞれの調査項目について、詳しく解説します。

調査項目①地域の需要と供給

まず挙げるのは、「地域の需要と供給」です。土地活用に限らず、製品・サービスの価格や収益性は利用者の需要と企業・事業主の供給しだいで変動するため、調査は必須といえます。

需要と供給の調べ方は、どのような土地活用方法を検討しているかでも変わるでしょう。例えば、土地活用方法として賃貸経営を選択する場合は、対象地域に住むターゲット層の賃貸需要や競合の賃貸住宅の数を調べます。

数だけでなく、それぞれの住宅の間取りや広さ、賃料別の需要と供給なども対象となるでしょう。そして、土地活用方法として介護施設経営を選択する場合は、その土地の高齢者の割合、介護施設の数などが調査対象になります。

需要と供給を調査した結果、需要に対して供給が少ないようであれば、その土地で検討している土地活用方法は成功する可能性が高いと判断することが可能です。

調査項目②周辺環境

所有している土地の周辺環境を調べます。例えば、以下のような項目が挙げられるでしょう。

・ 主要駅までの距離
・ 人口の密集度
・ 学校や公共施設の有無といった生活環境
・ 電車やバス、幹線道路などの交通の利便性

前述した地域の需要と供給にも関係しますが、競合の有無やその数も周辺環境の調査対象に含まれます。

調査項目③エリアの特徴

エリアの特徴には、おもに「土地の特徴」「地域のイメージ」「災害リスクの有無」などが該当します。

土地の特徴

具体例として挙げられるのは、所有する土地の形状や面積、賃貸相場、周辺地域の世帯数、人口の構成比などです。

地域のイメージ

「住みやすそうかどうか」「治安の良し悪し」など、エリアのイメージに関連することやエリアの知名度などが該当します。

災害リスクの有無

災害リスクの有無の調査は、その土地が災害区域に指定されているか、どのような災害に備える必要があるかなどを知るために重要です。災害リスクは、ハザードマップなどから調査することが可能です。

調査項目④都市計画

所有している土地や周辺地域が「都市計画」の対象となっているか調査することも、土地活用のマーケティングにおいて欠かせません。

「都市計画」は、各市町村が市内の整備をどう進めるかを定めたものです。したがって、所有している土地の都市計画を調べる際は、「どのような用途地域で、建築物は何が建てられるのか」「地区計画が定められているか」などが調査項目となります。

地区計画が定められていると、高層の建物の建築が推奨されている地域、もしくは高層の建物が建てられない地域かどうかがわかります。地区計画は、立てられる建物の高さ以外にも様々な規則がありますが、土地活用において高層ビルの建築を検討している場合は、重要なポイントとなるでしょう。

また、計画道路の設置や区画整理などの予定があるかも確認する必要があります。都市計画において、行政による将来的な開発が予定されている場合、建築に制限がかかる可能性があるためです。

加えて、近隣に公立の教育機関や公共施設の設置予定があるかも確認しておくとよいでしょう。土地活用として賃貸経営を検討している場合、大きな施設が近隣地域に建つと賃貸需要が高まる可能性があります。

調査項目⑤その他法規制

都市計画法以外にも、土地や選択する土地活用方法によっては、建築基準法や農地法、宅地造成等規制法など、守らなければならない法規制があります。

例えば、賃貸住宅の建設などでは、住環境に関する法律や、景観・日照に配慮した法律を遵守する必要があります。土地活用を始めてから法規制を知って慌てないためにも、事前に調査しましょう。

調査項目⑥将来予測

土地活用は、中長期的な視点が必要となる投資です。そのため、将来の動向を予測しておくことも必須といえます。現在の需要が高くても、20年後・30年後も安定して収益を得られるとは限りません。

例えば、将来大規模な競合施設の建設により供給が現在よりも増えるケースや、他の地域への教育機関の移転などによりファミリー層が減少し、賃貸需要が低下するケースが考えられます。反対に、現在は供給に対して需要が少ない状況だとしても、人口の増加で需要の増加が見込まれるなど、将来予測においては有望となるケースも少なくありません。

いずれにせよ、「需要はいつまで続くのか」「供給不足はいつまで続くのか」を十分に調査することが、精度の高い将来予測につながります。

【地域別】マーケティング結果を踏まえた土地活用方法

土地活用方法は、自身の目的と土地の特徴に合わせた方法を選択することが重要です。ここからは、マーケティングにより把握した地域の特徴ごとに、おすすめの土地活用方法を紹介します。

都市部の場合

都市部の土地活用としておすすめなのは、「経済活動」に関するものです。例えば、商業施設やオフィスビルの経営などが挙げられます。

また、このような地域には人が集中していて賃貸住宅の需要も高いことから、マンション・アパート経営も適しているでしょう。

マンション経営に関しては、以下の記事でより詳しく解説しているため、ぜひチェックしてみてください。

関連記事：
土地活用でマンション経営を行なうメリット・デメリットは？
アパート経営・マンション経営のスタートするまでの流れ

都市部に隣接する住宅地など住民の多い地域の場合

都市部に隣接する住宅地など住民の多い地域では、テナント経営やコンビニ経営が土地活用方法としておすすめです。これらの地域で特に小売店が少ないケースでは、テナントやコンビニによって買い物需要が満たせるため、地域住民から重宝されやすいでしょう。

また、このような地域では、広い土地が多く交通量も多いことが予測されるため、屋外型のトランクルームや駐車場の需要も高い可能性があります。

駐車場経営に関しては、以下の記事でより詳しく解説しているため、こちらも併せてご覧ください。

関連記事：
駐車場経営をするメリットとは？他の土地活用との比較や注意点についても解説

高齢者が多い地域の場合

高齢者が多い地域では、介護施設などの高齢者施設の経営がおすすめです。駅や商業施設から離れているような条件の悪い土地でも活かしやすく、需要の高さから安定した収益を見込めるでしょう。

また、土地に建物を建てて経営することで、固定資産税や相続税の節税効果が期待できる、地域貢献につながるなどのメリットも得られます。

高齢者施設の一例としては、サービス付き高齢者向け住宅や老人ホームなどが挙げられます。

サービス付き高齢者向け住宅は、高齢者が安心して自立した生活が送れるように、生活相談や安否確認などのサービスが受けられる住宅のことです。一方の老人ホームは、入居者の介護の必要度によって「介護付き」「住宅型」「健康型」などの分類があり、その分類によってサポート体制が異なります。

このほかにも、グループホームやデイサービスなど、高齢者施設の種類は多岐にわたります。介護施設の経営に関しては以下の記事でより詳しく解説しているので、こちらもぜひご確認ください。

関連記事：
土地活用で介護施設を経営するメリット・デメリットは？流れや費用も解説！

都市部から離れている地域や人口が少ない地域の場合

これらの地域では、太陽光発電が土地活用方法としておすすめです。太陽光発電は、都市部でおすすめのマンション・アパート経営や商業施設経営とは異なり集客の必要がなく、人口が少ない傾向にある地域にも適しているためです。

また、戸建て賃貸経営もおすすめの土地活用方法です。マンション・アパート経営に比べると入居者を多く集める必要が少ないうえに、都市部から離れている、もしくは人口が少ない地域では競合が少なく運用しやすいというメリットがあります。

このほかには、資材置き場も選択肢の一つとして挙げられるでしょう。資材置き場とは、事業を運営している企業などに資材置き場として土地を貸し出す方法のことです。農地法などの規制がある土地でも利用できるうえ、別の土地活用方法を検討するまでの一時的な土地活用としても適しています。

まとめ

土地活用におけるマーケティングでは、土地や周辺地域の特徴・需要・供給、競合の動向などさまざまな情報を得ることが可能です。

マーケティングによって集めた情報を土地活用に活かすことで、土地活用の失敗リスクを回避できます。さらに、土地や周辺地域の特徴・需要に合った適切な土地活用方法を発見でき、競合との差別化を図れるでしょう。

しかし、今回紹介したようにマーケティングにおいて、調査すべき項目は多岐にわたります。なかには、オーナー様自身でマーケティングを行なうのは難しい場合もあるでしょう。その場合は、ぜひ生和コーポレーションにご相談ください。

生和コーポレーションでは、土地を所有しているオーナー様一人ひとりに合った土地活用の提案が可能です。50年以上の経験で培った、土地活用を成功させるためのノウハウや技術力、サポート力や実績を活かしてオーナー様の土地活用をサポートします。

土地活用に関する資料や事例集もご用意していますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。