大阪はマンション経営・アパート経営に向いている？ 大阪の特徴やおすすめのエリア・東京都との違いを解説

マンション経営・アパート経営では立地が重要といわれていますが、大阪府はマンション経営・アパート経営に向いているのでしょうか。

大阪府のほぼ中央に位置する大阪市は人口が転入超過傾向にあるほか、国内外へのアクセスが良好であるという特徴があります。また、近年は都心部を中心に都市再開発が進められており、今後の人口増加も期待できることから、大阪府は高い賃貸需要を有する将来性のあるエリアだといえるでしょう。

今回は、大阪府でのマンション経営・アパート経営におけるメリットを紹介し、経営におすすめのエリアや他都市との違い、建設会社・管理会社の選び方などを解説します。大阪府でマンション経営・アパート経営を始めたい方は、ぜひ参考にしてください。

大阪でマンション経営・アパート経営するメリット

大阪府は、なぜマンション経営・アパート経営に向いているエリアだといえるのでしょうか。まずは、大阪府でマンション経営・アパート経営をするメリットを見ていきましょう。

大阪府でマンション経営・アパート経営をするメリットには以下の3つがあります。

・安定した人口流入
・アクセスが良好
・大規模な再開発・リニア開業による人口増予想

安定した人口流入

マンション経営・アパート経営をする際には、どのように入居者を確保するのかが課題の一つとなります。人口が多く転入超過傾向のある都市であれば、入居者確保の難易度が下がるため、安定した家賃収入を得られるでしょう。

総務省の『住民基本台帳人口移動報告』によると、大阪府の人口は令和3年（2021年）および令和4年（2022年）で転入超過となっています。また、令和4年（2022年）に大阪市は、東京都特別区部とさいたま市に次いで、全国で3番目に転入超過数が多い市町村となりました。

参考：
総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」

安定した人口流入は、安定した賃貸需要につながります。人口の流動性という点で、大阪府はマンション経営・アパート経営に向いているといえるでしょう。

アクセスが良好

大阪府は西日本最大の鉄道ターミナルや、「西の空の玄関口」とも呼ばれる関西国際空港などがあり、国内外のあらゆる場所へスムーズにアクセスできます。

各方面へのアクセスが良いことから通勤・通学・旅行などの利便性も高く、住環境の良い大阪府には、高い賃貸需要が見込めるでしょう。

大規模な再開発・リニア開業による人口増予想

現在、大阪では「大阪7大再生プロジェクト」（うめきた2期、中之島、御堂筋、難波、大阪城公園、天王寺・阿倍野、臨海部の再開発）が進行しています。

交通網の発達も目覚ましく、令和7年（2025年）の大阪・関西万博の開催に向けて大阪市周辺の交通機関の整備が進められています。

さらに、東京・大阪間を約1時間で結ぶリニア中央新幹線は、計画当初は令和27年（2045年）に大阪・名古屋間開業予定だったところ、最大8年間前倒しすると発表されました。

上記のような、継続的な土地開発と交通網の発達により、今後大阪府では人口の流動性が高まると予想されています。人口流動が盛んになると、賃貸需要の高まりも期待できるため、大阪府は将来性のあるエリアだといえるでしょう。

大阪でマンション経営・アパート経営に向いているエリア

同じ大阪府内でも、エリアによって特徴が異なります。マンション経営・アパート経営で入居者を獲得するためには、エリアの特徴を押さえて経営に反映させることが大切です。

大阪府でのマンション経営・アパート経営に向いているエリアには、以下のような特徴があります。

・現在の人口が多く、今後も人口の増加が予想される
・交通の便が良く、通勤や通学に便利
・再開発の中心地とその周辺

これらの特徴をふまえると、大阪府でのマンション経営・アパート経営に向いているエリアには、次の6つが挙げられます。

・北区
・浪速区
・天王寺区
・西区
・福島区
・豊中市

それぞれのエリアの特徴を見ていきましょう。

なお、上記6エリア以外にも、大阪府にはマンション経営・アパート経営に向いているエリアがあります。経営に向いているエリアの特徴をふまえて、そのエリアが経営に向いているかどうか判断していくとよいでしょう。

北区

北区は大阪市の中核都市であり、交通や観光の要所です。「大阪の玄関口」と呼ばれるJR大阪駅を中心として、大型商業施設も多く立地しています。

令和3（2020）年度には、JR大阪駅北側に広がる約24ヘクタールの「うめきたエリア」の再開発事業が開始されました。都市公園やオフィス街の整備が進められており、全体開業予定は令和9（2027）年度となっています。開業後は、国内外からの来訪者の増加が期待できるでしょう。

再開発により人口流入の増加が見込まれる北区は、地価が高騰する可能性があります。地価上昇にともなって賃料も上昇する傾向があるため、北区は将来的に高い収益性が見込めるエリアだといえるでしょう。

浪速区

浪速区は大阪市のほぼ中央に位置し、大阪府を代表する繁華街が立地する賑やかなエリアです。区面積は全国の行政区のなかで最小ですが、JR大阪環状線、関西本線、南海本線、高野線など多くの路線が走り、アクセスに困ることはありません。

利便性が良いため通勤や通学に向いており、会社員や学生からの賃貸需要があるエリアです。

天王寺区

あべのハルカスや天王寺公園が立地する天王寺区は、天王寺駅を中心とした商業が盛んなエリアです。商業エリアと住宅エリアの両方をもち、アクセスも良好であることから住みやすいエリアとして注目を集めています。

また、天王寺区は文教地区にも指定されているほか、地区北側では大規模マンションの建設も進んでおり、教育に力を入れたいファミリー層からの賃貸需要が高まっています。

西区

大阪市の中央付近に位置する西区は、梅田やなんばといったビジネス街に近く、区内にある駅から大阪市中心部へのアクセスも良好です。繁華街に近いものの、住宅街は落ち着きがあり、靱公園をはじめとした緑豊かな場所もあります。

近年、マンションの建設が相次いでいますが、これは住環境の良さや交通の利便性の高さに起因するものでしょう。また、人気のおしゃれスポットである堀江エリアは若者に人気で、若年層の賃貸需要も高まっています。

福島区

福島区はJR大阪環状線や阪神本線、JR東西線、大阪市営地下鉄が通り、交通の便が良いのが特徴です。総合病院が複数あり、商業施設や飲食店も豊富であるため、生活に不便さを感じる可能性は低いでしょう。また、近隣では大阪最後の一等地とされる、うめきた2期開発事業が進んでいます。

都心部に近い立地ながら、生活に必要な施設がそろっているため、福島区は幅広い層に人気があるエリアといえます。

豊中市

豊中市は大阪府北部に位置する中核都市で、大阪市に近いことからベッドタウンとして栄えてきました。交通の便が良く、鉄道・バス・道路・空路すべての交通手段がそろっていることから、通勤・通学・旅行にも便利なエリアです。

また、豊中市は病院や公園が多く子育て環境も整っているため、単身者だけでなくファミリー層からの人気も高まっています。

大阪でマンション経営・アパート経営する際の注意点

マンション経営・アパート経営に向いている大阪府ですが、経営にあたってはエリアごとの賃貸需要を正しく把握しておく必要があります。賃貸需要を把握し、市場環境をふまえて物件の規模や家賃を設定しなければ、想定より入居者が少なくなってしまうかもしれません。

特に大阪府は、地域によって単身者向け・ファミリー向けなどの賃貸需要が大きく異なる点に注意しましょう。単身者向けとファミリー向けとでは、間取りや設備、部屋の広さなどが変わるためです。若年層の賃貸需要がある西区や浪速区では単身者向け、住宅街の多い天王寺区や福島区などではファミリー向けの賃貸需要があります。

また、賃貸需要は再開発エリアである都心部で高い傾向にあるため、可能な限り都心部でマンション経営・アパート経営をすると入居率を高められるでしょう。

大阪と東京・兵庫・京都の賃貸市場の違いは？

エリアが変われば、賃貸市場も変わります。大阪府の賃貸市場の特徴をより詳しく知るために、東京都や大阪近郊の都市との賃貸市場の違いを見ていきましょう。

東京都

日本で最も人口の多い東京都は、大阪府同様に人口流入が進んでいるエリアです。都心は再開発が進められていることから、安定したマンション需要があり、マンション経営・アパート経営に適した立地だといえるでしょう。

また、東京都は大阪府同様に、単身者、外国人、夫婦のみの家庭など、さまざまな世帯からの賃貸需要があるのも特徴です。東京都の世帯数予測により、単身者世帯は全世帯の半数を占めるほどに増加すると考えられているため、今後は特に単身者世帯からの賃貸需要が増えていくでしょう。

令和4年（2022年）の東京の地価平均は、112万9,366円／平方メートルと全国で最も高く、家賃も高く設定されています。

兵庫県

兵庫県は大阪へのアクセスが良く、県内に企業や工場が多くあります。県内の賃貸市場では、神戸市や姫路市、西宮市、明石市などが比較的人気が高いエリアとされていますが、明石市を除き、近年では転出超過が見られています。

令和4年（2022年）の地価平均は、16万4,805円／平方メートルです。全国で7番目に高いものの、大阪府の半分程度の金額にとどまっています。

兵庫県では人口減少が進んでいるため、マンション経営・アパート経営では立地をより重視しなくてはなりません。一方、大阪府は都市部の再開発などによって人口流入が増えているため、兵庫県よりも今後の賃貸需要が期待できるでしょう。

京都府

京都府は企業の本社や多くの大学が立地しており、会社員や学生の賃貸需要が高くなっています。しかし、賃貸需要が高い一方で、物件数は多くありません。そのため、京都府の賃貸物件の入居率は高くなっています。

ただし、京都府は建物に対する規制が厳しく、マンション経営・アパート経営では、オーナー様の希望どおりに建物を建てられない可能性が捨てきれません。大阪は建築規制が少ないため、京都府よりもオーナー様の希望を建物に反映しやすい環境だといえます。

令和4年（2022年）の京都府の地価平均は、26万8,613円／平方メートルです。近年では、転出超過傾向にあり人口は減少しているものの、減少幅は抑えられています。そのため、賃貸需要が急激に低下する可能性は低いでしょう。

マンション経営・アパート経営は建設会社・管理会社選びが鍵！会社選びの3つのポイント

マンション経営・アパート経営で十分なキャッシュフローを得るためには、賃貸経営に関する専門的な知識が欠かせません。そのため、マンションやアパートの建設は建設会社、管理・運営は管理会社と協力して行なうのが基本です。

建設会社・管理会社を選ぶ際は、以下のポイントを参考にしましょう。

・大手企業と地域密着型企業の違いを知る
・顧客の要望に寄り添ってくれる企業を選ぶ
・複数の企業を比較する

大手企業と地域密着型企業の違いを知る

建設会社や管理会社には、全国的に多種多様な事業を手がける大手企業と、営業地域を絞って事業を展開する地域密着型企業があります。

大手企業は実績が多く知名度があり、社員教育が整っているのが特徴です。商品のラインナップが豊富でアフターサービスも充実しているため、トータルでサポートを受けながら安心感をもって経営を進められるでしょう。

地域密着型企業は営業地域の特色を理解しており、地域や顧客に合わせて柔軟に対応してもらえるのが特徴です。自身も深く経営に参加しながら、個性的な物件づくりをしたい方には、地域密着型企業が向いているといえるでしょう。

大手企業と地域密着型企業は個性が異なるため、どのようなマンション経営・アパート経営をしたいのかをイメージしながら、自分に合った企業を選択してください。

顧客の要望に寄り添ってくれる建設会社・管理会社を選ぶ

マンション・アパートを建設・経営する際、オーナー様の要望を詳しく聞かない建設会社・管理会社を選ぶのはおすすめできません。

賃貸経営は、あくまでオーナー様が主体です。どのようなマンション経営・アパート経営をしたいのか、オーナー様の要望や相談を真摯に受け止め、親身になって対応してくれる会社を選択しましょう。

また、実績やデータをもとにオーナー様の要望に沿ったサービスを提案してくれるか、サービスは充実しているか、リスクも含めて説明してくれるか、という点も建設会社・管理会社を選ぶ際には確認が必要です。依頼を決定する前にこれらの要素を確認しておけば、後悔なく信頼できる建設会社・管理会社を選べるでしょう。

建設会社・管理会社と話し合いを重ねながら、依頼先を見極めてください。

複数の建設会社・管理会社を比較する

建設会社・管理会社によって、得意なエリアや物件規模は異なります。複数の建設会社・管理会社に相談したうえで、サービス内容や価格、営業姿勢などを確認し、オーナー様自身が目指すマンション経営・アパート経営に合っている会社を選択しましょう。

建設会社・管理会社に相談する際は、信頼できる担当者の有無を確認することも大切です。たとえ実績があったとしても、担当者の対応が悪ければ、良い結果が得られなくなるかもしれません。

さまざまな要素を総合的に比較検討し、建設会社・管理会社を選びましょう。

大阪でのマンション経営・アパート経営なら生和コーポレーションにおまかせ

大阪府での賃貸経営なら「生和コーポレーション」におまかせください。生和コーポレーションでは確かな実績をもとに、オーナー様のマンション経営・アパート経営をしっかりとサポートします。

生和コーポレーションの特徴は、以下の2点が挙げられます。

・関西エリアでの実績多数
・建設から経営までトータルサポート

関西エリアでの実績多数

生和コーポレーションは1971年に大阪で創業した、土地活用歴52年の歴史ある企業です。4大都市圏を中心に土地活用ビジネスを展開しており、関西地域での着工実績は令和4年（2022年）6月末日時点で57,827戸となりました。

また、関西エリアには15支店を構えているため、支店ごとに細やかなサポートを受けられます。

建設から経営までトータルサポート

生和コーポレーションはマンション・アパートの建設だけでなく、建設後の経営もトータルでサポートしています。初めてマンション経営・アパート経営に取り組むオーナー様、何から始めたら良いかわからないというオーナー様も、安心しておまかせください。

また、生和コーポレーションを含む生和グループでは、生和コーポレーションが手がけるSTSS（SEIWA TOTAL SERVICE SYSTEM）以外にも、FG35（FULL GUARD35）、SEIWA24と呼ばれるサービスを提供しています。各種サポート体制について、簡単に紹介します。

サービス	サービス内容
STSS	土地活用の相談からプランニング、設計、入居者の募集、建物管理などをトータルでサポート
FG35	空き室や家賃滞納などの経営リスクを回避するため、最長35年、建物を一括借上げて経営をサポート
SEIWA24	オーナー様に代わり、入居者様からのお問い合わせや緊急トラブルなどに24時間365日対応

まとめ

賃貸需要が見込める大阪府は、マンション経営・アパート経営に適しているエリアです。

エリアごとに特徴や賃貸需要があり、これらの要素をふまえてマンション経営・アパート経営をしなければ、想定よりも低い入居率になる可能性があります。エリアごとの特徴・賃貸需要を徹底的にリサーチしたうえで、需要に合った賃貸経営をしていきましょう。

大阪府でマンション・アパートを経営するなら、関西エリアでの実績豊富な生和コーポレーションへおまかせください。大手企業ならではの万全のサポート体制で、物件の建設から賃貸運営までを総合的に支援します。