所有する賃貸物件について、建物の老朽化などで賃借人に立ち退きを要請したいと考えているものの、どのように進めればよいのか、立ち退き料はどれくらいかかるのか、不安に感じている不動産オーナー様も多いのではないでしょうか。
賃貸マンションやアパートにおける立ち退き料は、物件の状況や契約内容、賃借人との交渉の動向によって異なるため、一概に「相場はいくら」と示すことはできません。
この記事では、立ち退きをめぐって悩みを抱えるマンションやアパートのオーナー様向けに、立ち退き料の相場に関する考え方や、立ち退き交渉におけるポイント、立ち退き料を安く抑える方法などを詳しく解説します。
生和コーポレーションでは、賃貸物件の立ち退きに関するお悩み相談を受け付けています。オンライン相談も利用可能ですので、お悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。
この記事の目次
賃貸マンションやアパートにおける立ち退き料に明確な相場は存在しない
立ち退き料は法令で明確に定められているものではありません。立ち退き料に含まれる費用としては、現行賃料と引越し後の新規賃料の差額、引越し費用、新規契約金などがあります。加えて、上記以外の費用（借家権相当額など）を含むケースもあるでしょう。立ち退き料の内訳に関しては、あとで詳しく解説します。
明確な決まりがないなかで参考になるのが、これまでの裁判の判例等で計算根拠として用いられている次の計算式です。
- 立ち退き料＝（現行賃料と新規賃料の差額）×1～3年＋新規契約金＋引越し費用
上記の計算式はあくまでも目安に過ぎず、実際には契約状況、賃借人との交渉の動向などによって金額が上下します。物件によって数十万円～数百万円単位とさまざまであり、「立ち退き料の相場はいくら」と明確に言及することはできません。
賃貸物件における立ち退き料とは？
賃貸物件における立ち退き料とは、賃貸人側から賃借人に対して退去を要請するとき、賃借人に対して支払う費用のことをいいます。
普通建物賃貸借契約は、たとえ契約期間を定めていたとしても、当事者のどちらかから更新しない旨の通知をしない限り、同じ条件で契約を更新したものと見なされます。これは借地借家法第26条をもとにしています。
ただし、同法第28条において、賃貸人側から解約を申し入れるには、一定の「正当な事由」がなければならないとされています。この部分に関する、実際の条文の一部は次のとおりです。
（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない
条文の「建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない」という部分を踏まえると、解約事由が「正当な事由」として認められる前提として、賃貸人から賃借人に対して「財産上の給付をする旨の申出」をする必要があります。この「財産上の給付」に該当するのが立ち退き料であり、賃貸人側から立ち退きを求める場合は原則支払いが求められます。
なお、「正当な事由」かどうかの判断基準の一つとして「財産上の給付」が挙げられていることから、その他の正当事由が強いか弱いかによって、立ち退き料の金額は変わってくると考えられるでしょう。言い換えれば、解約事由の正当性が強いほど、立ち退き料が少なくても認められる可能性があります。
解約の前提となる「正当な事由」とは？
先述の借地借家法第28条を踏まえると、「正当な事由」に該当するかどうかは次の4つのポイントで判断されます。
- ①賃貸人もしくは賃借人が建物の使用を必要とする事情の正当性
- ②建物の賃貸借に関する従前の経過
- ③建物の利用状況、建物の現在の状況
- ④立ち退き料などの「財産上の給付」の申出内容
賃貸人が建物を自分で利用したい事情がある場合などは①、契約期間中に当事者間でトラブルがあった場合などは②、建物が極端に老朽化していて至急解体の必要がある場合などは③の観点を考慮して、それぞれ正当な事由であるとして解約が認められる可能性があります。
正当な事由として認められるには相当な理由や事情が求められます。例えば「物件の売却を予定しているから立ち退いてほしい」などの理由は、正当な事由としては認められません。
①～③に関する正当性が弱いときには、④の立ち退き料が補完的に扱われ、高い金額を提示して説得材料とすることもあります。
立ち退き料を支払わなくても退去要請できるケース3選
先ほど紹介したように、賃貸人側から退去を要請する場合、賃借人へ立ち退き料を支払うのが原則です。しかし、賃借人側に問題がある場合など、一定のケースでは立ち退き料を支払わなくてよいこともあります。立ち退き料を支払なくて済むケースは次の3つです。
- （1）賃借人による契約違反で契約解除を求めるケース
- （2）老朽化などで住人に重大な危険がおよぶおそれがあるケース
- （3）契約前に設定された抵当権による競売で、オーナー様が変わったケース
以下では、それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。なお、ここで紹介する3つのケースはいずれも一般的な事例に過ぎないため、実際の案件については専門家にご相談ください。
生和コーポレーションでは、弁護士をはじめとする専門家のご紹介も可能ですので、必要な方はぜひご相談ください。
（1）賃借人による契約違反で契約解除を求めるケース
通常の賃貸借契約には、当事者のどちらかに何か問題行動があった場合、相手は契約を解除できる旨が定められています。したがって、賃借人が契約に定める解除要件に該当する違反をおかしているのであれば、賃貸人は立ち退き料を支払うことなく、契約解除を求めることが可能です。
一般的な契約解除要件としては、以下が挙げられます。
- 3ヵ月以上継続する家賃滞納
- 賃貸人に無断で行なう転貸
- ほかの住人へのたび重なる迷惑行為
- 犯罪、反社会的勢力の事務所利用 など
ただし、契約解除できるといっても、即座に退去を求めることができるとは限らないため注意しましょう。
（2）老朽化などで住人に重大な危険がおよぶおそれがあるケース
建物の老朽化や不具合があまりに激しく、住人に危険がおよぶおそれが差し迫っているような場合も、過去の判例において立ち退き料の支払いは不要とされたケースがあります。
ただし、支払い不要となった判例では、建物の老朽化以外にも判断基準となった項目がありました。
単に老朽化や不具合を理由に退去を要請する場合、大半のケースで、原則どおり立ち退き料の支払いが求められるでしょう。
（3）契約前に設定された抵当権による競売で、オーナー様が変わったケース
もう一つ、立ち退き料を支払わなくても退去要請できるケースとして挙げられるのが、賃借人との契約前に設定された抵当権が行使され、競売が行なわれてオーナー様が変更になったケースです。
この場合、賃貸借契約よりも抵当権のほうが前に設定されているため、オーナー様が変更になった時点で従来の賃貸借契約は消滅します。賃借人が引き続き物件を借りるには、次のオーナー様と新たに賃貸借契約を締結する必要があるのです。
新たな契約を締結しない場合、賃借人は新しいオーナー様に対して物件を明け渡さなければなりません。賃借人が物件の明け渡しに応じないときは強制執行が可能となり、立ち退き料の支払いは不要です。
立ち退き料に含まれる3つの費用
一般的に、居住用物件の立ち退き料に含まれるのは、次の3つの費用です。
- （1）引越し費用
- （2）契約関連費用
- （3）迷惑料・慰謝料
- （4）借家権相当額
各費用がどのような性質のものなのか、以下で解説します。
（1）引越し費用
賃借人は退去後、次の住まいへ転居しなければなりません。転居にあたってかかる引越し代、保険料、住所変更や移転通知にかかる費用、家具の処分費用などは、賃貸人も負担するものとして立ち退き料に含みます。
（2）契約関連費用
新たな住まいを契約するにあたって発生する費用も、本来であれば発生するはずのなかったものであり、立ち退きを求めた賃貸人も一部負担する必要があるとされます。具体的な費用項目は、新居の契約時に支払う敷金・礼金、仲介手数料などです。
（3）迷惑料・慰謝料
引越しは手間がかかるだけでなく、住み慣れた環境が変化することによるストレスもかかります。これらの手間や心労も、立ち退きを求められなければ発生しなかったものであり、賃貸人が補償として支払いを求められる場合もあるでしょう。
（4）借家権相当額
借家権とは、賃借人が借りている物件を利用する権利のこと。立ち退きするとなれば、元住居の快適性や利便性などを手放すことになるため、その権利に対する補償も立ち退き料に含まれるケースがあります。新居の家賃が現在の家賃を上回っている場合、一定期間分の家賃差分などをベースにして、借家権相当額を算出します。
立ち退きを求める際の流れ3ステップ
続いて、賃貸人が賃借人の立ち退きを求める場合の流れを見ていきましょう。立ち退きまでは、次の3つのステップで進みます。
- ステップ1：早めに解約通知を提示する
- ステップ2：立ち退きに関する条件を交渉する
- ステップ3：立ち退き料を支払い、物件を明け渡してもらう
ステップごとに詳しい内容を説明します。
ステップ1：早めに解約通知を提示する
賃貸人側から立ち退きを求める場合、賃貸借契約の解約通知をできるだけ早めに提示する必要があります。
解約通知の方法は書面でも口頭でも構わないことになっているものの、あとでトラブルになるのを防ぐためにも、書面で通知するのが得策です。通知時には、解約を求めるに至った「正当事由」の内容も賃借人へ伝えましょう。
賃借人が退去を拒否するなど、場合によっては立ち退きに時間を要する可能性もあります。そのため、スケジュールに余裕を持って、早めの意思表示を行なうのがおすすめです。
ステップ2：立ち退きに関する条件を交渉する
解約通知が完了したら、具体的な立ち退きの条件交渉に入ります。
賃借人にとって、退去後の住まいをどうするかが大きな問題になるため、新居の手配や不動産仲介会社の紹介などを行なうのが一般的です。ほかに物件を所有している場合には、その物件の空室を案内してもよいでしょう。状況に応じて、残りの契約期間の賃料値下げなども検討します。
提案した条件で賃借人が応じてくれるようであれば、立ち退き料に関しても交渉を実施しましょう。交渉に際して意識すべきポイントについては、次の章で詳しく解説します。
ステップ3：立ち退き料を支払い、物件を明け渡してもらう
すべての交渉がととのえば、事前に取り決めた期限までに物件を明け渡してもらいます。期限をうやむやにしているとトラブルの原因になるため、立ち退き条件に合意した時点で「立ち退き合意書」を作成し、お互いに退去期限を確認しておきたいところです。
立ち退き料は明け渡し日当日に支払うのが基本ですが、賃借人の経済状況などによっては事前支払いが発生するケースもあります。支払いのタイミングに関しても、先の合意書に明記しておくのが無難です。
立ち退きを交渉するときに意識したい6つのこと
賃借人と立ち退きに関して交渉する際には、次の6つのポイントを意識しましょう。
- （1）交渉前にプランをしっかり考えておく
- （2）立ち退きの理由を明確かつわかりやすく伝える
- （3）立ち退き期間も考慮したスケジュールを提示する
- （4）引越し先の手配や引越し会社の手配をサポートする
- （5）立ち退き条件が決まったら合意書で相互確認する
- （6）プロに相談してアドバイスをもらう
以下では、ポイントごとの詳細を解説します。
（1）交渉前にプランをしっかり考えておく
立ち退きを要請したことによって、賃借人とのトラブルに発展したり、交渉が長引いて思わぬ損害につながったりすることもあります。そもそも借地借家法は、一般的に立場の弱い賃借人を保護するための法律なので、賃貸人側から解約を求めるのはハードルが高いことを認識しておきましょう。
交渉が少しでもスムーズに進むよう、賃借人に交渉を持ちかけるタイミングや想定問答、パターン別の進め方など、綿密なプランを組んだうえで臨むことが大切です。
（2）立ち退きの理由を明確かつわかりやすく伝える
繰り返しになりますが、立ち退きを求めるには「正当な事由」が必要です。そのため、賃借人へ伝えようとしている理由の内容が正当事由に該当するか、十分にチェックしておかなければなりません。
また、賃借人からすれば、立ち退きは非常に大きな負担となる要求です。曖昧な理由で反感を買わないよう、「なぜ立ち退かなければならないのか」をわかりやすく、明確に伝えられるよう準備しておきましょう。
（3）立ち退き期間も考慮したスケジュールを提示する
賃借人に立ち退きの話をするときは、次の住まいの手配や引越し準備を行なえるよう、立ち退き期間も考慮したスケジュールを提示します。事情に配慮した現実的なスケジュールを見れば、賃借人の心証も良くなるでしょう。
当然、賃借人が立ち退きに難色を示す可能性もあるため、全体的に余裕を持ったスケジュールを組むよう心がけたいところです。
（4）引越し先の手配や引越し会社の手配をサポートする
退去する賃借人にとって、新たな住まいの確保や引越し会社の手配は手間と費用がかかり、大きな負担です。この負担を軽減できれば、立ち退き交渉がスムーズに進む可能性が高まります。
ほかに所有物件があれば空室を案内したり、付き合いのある不動産仲介会社や引越し会社を紹介したりするなど、できる限りのサポートを提供しましょう。
（5）立ち退き条件が決まったら合意書で相互確認する
立ち退き条件を口約束だけで決めてしまうと、認識違いによるトラブルの原因になります。契約解除への同意、立ち退き料の金額や支払い時期、立ち退き期限などの諸条件が整ったら、必ず「立ち退き合意書」として書面に残しましょう。
書面を作成したら、賃借人とお互いに内容を確認し、双方で手元に保管しておきます。こうすることで余計なトラブルを防ぐことができ、お互いに気持ち良く手続きを進められるはずです。
（6）プロに相談してアドバイスをもらう
立ち退きは慎重な対応を求められるため、建替えを依頼する予定の建築会社や付き合いのある管理会社に事前相談し、進め方についてアドバイスをもらっておくのがおすすめです。
また、交渉相手や交渉内容によっては立ち退きが難航することも想定されます。厄介なトラブルに発展するのを避けるため、難航が予想されるケースでは、早めに弁護士へ相談するのも有効です。
生和コーポレーションでは、立ち退き交渉のお問い合わせにも対応しています。立ち退きに関してお悩みがあるオーナー様は、ぜひ生和コーポレーションまでお気軽にご相談ください。
立ち退き料を安く済ませるための6つのコツ
賃貸人から賃借人に立ち退きを要請する際には、原則立ち退き料を支払う必要があります。立ち退き料を少しでも安く済ませるには、次に挙げる6つのコツを確認しておきましょう。
- （1）立ち退き料を支払う意思があることを伝える
- （2）残り期間の賃料を減免する
- （3）契約解除条項に該当しないか確認する
- （4）定期建物賃貸借契約に切り替える
- （5）普段から賃借人との信頼関係を築いておく
- （6）当事者同士の話し合いで解決する
それでは6つのコツの内容を詳しく見ていきましょう。
（1）立ち退き料を支払う意思があることを伝える
「できれば立ち退き料は支払いたくない」というのが賃貸人の本音かもしれませんが、立ち退き料を1円も支払う意思がないスタンスで交渉に臨むと、かえって賃借人の反感を買ってしまうリスクがあります。
交渉を続けても賃借人の態度が一向に軟化しないときは、立ち退き料を支払う意思がある旨をしっかりと伝えて、賃貸人としての誠意を見せることも大切です。これにより賃借人の心証が良くなり、結果的に立ち退き料を安く抑えることにつながる可能性があります。
（2）残り期間の賃料を減免する
立ち退き交渉に同意してから明け渡しまでの期間の賃料を減免する措置も、立ち退き料の減額につながる可能性があります。
また、立ち退き料交渉に時間がかかっている場合は、思い切って残り期間の賃料を無料にして、契約を「使用貸借」に切り替えるという方法も有効です。使用貸借は賃貸借に比べて、借りる側の立場が弱くなるため、以降の立ち退き交渉を有利に進めることにもつながります。
（3）契約解除条項に該当しないか確認する
先述のとおり、賃貸借契約には通常、解除条項が設けられており、賃借人の契約違反に起因する解除であれば、立ち退き料を支払う必要はありません。
交渉前に、あらためて賃借人の契約状況や物件の使用状況をチェックし、契約解除条項に当てはまる行為がないか確かめるとよいでしょう。
（4）定期建物賃貸借契約に切り替える
契約を定期建物賃貸借契約に切り替えられれば、立ち退き料の支払いを回避することができます。
定期建物賃貸借契約は契約満了に伴って自動的に終了するため、普通建物賃貸借契約と異なり、契約の更新という概念がありません。そのため、わざわざ立ち退きを交渉する必要がないのです。
定期建物賃貸借契約に関しては、あとの章で詳しく解説します。
（5）普段から賃借人との信頼関係を築いておく
「傲慢な賃貸人」と「力の弱い賃借人」という不公平な力関係だと、賃借人へ立ち退きを求めたときに反発を招きやすくなります。お互いに信頼関係がしっかりとされていれば、立ち退きを求めても、前向きにとらえてもらえる可能性が高まります。
今後立ち退きを求める機会が訪れることも想定し、普段から対等な関係と迅速な対応を心がけましょう。
（6）当事者同士の話し合いで解決する
立ち退き料を安く抑えるには、たとえ交渉が難航したとしても、できるだけ当事者同士の話し合いで解決することが重要です。
裁判にまでもつれ込んでしまうと、結果的に立ち退き料が高額になるおそれがあります。話し合いでの解決を実現するためにも、上述の信頼関係の構築が大切といえるでしょう。
なお、当事者間の話し合いをスムーズに進めるには、先ほど紹介したとおり、事前に管理会社などのプロに相談するのがおすすめ。解決を急ぎたいときには、多少費用をかけてでも弁護士に交渉を依頼しましょう。
生和コーポレーションにご相談いただければ、必要に応じて弁護士の紹介などもいたします。
立ち退きを成功させたお客様の声を紹介
生和コーポレーションにご相談いただいたなかで、立ち退きを成功させ、新たな賃貸経営をスタートさせたお客様の声を2つ紹介します。
事例1：複雑な事情のあった木造長屋を、シンボリックな賃貸マンションへ建替え
こちらのオーナー様が所有する土地には、もともと木造の長屋と、閉店したコンビニエンストアの建物などがありました。長屋には一人暮らしのお年寄りが住んでいたほか、閉店済みのコンビニが立つ土地の賃料は毎月振り込まれているものの、誰から振り込まれているのか不明という複雑な事情もありました。
生和コーポレーションは、木造長屋の立ち退き交渉に関するご相談に乗るとともに、土地の賃料を支払われていた方を特定し、借地権問題も解決。所有地全体を利用して、地域のシンボルになるこだわりデザインの賃貸マンションに建替えることができました。オーナー様からは「満足度がとても高い」というお声をいただいています。
老朽化した木造長屋を建替え。アシンメトリーな目を惹くファサード、地域の顔となる賃貸マンションに。
事例2：1階のテナントは退去。築30年以上の建物をデザイン性の高い自宅兼賃貸マンションへ建替え
こちらのオーナー様が所有する自宅兼賃貸マンションは、築30年以上が経過して老朽化が進んでいました。もともと1階にはテナントが入居していたものの、オーナー様は建替えにあたって、テナントを入れないプランを希望。他社からは引き続き1階にテナントを入れる提案がありましたが、1階にテナントを入れずに建替えるプランを提案した生和コーポレーションへの依頼を決められました。
テナントの立ち退き交渉のサポートも含めて準備は順調に進み、デザイン性が高く、住み心地も良い自宅兼賃貸マンションへの建替えが実現しました。物件の管理も引き続き生和コーポレーションが担っており、オーナー様からは大満足のお声をいただいています。
築30年の自宅兼賃貸住宅を建替え。“Félicité＝幸せ”な住まいを目指して。長く愛されるデザイン性と住み心地を両立。
店舗の立ち退き料は？
ここまで居住用物件の立ち退き料について解説してきましたが、店舗用物件の場合の立ち退き料はどのように考えればよいのでしょうか。
店舗の場合、移転することでお客様の数が減る、設備の移転も必要になるなど、営業に支障が出る可能性があります。そのため、一般的に住宅よりも立ち退き料が高額です。
店舗は住宅に比べて賃料設定も高いケースが多いため、場合によっては、数千万円単位の立ち退き料が必要になることもあります。
立ち退き料に含まれる費用として、住宅と大きく異なるのが「利益の補償（営業補償）」です。これには、店舗を営業できないことで失われる利益に対する補償、移転によって得意先を失うことに対する補償、従業員の休業手当補償などが含まれます。
店舗の性質上、上記の利益の補償と、移転先の内装工事費用などの補償額が高額になるケースが多いでしょう。
立ち退き料支払いを回避できる定期建物賃貸借契約とは
先述のとおり、賃貸借契約を定期建物賃貸借契約（定借）に切り替えれば、立ち退き料を支払わずに契約を終わらせることができます。
定借とは、あらかじめ定めた期間の満了により、自動的に契約終了となる賃貸借契約のことです。定借には契約更新という概念がないため、期間満了時に新たな契約を締結しなければ、立ち退き料を支払うことなく賃借人を退去させられます。定借では契約期間を自由に定められるので、更新契約のタイミングで定借に切り替えるというのも一つの方法です。
ただし、定借は普通建物賃貸借契約に比べて賃借人の立場が弱まるため、切り替えるには賃料減額など一定の譲歩が必要になる可能性もあります。既存の賃借人に切り替えを依頼すると嫌がられるリスクもあるため、定借への切り替えは入居者入れ替えのタイミングで行なうのが基本です。また、定借にすると借り手が付きにくくなるという問題もあります。
さらに、定借には次のような決まりもあるので注意しましょう。
- 更新の定めがなく、契約期間の満了により賃貸借が終了する旨を、契約書とは別書面で事前説明しなければならない
- 契約期間1年以上の場合、契約満了の1年前から6ヵ月前の間に、契約が終了する旨を賃借人へ通知しなければならない
まとめ：貸家の立ち退き交渉にお困りの方は生和コーポレーションへご相談を！
賃貸物件において、賃貸人から賃借人へ立ち退きを要請する場合には「正当な事由」が必要であるほか、立ち退き料を支払うのが原則です。
建物の老朽化などで立ち退き交渉が必要なときには、退去を求める理由が「正当な事由」に該当するか十分に確認しましょう。
立ち退き交渉は慎重な判断が求められるため、スムーズに進めるには、管理会社などのプロへ早めに相談しておくことが大切です。
所有物件の立ち退き交渉でお困りの方は、土地活用のコンサルティングに半世紀以上携わり、これまでに11万戸を超える活用を手がけてきた生和コーポレーションまでぜひご相談ください。立ち退き交渉のご相談に乗るだけでなく、難航しそうな場合の弁護士のご紹介、その先の土地活用や管理に至るまで、トータルでサポートします。