アパート経営の利回り計算方法とは？最低ラインや利回り相場を解説
アパート経営・賃貸マンション経営における「利回り」とは、投資額に対してどれくらいのリターン・利益があるのかを数値化したものです。例えば、2000万円の物件で年間家賃収入が200万円の場合、利回りは10%ということになります。同じ物件で年間家賃収入が400万円の場合、利回りは20%ということになります。
上記のような単純計算で考えると、物件の購入（建築）価格を家賃収入で回収するには、家賃収入が購入（建築）価格の10%であれば10年ほどかかり、20％になれば5年ほどで回収できる計算になります。
しかし、実際には税金や修繕費用の積み立て、手数料、保険費用等の支出を考慮する必要がありますので、上記の物件の購入（建築）価格を回収するまでにはもう少し時間がかかります。
物件にどれほどの収益力があるのかを見る指標として「表面利回り」と呼ばれるものがあり、実際に経費などを差し引いたものは「実質利回り」と呼ばれています。
この記事の目次
アパート経営における利回りとは
表面利回りとは
「表面利回り」は、アパート経営・賃貸マンション経営において一般的によく使用される数値です。年間の家賃収入を、物件の購入（建築）価格で割ったものが、この「表面利回り」と呼ばれるものになります。
購入（建築）時にかかる費用やアパート経営・賃貸マンション経営に必要な諸経費を考慮に入れていない数値ですが、物件ごと比較する際や、融資を受ける際の計画書に記入する目安として分かりやすいという特徴があります。また、表面利回りは、予想利回り、単純利回り、グロス利回りとも呼ばれています。
表面利回りは、対象の物件にどの程度の収益力があるのかをざっくりと把握できますが、算出される利回りは、あくまで物件購入時点までの1年分の結果である点に注意が必要です。経営にかかる各種経費が計算に入っていないため、購入（建築）後は予想した表面利回りを維持できないケースもありますので注意が必要です。
想定利回りとは
想定利回りは、マンションの利回りを満室状態で計算した指標です。満室時の1年の賃料の合計額を賃料相場から計算し、販売価格で割ってパーセンテージで算出します。
表面利回りとの違いは、実際には空室がある場合でも満室と仮定して利回りを算出する点です。一年分の賃料で利回りを計算するのは同じですが、表面利回りは過去1年分の実際の家賃収入で、想定利回りは満室を想定した家賃収入で算出します。想定利回りは、複数の物件を所有しているケースで、不動産事業全体の収支を比較するときなどに利用されます。また、会社によっては両者を区別せずに使う場合もあります。
投資用不動産の広告にも想定利回りが表示されることがありますが、あくまで満室前提の目安ですので、実際に経営を始めると、想定利回りを下回ることが多いです。
物件の購入（建築）を検討する際は、期待できる入居率や、税金および修繕費などの各種経費も考慮する必要があります。物件選びや建築の際に役立つ指標が、次に紹介する実質利回りです。
実質利回りとは
「実質利回り」は、年間の家賃収入から、固定資産税や火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕費用などの必要経費を引いた実質的な収入を、購入（建築）時にかかった諸費用と物件の購入価格を合計した総額で割ったものになります。
数値については表面利回りよりも現実的ですが、空室による収入減やリフォームやリノベーション費、修繕費など将来必要と思われる費用をすべて盛り込む必要があるため、実際に運用が始まるまでは、あくまで想定値として考えておく必要があります。
アパート経営の利回り相場
アパート経営の利回り相場として、新築アパートを建築した場合には表面利回りが5～9％、実質利回りは3～6％程度が目安といわれています。
物件エリアの家賃相場やアパートの築年数によって家賃が変動するため、家賃相場の高いエリアにある場合は、さらに高い利回りが期待できます。
一方で、家賃相場が低いエリアや利便性に欠ける場所では空室リスクがつきまとい、利回りが下がることもあるでしょう。
新築アパート（一棟）の利回り相場
新築アパート（一棟）の表面利回りは5~6％程度が相場となります。
一棟アパートは、複数戸数の家賃収入が得られるため、マンション経営と比較して利回りが高くなる傾向があります。
※立地条件によって利回りは変更となるため、あくまでも上記は一例となります。
中古アパート（一棟）の利回り相場
中古アパート（一棟）の表面利回りは7~8％程度が相場となります。
マンション経営と比較して利回りが高いことはもちろん、新築アパートと比較して物件の取得費用が小さくなるため、利回りがさらに高くなる傾向にございます。
※立地条件によって利回りは変更となるため、あくまでも上記は一例となります。
アパート経営における収入
アパート経営の収支構造の仕組み
アパート経営の収入には、家賃収入、駐車場や駐輪場の使用料金、礼金や更新料などが挙げられます。また支出には、アパートの建築費用（借入金の場合はその返済、借入金の利息）、火災・地震保険料、固定資産税をはじめとする税金、修繕費などがあります。そして、これらの収入から支出を差し引いたものが、オーナー様の利益となります。当然のことながら、収入が支出を上回れば黒字となります。しかし、高すぎる家賃設定にしてしまったり、物件の設備が劣化しているのにもかかわらず、修繕費を削ってしまったり、適切な修繕を行わないでいると、結果として賃貸物件の魅力を落としてしまい、入居者様が集まらないという事態に繋がりかねません。時代の流れによって、地域環境や入居者様のニーズは変化していきます。収支のバランスをうまく取ることがアパート経営を成功させる第一歩であると言えるでしょう。
収益物件であるためのポイント
経営するアパートが収益を生む物件であるためには、入居者様のニーズに合っていることが必要不可欠です。アパートを新たに建築する場所、もしくは購入しようとしている物件の周辺に、ファミリー層が多いのか、または学生が多いのかなどによって、入居者様が求める間取りや設備も変わります。そのため地域の特徴をしっかり把握することが重要であると言えるでしょう。また、近隣物件の特徴を知ることも欠かせません。賃料が高ければ得られる家賃収入も多くなりますが、賃料に見合った物件でなければ、空室が増えて家賃収入が得られずに維持費だけがかかってしまいます。周辺の住居がどのくらいの家賃設定にしているのか、物件の特徴などをリサーチするようにしましょう。また、入居率をアップさせるために、ペット可、ネット環境を整えるなど、他の物件にはない付加価値をつける工夫も有効な手段のひとつです。
また、定期的な修繕も収益物件であるための重要なポイントになります。新築の物件は人気が高く、最初は入居者様も多く集まる傾向にあります。しかし、時間の経過に伴って外壁の色あせや設備の劣化は避けられません。大規模な修繕が必要になってから、資金を拠出するのは資金繰りに大きな影響を与えます。日頃の清掃、外壁や共用設備事の定期的なメンテナンスを行うと共に、修繕費を積立てることで急な支出に備えておくことが大切です。修繕費は、収益物件を維持するために欠かせない費用と心得ておきましょう。
アパート経営に必要なメンテナンス
日常的なメンテナンス
日頃のメンテナンスの中心になるのは、何と言っても清掃です。集合郵便受けの周辺にダイレクトメールなどが散らばっていたり、空室の郵便受けに大量のチラシ類が溜まっていたりすると、物件の価値はそれだけで大きく損なわれてしまいます。
反対にアパートの階段やマンションのエントランス、建物の周りなどがいつもきれいに清掃されていると、実際以上に住みやすそうに感じるものです。
ゴミ置場の状態や駐輪場なども、乱雑になりやすい場所なので注意が必要ですし、夜間に点灯させる外灯は安全面にも関わるため、点灯していない状態が長期間続かないようにするなど、日常的にメンテナンスする必要がある場所は、数限りなく存在します。
入居者の入れ替え時に行うメンテナンス
室内クリーニングやクロスの張り替え、畳の表替え、ふすまの張り替えなど、室内のメンテナンスは、入居者様がいる間はあまり行わず、入れ替え時に一気に行うことが多くなります。空室となった部屋の借主を早く見つけるために、TVモニター付きインターホンや洗浄機能付き便座など、人気のある設備を追加することも、予算的に余裕があればお勧したいメンテナンスのひとつです。
アパート経営では「利回り」が高ければ儲かるのか
基本的に利回りが高い物件の方が儲かると考えられます。しかし、表面利回りはあくまで「満室」が前提の計算となります。
実際の空室率などは運用してみなければ分からない部分もあり、空室が増えれば家賃の値下げなどを検討する必要が出るため、年間の家賃収入も変わってくる可能性があります。そのため、想定される利回りが本当に実現可能か、事前検証が必要となってきます。
また、利回りが高いということは物件の価格が安いということが考えられるため、その物件の不動産としての価値が低い可能性があります。
例えば、再建築不可物件は、既存の建物を解体して新たな建物に建て替えができない、借地物件は土地の権利を所有できないなどのデメリットがあります。そのため、物件価格が安く設定されていることがあります。
ただし、再建築不可物件や借地物件などは、不動産としての価値は低い場合がありますが、利回りが高いお得な物件と言い換えることもできます。物件の価格が安いという背景には、上記のような何らかの理由があることも考えられるため、低価格の理由を知らずに購入するにはリスクがある場合もあります。
このように“利回りが高い＝利益の出る物件”とは限りません。利益が出るかどうか判断するには、物件の状況や資産としての価値、期待できるキャッシュフローなどを多角的に評価することが必要です。
「利回り」を見るうえでの注意点
実際に物件の購入（建築）を検討する際、利回りを正しく評価するには以下の3点に着目します。
・実質利回り
・実質利回りの増減に影響するリスク
・高利回りの理由
それぞれの具体的な注意点を紹介していきます。
実質利回りに注目する
投資用物件を選ぶ（建築する）上で最も重要な指標となるのは実質利回りです。
たとえば、地方でマンション経営をするのであれば、実質利回りの理想は10％とされています。理由としては、地方の物件は、都内に比べると人口減少が進んでおり、賃貸需要の低下から入居者を見つけるのが難しいです。そのため、都内の平均は、６%前後と言われていますが、空室リスクの観点から地方はやや高い利回りを意識しておくとよいでしょう。
実質利回りは以下の方法で計算します。
【実質利回りの計算方法（％）】
（年間家賃収入―年間経費）÷物件取得費（物件価格または建築費＋諸経費）×100
現実に即した実質利回りを知るためには、どのような費用がいくらかかるのか、物件購入前に諸経費を確認しましょう。
【物件購入時にかかる費用（一例）】
・仲介手数料
・登記費用
・各種税金（登録免許税・不動産取得税など）
物件購入時は、つい物件の代金だけに注目しがちですが、その他にもさまざまな経費がかかります。初期費用だけで物件価格の6％から8％かかるといわれているため、5,000万円の物件なら300万円から400万円かかる計算です。決して小さくない金額のため、忘れずに盛り込んでおきましょう。
【物件の維持にかかる費用（一例）】
・修繕積立費
・固定資産税
・管理費
・物件にかける保険料
維持費は定期的に支払いが発生するため、年単位にまとめて計算すると正確に比較できます。キャッシュフローに大きく影響する項目なので、こちらもしっかりと洗い出すようにします。
実質利回りに影響を与えるリスクを知っておく
アパート・マンション経営では、実質利回りを低下させるさまざまなリスクが存在します。なかでも“空室リスク”“金利リスク”“家賃下落リスク”の影響は大きく、これらのリスクを吸収できる物件を選ぶのが望ましいです。各項目の詳細を見てみましょう。
・空室リスク
アパート・マンション経営のリスクのなかでも、特にキャッシュフローに与える影響が大きいのが空室リスクです。経営中ずっと満室であればそれに越したことはありませんが、多くの物件では一定の空室が出ることは避けられません。
物件購入（建築）の是非を考える際は、空室リスクと利回りを合わせて総合的に判断します。例えば、都心と地方の物件を比較する場合を考えてみましょう。地方の物件は購入価格が抑えられるため利回りは高くなりやすいですが、一方で空室率は都心より高めです。逆に、都心は地方と比べ空室リスクは低いですが、物件の購入価格は相応に高くなります。
物件は利回りだけを基準にするのではなく、空室リスクを考慮しながら選ぶことが重要です。どの程度の利益が見込める物件であるかどうかを評価・検討する際には、空室率を適正に見積もることが大切です。
空室率を調べるおすすめの方法は、似たマンション・アパートの空き状況をチェックすることです。賃貸情報サイトで公開されている情報のチェックや、仲介している不動産業者に確認してみるのもおすすめです。
・金利リスク
不動産ローンの金利を“変動金利”に設定して借り入れると、金利の上昇によって月々の返済額が増加する可能性があります。
変動金利の利率は短期プライムレートをもとに設定されます。これは優良企業向けに貸し出す際の内、短期で貸付する際の最優遇金利のことです。この金利に金融機関の利益とコストを上乗せしたものを基準に、各金融機関の利率が決定されます。
プライムレートを元にした変動金利は半年に一度見直しが行われます。基準となるプライムレートが大幅に上昇した場合も、返済額は半年で、最大1.25倍までしか上げられません。ただ、上限があるとはいえ返済額が増えることは変わらないため、余裕を持った返済ができるよう事業計画を検討する必要があります。
・家賃下落リスク
家賃の下落リスクも忘れてはいけません。賃貸物件は築年数が経過すると徐々に人気が下がる傾向にあり、空室が増加することがあります。入居者からの減額交渉や競合の家賃の値下げなど、突発な理由で家賃を下げることもあるでしょう。こういった事態も想定し、余裕のある収支となるようにしたいところです。
なお、家賃相場は下落するだけでなく、賃貸住宅の需要増大や物価の上昇など、さまざまな要因で上昇する場合もあります。
表面利回りが高い物件は理由を調査する
売り出し中の物件のなかには、物件情報に掲載されている利回りが高いものも存在します。利回りの高い物件は魅力的に映りますが、必ずしも高い収益が見込めるとは限りません。
チラシなどに掲載されている物件の利回りは表面利回りが多く、収益を物件の購入価格で割って算出します。諸経費などが含まれていないため、“購入価格が低い”という理由で利回りが高くなっていることもあるのです。なかには要注意の物件も存在するため、購入前に不審な点がないか調査してみましょう。
例えば、駅から離れているなど立地が悪い物件や、事故物件、近くに指定暴力団構成員等が居住しているなど“心理的瑕疵”のある物件などが代表的です。このようなケースでは物件の価格が安くなり、結果として利回りが高くなることがあります。
そのため、高利回りの物件は、一見優良物件に見えても、隠れた瑕疵や弱点が潜んでいることがあります。不動産取引時において、売主には必ず心理的瑕疵を告知する義務がありますので、買主は説明を受ける際は念頭に置いておきましょう。修繕履歴の閲覧や専門家への依頼も可能ですので、不審な点がないか調べてみましょう。
関連ページ：土地活用の利回りと利益について
アパート経営では正しい知識を身に付けることが重要
賃貸経営でコンスタントに利益を出すには、不動産広告の表面利回りだけを参照していては不十分といえます。
土地の状況や賃貸を利用するユーザーのニーズ、エリアの空室率なども考慮しつつ、どの程度の利益が得られる物件であるのか、実質利回りを算出することが重要です。物件を正しく評価し、利益を最大化できるよう、正しい知識を身に着けましょう。
