アパート経営・マンション経営における連帯保証人の必要性
アパート経営やマンション経営は、長期的に安定した家賃収入を見込める反面、多くの場合、借入が必要となる投資方法です。今回は、アパート経営・マンション経営におけるローンを借入れる際の連帯保証人の必要性について解説します。アパート経営・マンション経営において、連帯保証人はどのような場面で、どのように関わってくるのでしょうか。
この記事の目次
アパート経営・マンション経営に必要となる連帯保証人とは？
アパート経営・マンション経営において、不動産物件を取得するために多額の費用が必要となります。その際に、多くの方が利用するのが「アパートローン」です。アパート経営・マンション経営は事業と見なされ、金融機関から借入れするアパートローン等は、借入れ金額も大きいことから連帯保証人が必要になることが多いようです。
連帯保証人と保証人の違いを知っておく必要があります。連帯保証人も保証人も、資金を借りた本人が返済できなくなったときに、代わりに返済の義務を負う点では同じです。しかし、返済の請求をされたときに、保証人の場合は、まず借りた本人に請求するよう求めることができます。また、返済能力があるのに返済していない場合は、借りた人に強制執行するよう求めることもできます。さらに、保証人が複数いる場合は、人数で割った金額の返済だけで済ますことができます。
一方、連帯保証人には、そうすることが認められていません。借りた人と同じ立場であるとみなされます。つまり、保証人よりも連帯保証人の方が負う責任が大きいと言えます。連帯保証人への支払い督促は金融機関の判断に委ねられます。
アパートローンの連帯保証人には誰がなることが多いのか
アパート経営・マンション経営で金融機関から借入をする場合に、「アパートローン」を利用することができます。アパートローンは住宅ローンとは審査の基準や返済の方法に違いがあります。一般のローンでは、主に給与から返済することになります。ですから、安定した職業に就いているかなど、その人の返済能力が重視されます。
しかし、アパートローンの場合は、家賃収入から返済する仕組みになっています。ですから、アパートローンの連帯保証人は、原則としてアパート経営・マンション経営に関与していると判断される人や、事業を引き継ぐ見込みのある法定相続人が求められます。多くの場合、配偶者が連帯保証人になりますが、それは借りた人が亡くなった場合も、配偶者が物件を相続するため家賃収入が継続するからです。
団体信用保険のメリット・デメリット
アパートローンを組む際に連帯保証人を立てる必要がありますが、家族の理解が得られない場合や、家族に負担を掛けたくない場合などには、連帯保証人を立てずに借入をすることができる場合があります。それが、団体信用生命保険を活用した方法です。
団体信用保険はお金を借りた人がローンの返済途中に亡くなったり、高度障害を負った場合などに、本人に代わって保険会社が残りのローンを全額弁済してくれる補償制度です。つまり、ローンの返済義務がなくなったうえに、家賃収入は継続するということです。残された家族にとって、あるいは重度の障害を負った本人にとって、経済面での安心感が得られることは大きなメリットと言えます。但し、ローン契約者の世帯収入を配偶者と合算する場合や不動産物件を配偶者と共有する場合などは、当事者である配偶者を連帯保証人として求める場合があります。
しかし、団体信用生命保険を利用するデメリットもあります。まず、金利が上がることです。なお、団体信用生命保険を利用する場合は、金融機関では融資金利に年率0.3%程度上乗せした金利が適用されます。また、融資金額に上限があること、借入時の年齢や、完済時の年齢、健康状態によって加入できないこともあるので注意が必要です。
アパート経営・マンション経営で必要になるアパートローンの連帯保証人は、一般的なローンの連帯保証人とは趣旨が異なります。配偶者や家族とよく話をして、連帯保証人になってもらうことができるか検討することができます。また、家族に負担を掛けたくない場合など、団体信用生命保険を活用するかよく検討するようにしましょう。
連帯保証人の審査を適切に行うためには？
アパート経営・マンション経営では、入居者がいつまでも決まらないままになってしまうことも少なくありません。
この場合には、賃料が周囲の設定と比較して高くなっていないか、間取りが不適切でないか、立地とターゲット層がマッチしていないのではないかなど、原因をよく探る必要があります。
そこで見落としてしまいがちなのが「連帯保証人の選定条件が厳格すぎる」という点です。
連帯保証人選定の条件や基準を緩めることで、たしかに入居者は決まりやすくなりますが、家賃滞納などのリスクも大きくなります。
どこまでが低いリスクで入居してもらえる範囲なのか、これらを判断するのは、アパート経営・マンション経営を始めたばかりの場合は難しいかもしれません。
出来る限り正確な判断を下すためには、管理を依頼している会社が、どのような基準で連帯保証人を選んでいるのか、あらかじめ確認しておき、多少のずれを感じる場合には、審査基準の擦り合わせを行うなど、こちらから積極的に相談をすることも大切です。
管理会社の連帯保証人基準を考える
連帯保証人についての考え方は、管理会社によって全く異なりますので、これといって平均的な基準といったものはありません。
管理会社によっては、親族・身内であれば年金収入があるだけでも連帯保証人として認める場合もありますが、親族であっても、きちんとした収入があり、更に保証会社に入っていなければ連帯保証人としては認められないという判断を下す場合もあります。
こちらから要望を出す事によって、連帯保証人の基準を決めることができる場合もありますが、知識のない状態では、管理会社の判断基準に疑問を抱くということも少ないかもしれません。
大抵の場合は、オーナーからの要望がない限り、管理を依頼された会社の基準に従うことになりますので、入居者がなかなか決まらないという場合には、その他の要因と一緒に、連帯保証人選定の基準が厳しくなりすぎていないかも相談してみましょう。
連帯保証人を代行する家賃保証会社
入居者本人の収入・勤務先などに全く問題がない場合でも、身内がいないなどの理由で、連帯保証人を見つけることができず、住居を確保するのに大変苦労する、という方もいらっしゃいます。
入居を申し出て来た方がこのような方だった場合は、家賃保証会社に入っているかどうかを確認してみましょう。
家賃保証会社とは連帯保証人の代わりを務めてくれるものです。
しかし、加入するには少なからず費用がかかる上、保証会社によっては、連帯保証人がいなければ加入できないところもあります。
これでは入居希望者はいつまでたってもどこにも入居することができませんので、オーナー自らおすすめの家賃保証会社をリサーチしておき、このような入居希望者に紹介してみるのも良いかもしれません。
管理会社によっては保証会社に加入していても認可しないというところもありますが、とても良さそうな入居希望者だと感じた場合には、オーナー自身が判断を下すことも可能です。
ケースバイケースの判断も求められる
管理会社の業務内容は、非常に多岐に渡るため、連帯保証人の選定についても、一定のマニュアルを設けて、合理化が図られています。
ですので、一人一人の入居者やその連帯保証人を見てから決めているというのではなく、マニュアルの条件に沿っていなければ入居を断るということは、非常に多いのです。
しかしオーナーとしては、入居者の内容次第では、連帯保証人の選定基準を少し柔軟にしたりすることも考えたいところです。
マニュアル通りの選定では、得られる入居者も得られない可能性が出て来るためです。
このような場合には、オーナー自身も臨機応変な対応を心がけ、管理者側にも相談しつつ、入居者・連帯保証人の選定を行っていくことが大切になります。
これによって入居率が上がることは充分に考えられるでしょう。
もちろん管理会社にも、マニュアルに沿うだけでなく、入居希望者の現状を正確に把握し、経験に応じて対応して行く能力が求められます。
管理会社を選ぶときには、この辺りのことも考慮するようにしておくと、入居率の高いアパート経営・マンション経営を行うことができると考えられます。
