アパート経営・マンション経営の連帯保証人の判断方法
連帯保証人とは
連帯保証人とは、入居者が家賃の支払いを滞納したり、修繕に必要な費用の支払いをしなかった際に、入居者に変わって請求を受け、支払いを行う保証人のことです。
入居者の募集を行い、入居可能の判断を下すためには、連帯保証人がきちんとしているかどうかも、しっかりと見ておく必要があります。
連帯保証人は、入居者が家財道具などを置きっぱなしで勝手に退去してしまった場合などにも、その後処理をしなければならないほど責任重大な存在です。
入居者の家賃の支払が滞ったり、無断で退去してしまったりした場合、連帯保証人に相談しても「まずは本人に請求してください」と言われてしまうことがありますが、実は連帯保証人にはこのような要求をすることはできません。
入居者を決めるときには、その連帯保証人となっている人がどのような人物であるかもしっかりと確認するようにしましょう。
連帯保証人の審査を適切に行うためには？
アパート経営・マンション経営では、入居者がいつまでも決まらないままになってしまうことも少なくありません。
この場合には、賃料が周囲の設定と比較して高くなっていないか、間取りが不適切でないか、立地とターゲット層がマッチしていないのではないかなど、原因をよく探る必要があります。
そこで見落としてしまいがちなのが「連帯保証人の選定条件が厳格すぎる」という点です。
連帯保証人選定の条件や基準を緩めることで、たしかに入居者は決まりやすくなりますが、家賃滞納などのリスクも大きくなります。
どこまでが低いリスクで入居してもらえる範囲なのか、これらを判断するのは、アパート経営・マンション経営を始めたばかりの場合は難しいかもしれません。
出来る限り正確な判断を下すためには、管理を依頼している会社が、どのような基準で連帯保証人を選んでいるのか、あらかじめ確認しておき、多少のずれを感じる場合には、審査基準の擦り合わせを行うなど、こちらから積極的に相談をすることも大切です。
管理会社の連帯保証人基準を考える
連帯保証人についての考え方は、管理会社によって全く異なりますので、これといって平均的な基準といったものはありません。
管理会社によっては、親族・身内であれば年金収入があるだけでも連帯保証人として認める場合もありますが、親族であっても、きちんとした収入があり、更に保証会社に入っていなければ連帯保証人としては認められないという判断を下す場合もあります。
こちらから要望を出す事によって、連帯保証人の基準を決めることができる場合もありますが、知識のない状態では、管理会社の判断基準に疑問を抱くということも少ないかもしれません。
大抵の場合は、オーナーからの要望がない限り、管理を依頼された会社の基準に従うことになりますので、入居者がなかなか決まらないという場合には、その他の要因と一緒に、連帯保証人選定の基準が厳しくなりすぎていないかも相談してみましょう。
連帯保証人を代行する家賃保証会社
入居者本人の収入・勤務先などに全く問題がない場合でも、身内がいないなどの理由で、連帯保証人を見つけることができず、住居を確保するのに大変苦労する、という方もいらっしゃいます。
入居を申し出て来た方がこのような方だった場合は、家賃保証会社に入っているかどうかを確認してみましょう。
家賃保証会社とは連帯保証人の代わりを務めてくれるものです。
しかし、加入するには少なからず費用がかかる上、保証会社によっては、連帯保証人がいなければ加入できないところもあります。
これでは入居希望者はいつまでたってもどこにも入居することができませんので、オーナー自らおすすめの家賃保証会社をリサーチしておき、このような入居希望者に紹介してみるのも良いかもしれません。
管理会社によっては保証会社に加入していても認可しないというところもありますが、とても良さそうな入居希望者だと感じた場合には、オーナー自身が判断を下すことも可能です。
ケースバイケースの判断も求められる
管理会社の業務内容は、非常に多岐に渡るため、連帯保証人の選定についても、一定のマニュアルを設けて、合理化が図られています。
ですので、一人一人の入居者やその連帯保証人を見てから決めているというのではなく、マニュアルの条件に沿っていなければ入居を断るということは、非常に多いのです。
しかしオーナーとしては、入居者の内容次第では、連帯保証人の選定基準を少し柔軟にしたりすることも考えたいところです。
マニュアル通りの選定では、得られる入居者も得られない可能性が出て来るためです。
このような場合には、オーナー自身も臨機応変な対応を心がけ、管理者側にも相談しつつ、入居者・連帯保証人の選定を行っていくことが大切になります。
これによって入居率が上がることは充分に考えられるでしょう。
もちろん管理会社にも、マニュアルに沿うだけでなく、入居希望者の現状を正確に把握し、経験に応じて対応して行く能力が求められます。
管理会社を選ぶときには、この辺りのことも考慮するようにしておくと、入居率の高いアパート経営・マンション経営を行うことができると考えられます。
