アパート経営・マンション経営で空室率が上がる原因と空室対策
時代の流れで建物の需要が変わってしまったり、老朽化が進んでしまったり、仲介会社や管理会社の選定に失敗してしまったりなど、様々な要因で空室が増えてしまい、空室を埋める方法に頭を悩ませているオーナーの方は少なくありません。
こんなとき、仲介不動産会社や管理会社に高額なリフォームを勧められたり、賃料を大幅に値下げすることを提案されることがありますが、よく考えずに安易にそういった対策をとるだけでは、十分な収入を維持する事は難しいと考えておいた方が良いでしょう。
このような場合は、まず空室が増える原因を探り、対策を練って行くことが大切です。
空室が増える原因を探る
現在の日本では人口が減少してきています。このため、そもそもアパートやマンションは供給過剰の状態に陥っているのだといわれています。
空室率は年々上がってきており、息の長い経営が必要なアパート経営・マンション経営には、なかなか厳しい環境だと言わざるを得ない状況なのです。
しかし、全てを時代の流れのせいにするのでは、根本的な解決にはなりません。
こんな中でも多くの物件を抱え、きちんと入居者の要望を満たし、アパート経営・マンション経営を軌道に乗せている方々もいらっしゃいます。
経営を軌道に乗せるためには、まずは空室が発生する原因について、いくつか考えてみることが大切です。
家賃相場を調査する
空室の主な原因として、周囲の相場より家賃が高くなってしまっていることが考えられます。
「最初に調査したはず」と考えずに、周囲の家賃相場をもう一度調査してみましょう。
気が付くと周囲の家賃相場が少しずつ下がってきており、自分のところだけが相場よりも高い家賃設定になっている場合があります。
このような場合、退去者が出た後、なかなか空室が埋まらない可能性は非常に大きくなります。
設備を見直してみる
建物の設備というものは、時代によってどんどん新しくなっていきます。
常に最新の設備を揃えている必要はありませんが、入居者が「ここには時代にマッチした設備が整っている」と感じられるアパートやマンションであれば、周辺の家賃相場に合わせた家賃に設定するだけで、充分に入居者を得ることができます。
入居者の目はシビアですが、こういった強みのあるアパートやマンションが、相場の家賃と同程度で賃貸を行っていれば、決めたい入居先のリストに入れてくれることは間違いないでしょう。
管理が行き届いているかをチェック
アパート経営・マンション経営では、きちんとした管理、入居者から相談があったときの丁寧な対応などが非常に大切になります。
エントランスが散らかっていたり、ゴミがあちこちに捨ててあったり、廊下にホコリがたまっていたり、周辺の植え込みがボサボサだったりするだけで、入居者は「ここは管理の行き届いていないところなのではないか」と不安を抱くものです。
自ら管理を行う場合は、このような「管理」をしっかりと行き届かせる努力が欠かせません。
管理会社に委託をしていてこのような状況が見られる場合には、管理会社の選定を間違った可能性を考える必要があるでしょう。
所有する資産に磨きをかけ、価値を上げて行くのもオーナーの大切な仕事ですので、しっかりと管理するようにしましょう。
建物が老朽化している
建物の老朽化によって、耐震性などに不安を抱かれ、入居者がなかなか集まらないといった状況になることもあります。
中古でアパートやマンションを購入した場合には、始めからこのことを念頭に入れて、積立てをしておきましょう。
新しく建築した場合にも、いずれは老朽化によって大規模なリフォームを行う必要が出てきます。
建物の老朽化は、耐震性だけの問題ではありません。
水道管やガス管など、目に見えないところでの老朽化が進み、水漏れなどに繋がることもありますし、見た目にも、壁にヒビが入っていたり、タイルが剥がれたりしているのは、気持ちのよいものではありません。
建物の安全性や心地よさを入居者にアピールするためにも、老朽化対策は必須です。
積立てが間に合わない場合には、家賃の引き下げなどを検討する必要も出て来るでしょう。
管理会社を探してみる
上記の空室の原因を見て、自ら全てを管理するとなると、これは一筋縄ではいかないものではないか、と考える方も少なくないことでしょう。
こういった場合はやはりしっかりとした調査を行った上で、所有するアパート・マンションに合った管理会社を選定し、管理を委託することも考えておく必要があります。
入居者募集などの方法も、やはり経験の無い状態では不安があります。
何らかの対策を施したのにもかかわらず空室が埋まらない場合、入居者が避けてしまうような根本的な原因を見失っている可能性があります。
今一度、物件内外の調査を行い、そこで出た客観的データを基に対策法を考えてみましょう。
自力で対策を行う場合には、専門的な知識を持つ知人や、不動産会社を頼り、アドバイスをもらうことも大切です。
また、管理会社に物件の管理を委託していながらも空室問題が解消しないということであれば、管理会社の変更なども視野に入れる必要もあるかもしれません。
管理会社を選定するときには、費用対効果を考えてアドバイスをしてくれるところを選ぶようにしましょう。
コストに無駄が出ず、入居者の不満を解消する方法を提案してもらえる可能性が高くなります。
