不動産投資による節税効果と仕組みとは？減価償却を利用した節税方法をシミュレーションも交えて解説

近年、節税手段の一つとして注目されているのが不動産投資です。所得税や住民税のみならず、相続税の節税にも有効なため、「節税目的で不動産投資をする」という人も少なくありません。しかし、節税の仕組みを理解せずに手を出してしまうと失敗する危険性があるので要注意です。

そこで本記事では、不動産投資が節税になる仕組みや失敗例、実際に節税した場合のシミュレーションをご紹介します。

不動産投資が節税対策といわれる理由と仕組みについて解説

不動産投資が節税対策になる理由は、大きく「所得税と住民税による節税」と「相続税による節税」の2つが挙げられます。

所得税と住民税の節税の仕組み

不動産投資には、「土地や不動産などの貸付け」や「地上権などの権利設定および貸付け」、「船舶や航空機の貸付け」といった収入が存在し、これらをまとめて「不動産所得」と呼びます。

当然ながらこの不動産所得には所得税が課税されますが、もし赤字になってしまった場合は申告することで会社員などの所得と損益通算が可能です。

損益通算とは、賃貸経営による所得と会社員などで働いた際の所得を合算して税金を計算できる仕組みです。サラリーマンが副業として不動産投資をする場合、所得税は給与から自動的に納税されますが、不動産投資が赤字だった場合、所得を損益通算により合算するため、不動産投資での赤字の分だけすでに納税済みの所得税を還付してもらうことができます。これにより、結果として所得税や住民税の節税が可能です。

なお、不動産所得は以下の計算式で算出されます。

「 不動産所得＝不動産収入－必要経費 」

必要経費とは、不動産収入を得るために必要となる費用のことです。

おもに管理費や修繕積立金、管理代行手数料、修繕費、損害保険料や後述する「減価償却費」などが当てはまりますが、不動産の下見・確認の際に発生する交通費や宿泊費、不動産投資の勉強を目的としたセミナー代、コンサルティング費用なども経費として扱うことができます。

そのため、これらの費用を経費として計上することも大きな節税対策といえるでしょう。

相続税が節税できる

不動産投資は相続税対策にも効果的です。通常、相続税は遺産総額の金額が大きい場合に課税対象となりますが、法定相続人に応じた基礎控除額の金額を超えないようであれば申告の必要はありません。

しかし、これらの金額を超える場合は、申告はもちろん、金額に応じた相続税率が適用されます。遺産総額を算出するには財産の評価額を計算する必要があります。その際、財産が現金である場合は金額がそのまま評価額となりますが、不動産の場合は実際の価値よりも低くなるケースがほとんどです。

例えば、1億円の財産があったとすると、現金の場合は評価額もそのまま1億円となります。ですが1億円でマンションを建築していた場合、評価額が建築費の約50～60％になるほか、人に貸すことで借家権などが考慮されるため、評価額は40％程度になります。

このように、不動産の場合は、相続税評価額が実際の地価よりも低くなるため、現金に比べて相続税を安く抑えられるのです。

減価償却費の税金への影響

不動産運営における主な経費は「固定資産税」「借入金利」「減価償却費」の3つといわれています。以下ではこのうちの一つ「減価償却費」について、税金の計算時にどう影響するのかを解説します。

なお、減価償却費と税金の関係は、節税方法の一つとして語られることも多くありますが、あくまで経費計上の仕組みに過ぎませんので、ご注意ください。

以下からは、そもそも減価償却費とは何なのか、費用計算における定額法・定率法について解説します。

減価償却費とは

減価償却費とは、建物や機械などの有形固定資産を購入した際、一度に全額を処理するのではなく、その資産の全使用可能期間にわたって分割し経費として計上していく会計処理のことをいいます。

有形固定資産は購入したときだけではなく、その後も収益獲得に貢献していくものです。そのため、購入時の支出額を会計期間に配分し、その期間の収益に対応させることで適切な期間損益を算出することができるのです。

ただし、有形固定資産だからといってすべてが減価償却の対象になるわけではありません。基本的には「利用もしくは時の経過によって価値が減少していくもの」が対象となり、不動産投資においては建物が減価償却資産、土地は非減価償却資産です。

以下はそれぞれの例となります。

減価償却資産	建物、機械、車両、パソコン、備品など
非減価償却資産	土地、建設仮勘定など

定率法と定額法

不動産投資における減価償却費の計算方法は、おもに「定率法」と「定額法」の2種類に分けられます。

＜定率法＞
前期末の帳簿上の価額とともに毎年減価償却費が一定の割合で少なくなっていく計算方法です。初年度の減価償却費を多く計上することができます。
　「 減価償却費＝未償却残高（購入時の年度の場合、取得価額）×定率法の償却率 」

＜定額法＞
毎年一定の減価償却費を計上していく計算方法です。

「 減価償却費＝取得価額×定額法の償却率 」

なお、これらの計算方法は原則自分で選択しますが、平成28年4月1日以降に取得した建物および建物附属設備、構築物については「定額法」を適用することが決められています。

減価償却費と税金の関係

前述したように、不動産投資では不動産収入から経費を差し引くことができるため、減価償却を計上することで結果として所得税や住民税が減少する場合があります。減価償却費は資金の支出が伴わない経費という特徴があります。

減価償却費以外で経費計上できる勘定項目

減価償却費のほかにも、不動産の維持や管理などに関わる費用は経費として計上することで節税が可能です。

減価償却費は、建物の法定耐用年数の期間しか計上できないため活用に限界があります。しかし、以降に紹介する費用は、発生している限り、期間の制限なく経費計上が可能です。減価償却費以外で経費計上できる代表的な費用を見てみましょう。

1.家族への給与の支払い（専従者給与）
青色申告での納税を申請している方限定ですが、不動産経営を手伝っている家族への給与が経費になります。白色申告の方は計上できませんので注意してください。

2.税金
経費として申告できる主な税金は、以下のとおりです。

税種別	概要	計算方法
固定資産税	該当年の1月1日時点の所有者が支払う税金。 購入年は決済日を基準に日割り計算し売主と清算するのが一般的。	課税標準額×1.4%
都市計画税	該当年の1月1日時点で市街化区域内の土地の所有者が支払う税金。	課税標準額×上限0.3%
不動産取得税	購入時にかかる税金。	固定資産税評価額 × 4％ 土地・住宅は3%で計算（令和3年3月31日まで）
登録免許税	不動産の取得時、所有権を登記する際にかかる税金。	固定資産税評価額×税率 新築なら0.15% 中古物件は0.3%
印紙税	売買契約書にかかる税金。印紙を購入し契約書に貼付して納税する。	契約書の記載金額に応じて異なる。 200円から最大60万円までの税金がかかる。 令和4年3月31日までに作成されるものは200円から最大48万円に軽減される。

3.保険料
投資用不動産にかかる火災保険および地震保険は経費に計上できます。なお、賃貸用物件の地震保険は経費にはできても所得からは控除できません。

4.管理費
管理会社に支払う管理費も経費として計上可能です。具体的な管理費の金額は委託する管理会社によって変わりますが、一般的には賃料の5～10％程度が相場といわれています。物件の清掃や発生したトラブルの解決、家賃の徴収などを任せられます。

5.修繕費
建物の機能が向上しない範囲の修理は修繕費として計上できます。例えば、部屋のクリーニングやエアコンの交換（同レベルの製品）などが該当します。グレードアップがともなうケースでは減価償却が必要になり、修繕費として個別に計上は行ないません。

タワーマンションの節税効果

これまで、不動産投資のなかでも特に節税効果が大きいといわれていたタワーマンションですが、平成29年度の税制改正大綱で定められたタワーマンションへの課税方法の見直しにより、以前のような節税効果を得ることは困難となっています。

ここでは、タワーマンションへの課税方法が見直しされた背景とその内容について解説します。

タワーマンションの節税

これまで、タワーマンションで節税が可能な背景には以下の3つの要素がありました。

・固定資産税評価額と時価に開きがある
・土地の相続税評価額が低い
・小規模宅地等の特例が適用される

タワーマンションは上層階になるほど部屋の価格が上がるにも関わらず、固定資産税評価額が上層階と下層階で同じとなっていました。そのため、高層階を購入すれば販売価格と固定資産税評価額の差が大きくなり、その分相続税が節税できたのです。

また、タワーマンションは高層になるほど戸数が増えますが、以前のタワーマンションの相続税評価額は、土地全体の相続税評価額に対する各部屋の占有面積で計算されていました。そのため、高層マンションほど1戸あたりの相続税評価額を低く抑えることができました。

さらに、一定の条件を満たして小規模宅地等の特例が適用となった場合、土地の相続税評価額が最大80％減額される仕組みになっていました。そのため、従来のタワーマンション投資では大幅な節税が可能でした。

しかし、これらの税制は平成30年度から改正され、タワーマンションの固定資産税が見直されました。これにより、タワーマンション投資における節税効果は弱まったといえるでしょう。　

タワーマンションの課税見直しとは

平成29年度の税制改正でタワーマンションの固定資産税が見直されました。タワーマンションの高層階ほど固定資産税・都市計画税が増税される仕組みになっており、1階上がる毎に固定資産税と都市計画税が約0.256％上昇します。

では、タワーマンションへの課税が見直しされたことで、税率はどのくらい変化したのでしょうか。
見直し後は、物件の中央階を100とし、階が1つ上がる毎に39分の10（約0.256％）ずつ加算され、階が1つ下がる毎に減算されます。

これを40階建てのタワーマンションで比較してみると、最上階の40階は約5％の増税、中層階は増減なし、低層階は約5％の減税となり、1階と40階では約10％もの税率差が発生します。

タワーマンションの課税見直しの適用物件

適用物件は、建物の高さが60メートルを超えるマンションになります。1フロアの高さを約3メートルと考えると、20階建て以上のマンションがタワーマンション課税に該当するといえるでしょう。

また、この見直しは平成30年度から新たに課税される新築タワーマンションから適用となり、平成29年4月1日以前に契約したタワーマンションについては対象外です。また、すでに分譲されているタワーマンションについても対象外となります。

節税に焦点を当てすぎた場合の注意点

節税にこだわると、不動産運用で利益を得るという本来の目的を見失ってしまいます。基本的に、黒字経営の賃貸不動産の場合、節税効果は限定的です。しかし、だからといって経費を増やして無理に収益をおさえるのは得策とはいえません。

減価償却費のように、支払いの実態のない経費は計上すべきですが、通常の経費は支出が前提です。経費を増やしすぎると確実に収支を圧迫します。

不動産運用の第一の目的は、あくまで利益を得ることです。節税効果は赤字に転落した際の副次的な保険程度に考えておきましょう。

そのほか、不動産投資における注意点を節税の観点から見ていきましょう。

金利や物価変動などのリスク

不動産購入時に、変動金利のローンで借り入れをした場合、金利の上昇時に毎月の返済額が増加します。節税目的で不動産を持ったのに、キャッシュフローが減少し資金が目減りしていくと、もはや節税などといっている余裕はなくなってしまいます。

ローンを利用する際は、金利が上昇しても返済ができるよう、余裕を持って計画を立てるのが大切です。節税目的で運用する場合も物件のキャッシュフローを計算したうえで、無理なく返済できる金額を借りましょう。

なお、金利は物価と連動して上昇することが多く、ローンの金利が上がるときは賃料の値上げチャンスでもあります。ただし、値上げは空室リスクもはらんでいるため慎重に検討しましょう。

法定耐用年数終了の問題

減価償却が可能なのは物件の法定耐用年数が終了するまでのため、終了後は節税効果が薄くなります。そのため、不動産運用をしている方のなかには、耐用年数が終了する前に物件を売却してしまう方もいます。

節税目的で持ち続けていると、売却のタイミングを逃してしまうこともありますので注意してください。なお、物件の売却時にかかる譲渡所得税の税率も、所有期間によって変動します。詳細は後述しますので併せて参考にしてください。

不動産投資による節税の失敗例

ここでは、不動産投資で節税を試みたものの、失敗してしまった例をご紹介します。
こういった事例を把握しておけば失敗を未然に防ぐことができるので、ぜひ参考にしてみてください。

物件の売却タイミングを誤った

不動産投資の出口戦略の一つは、所有している物件をベストなタイミングで売却することですが、売却で得た利益には譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税は物件の所有期間で呼び名が変わり、所有期間が5年以上の場合は「長期譲渡所得」、所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」と呼びます。そして短期譲渡所得の場合、税率は39％、長期譲渡所得の場合は20％になる仕組みです。

つまり、5年以下で売却すると税率が約2倍になるということです。

	所得税	住民税	合計
長期譲渡所得	15％	5％	20％
短期譲渡所得	30％	9％	39％

実際に長期譲渡所得と短期譲渡所得でどれくらいの差が出るのか見てみましょう。例えば、物件の譲渡所得が800万円の場合、それぞれの税額は以下となります。

＜長期譲渡所得＞
所得税・・・800万円×15％＝120万円
住民税・・・800万円×5％＝40万円
復興特別所得税・・・120万円×2.1%＝25,200円
税金の合計＝162万5,200円

＜短期譲渡所得＞
所得税・・・800万円×30％＝240万円
住民税・・・800万円×9％＝72万円
復興特別所得税・・・240万円×2.1%＝50,400円
税金の合計＝317万400円

＊復興特別所得税とは
2013年から2037年までは、所得税、住民税のほかに復興特別所得税がかかります。復興特別所得税は、「基準所得税額×　2.1％」で算出します。

空室がでて赤字になった

不動産投資では空室によるリスクがありますが、万が一赤字になってしまった場合でも損益通算ができるので節税することは可能です。しかし、損益通算も赤字額が大きすぎては意味がありません。

例えば、空室が続けば家賃収入も減収しますが、その一方でローンの金利や管理費、修繕積立金などが値上がりする可能性も十分にあり得ます。赤字額が大きくなると、節税できる金額以上の赤字がでることもあるのです。

不動産投資による節税シミュレーション

ここまで不動産投資の節税の仕組みや失敗事例について解説してきましたが、ここからは実際に不動産投資をした場合のシミュレーションをご紹介します。

不動産を相続した場合の節税や住民税と所得税の節税についてシミュレーションしてみましたので、ぜひ参考にしてみてください。計算は一部省略していますので、詳しくは専門家に確認してみるとよいでしょう。

不動産投資で住民税と所得税を節税するといくら減る？

まずは、不動産投資によって住民税と所得税がどのくらい節税できるのか見ていきましょう。

＜想定条件＞
給与収入800万円、専業主婦、東京在住、不動産赤字60万円の場合を想定。

＜所得税の計算＞
給与収入：800万円
基礎控除額や給与所得控除などの控除額の合計：386万8,680円
課税所得金額：800万円-386万8,680円＝413万1,320円
所得税税率：20%
所得税控除額：42万7,500円
所得税：39万8,764円

＜所得税計算：不動産で赤字－60万円のとき＞
課税所得金額：413万1,320円－60万円＝353万1,320円
所得税税率：20%
所得税控除額：42万7,500円
所得税：27万8,764円

上記による所得税の減額分は、「39万8,764円－27万8,764円」となり、12万円です。

＜住民税の計算＞
給与収入：800万円
基礎控除額や給与所得などの控除額の合計：376万8,680円
課税所得金額：800万円-376万8,680円＝423万1,320円
住民税税率：10%
均等割額：5,000円
住民税：42万8,132円

＜住民税計算：不動産で赤字－60万円のとき＞
課税所得金額：423万1,320円－60万円＝363万1,320円
住民税税率：10%
均等割額：5,000円
住民税：36万8,132円

上記による住民税の減額分は、「42万8,132円－36万8,132円」となり、6万円です。

これにより、所得税と住民税の合算減額は18万円となります。

不動産を相続する際に現金と不動産でどのぐらい税額に差があるのか

不動産投資が相続時に節税できる理由は、現金よりも評価額が下がりやすく、結果的に納める税金を減らすことができるからです。実際、どのように節税になるのか見ていきましょう。

先に相続税と基礎控除額の計算式から紹介します。

＜相続税の計算式＞
相続税＝（遺産額－基礎控除額）×相続税率－控除額
遺産とは、預金や株などのプラスの財産と借金などのマイナスの財産を合算した金額です。そこには土地や建物も含まれ、建物・土地はそれぞれの相続税評価額で計算を行ないます。また、相続税の税率は法定相続分に応ずる取得金額となります。

＜相続税の税率と控除額＞

所得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	－
3,000万円以下	15％	50万円
5,000万円以下	20％	200万円
1億円以下	30％	700万円
2億円以下	40％	1,700万円
3億円以下	45％	2,700万円
6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

＜基礎控除額の計算式＞
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人数

例えば、妻＋子供2名の場合、法定相続人数は3人となり基礎控除額は上記の式に当てはめると4,800万円となります。

それでは、上記の2つの計算式をもとにシミュレーションをしてみましょう。

＜相続人1名 遺産総額（現金）で1.5億円を相続する場合＞
まず、課税遺産総額を算出します。計算式は以下のようになります。

課税遺産総額：1.5億円－基礎控除額（3,000万円＋600万円×1名）＝1億1,400万円
上記の遺産総額1.5億円は、現金・借入金などを含んだ合算と仮定しています。
この計算により課税遺産総額は1億1,400万円とでましたので、これをもとに相続税を計算します。

相続税：1億1,400万円×40%－控除額（1,700万円）＝2,860万円

計算の結果、「相続人1名 遺産総額（現金）で1.5億円を相続する場合」の相続税は、2860万円となりました。

＜相続人1名 遺産総額1.5億円で不動産投資をして相続する場合＞
先ほどは1.5億円を現金・借入金などの合算で持っていた場合の例でしたので、今回は1.5億円を不動産投資した場合でシミュレーションします。

なお、不動産の価格は土地と建物で2:1の比率と仮定し、土地1億円、建物の建築費5,000万円を想定しています。また、この建物は貸借すると仮定しています。

まずは建物の相続税評価を算出します。
建物の固定資産税評価額は、建物の建築費の6割が目安といわれています。建築費を今回5000万円で想定していますので、「5,000万円×0.6」の3,000万円を建物の固定資産税評価額としました。
そのうえで、建物の相続税評価額を計算します。貸家ですので、計算式は以下となります。
建物の相続税評価：建物の固定資産税評価額3,000万円×（1－借家権割合30%）＝2,100万円

計算の結果、建物の相続税評価は2,100万円となりました。
なお、式にある「借家権割合」は、建物の借家権の割合のことで、相続税の計算の際は国税庁の財産評価基本通達によって全国一律で30％と決められています。

次に土地の相続税評価を計算します。購入価格に対し、更地の相続税評価額は8割程といわれていますので、計算式は以下となります。

土地の相続税評価：更地の評価額8,000万円×（1−借地権割合70%×借家権割合30%）＝6,320万円

計算の結果、土地の相続税評価は6,320万円となりました。

なお、「借地権割合」とは、その土地が占める借地権の価値の割合を示します。所有している土地の価額に一定の割合を乗じた価額が借地権の評価額となり、今回は70%として計算しています。また、土地の評価は公示される路線価格や固定資産税評価額に基づいて算出されます。

建物の相続税評価と土地の相続税評価の計算結果をもとに、課税遺産総額を計算します。計算式は以下のとおりです。

課税遺産総額：（建物相続税評価2,100万円+土地の相続税評価6,320万円）－基礎控除額（3,000万円＋600万円×1名）＝4,820万円

計算の結果、課税遺産総額は4,820万円となりましたので、最後にこの4,820万円をもとに相続税を計算します。
相続税：課税遺産総額4,820万円×20%－控除額（200万円）＝764万円

シミュレーションの結果、「相続人1名 遺産総額（現金）で1.5億円を相続する場合」は相続税が2,860万円、「相続人1名 遺産総額1.5億円で不動産投資をして相続する場合」は764万円だったため、差額の「2,096万円が節税額」という結果が得られました。

なお、本文中の計算はあくまでも一般論となりますので、詳細については税理士に相談するようにしましょう。

不動産投資による節税は注意点も。不安なときは専門家に相談

不動産投資は大幅な節税効果が期待できますが、節税の仕組みや税制の知識がないと損をする可能性もあります。そのため、少しでも不安がある場合は不動産投資の専門家に相談するのがおすすめです。

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