マンションの建築費と坪単価計算方法
マンションを建築する際、資金調達の面を含め、収支計画書を策定する上で建築費がどのくらいかかるかは非常に重要なポイントです。マンション建築はかなり高額の投資になるため、複数の建築会社から土地の立地条件や目的に合わせ見積もりを取り比較検討する必要があります。しかし、建築会社から提案される建物の大きさなどが異なっている場合、総額だけで高いか安いかを判断することはできません。そのような場合は、いったいどうすればいいのでしょうか。
そこで今回はそのような場合に役立つ、マンションの建築費と建物面積に対する坪単価の関係性について解説します。
坪単価とは
坪単価とは、家を建てるときにかかった1坪当たりの建築費のことです。建物の本体価格を延床面積（坪数）で割ったもので、以下のような式で表すことができます。1坪は3.3平方メートルで計算します。
【坪単価＝本体価格÷延床面積（坪）】
たとえば延床面積が200坪、建物の本体価格が2億円だとしたら、坪単価は100万円ということになります。マンションの場合はデザインや建築構造などにより、坪単価は大きく変動するため、あくまでも建築費の目安として参考にするとよいでしょう。もちろん、土地取得費、土地の地盤工事や外構工事などは別途かかります。
なお建物の本体価格とは、建築費に含まれる附帯工事費（地質調査費・外構工事費・外部給排水工事）や確認申請等に掛かる費用を除いた建物の建築費用と定義しています。
地域によって坪単価が異なる
坪単価は地域によって価格が異なります。日本全国を見てみるとやはり坪単価が最も高いのが、土地の値段が最も高い東京都であり郊外ではなく23区が最も坪単価が高くなっています。
それに次いで坪単価が高いのが、現在まで再開発が行われてマンションの建設数が増えている川崎市、そして神奈川県の中心地で都心への通勤通学者も多い横浜市、千葉市やさいたま市です。
ちなみに最も坪単価の高い東京23区のマンションの平均価格は203万円ほどであり、緩やかに上昇傾向にありますが、他の地域に関しては、この数年でそれほど大きな変化は見られず横ばい状態が続いています。
マンション建築費と坪単価の関係性
坪単価の算出方法は建築会社によっては異なる場合があります。具体的には延床面積の代わりに施工床面積を使用して計算するなど条件が異なるため、坪単価を用いて異なる建築会社の建築費を比較する際は注意が必要です。一般的に、延床面積にはベランダや玄関ポーチなどは含まれませんが、施工床面積にはすべて含まれるため、単価が計算上、延床面積よりも安くなる傾向にあります。また、屋内にある廊下や、エレベーターホール、内階段などの共用部分は、通常は延床面積に含まれます。この点に関しても、建築会社に確認する必要があります。
マンション建築にかかる坪単価の目安については、同じ条件で比較する場合には有効ですが、その土地の容積率、土地の形状による工事の工数、建物の階数（戸数を含めた規模）、付帯設備、仕様（グレード）、構造（RC、S、SRC造）などによって大きく変動するため、相見積もりをとる場合には仕様を決めてから依頼することで、精度の高い坪単価がでることを念頭においてください。
マンション建築の見積もりを複数の会社に依頼する際は、実績豊富な信頼できる建築会社から、できるだけ同じ条件の見積もりを取ることをおすすめします。ただし、建築費を抑えることばかり優先してしまうと、入居者が集まりにくい、想定していた家賃設定ができないなど、デメリットも考えられます。計画地周辺の競合賃貸マンションと比較しながら、ニーズにあったマンションを建てることが大切です。
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