マンション建築は、相続税対策にも有効であると言われていますが、その仕組みを理解していないと、相続税対策のために多くの借入金を返済しなければならず、苦労することになる可能性もあります。
資産と負債のバランスに配慮するために、この辺りの知識を身につけておくことが必要です。
借入金によるマンション建築と相続税軽減効果
マンション建築の場合、建築代金を借り入れることになりますが、本当にこの「借入金」によって相続税の軽減効果があるものなのでしょうか。
実際の相続税軽減効果は、主にマンションの時価と、相続税評価額との差額によって生じることとなっています。
このため、自己資金で建築した場合でも、借入金によって建築した場合でも、相続税の軽減効果に違いはありません。
例えば、同じ1,000万円を借入した場合でも、銀行に預ければ相続税評価額は1,000万円のままですが、1,000万円を借入してマンションを建築した場合には、マンションの評価額と実際の借入額に差が出ますので、実質的に財産の増減がないとしても、結果として相続税額が軽減されることとなるのです。
土地の相続税評価額を下げることによる相続税対策
土地を所有している場合は、その土地の利用状況によって、相続税の評価額を下げることが可能です。
例えば、所有している土地にアパートやマンションを建築した場合は、敷地の利用区分が「更地」から「貸家建付地」というものに変わり、更地のときよりも20%～30％ほど、相続税評価額が引き下げられることになります。
土地は、更地よりも、建物の立っている状態の方が、相続税評価の上では、評価が低いのです。
しかし、建築対象予定地が、マンションを建築し、有効利用できる土地であると判定されると、土地自体に相続税評価額が上がってしまう可能性もありますので、注意しましょう。
建物自体の相続税評価額
土地ではなく、建物自体の相続税評価額は、固定資産税評価額に相当する金額で評価されることとなります。
貸家として使用する場合は、さらに借家権といい、30%の割合で税金が控除されます。
固定資産税評価額が具体的にいくらくらいになるのかと言いますと、建築価格の5～6割程度が目安であるといわれています。
例としては、マンション建築に5,000万円の資金が必要だった場合、借家権割合を控除した相続税評価額は2,000万円程度になりますので、3,000万円程度はお得になると考えることができます。
相続税は、将来的なものですが、相続税対策を含めてのマンション建築を考える際には、このように、相続税学の減額のしくみや、実際にマンションを建築した際にどの程度の金額が控除されるものなのかといったところを計算に入れ、自己資金を安定させられるよう、上手に運営していくことも大切になります。