賃貸マンション建築に必要な固定資産税などの計算方法や節税対策について解説

賃貸マンションを建築すると、「固定資産税」をはじめ、「不動産取得税」や「登録免許税」などの税金を納める必要があります。特に毎年かかる固定資産税は不動産にかかる税金の中でも額が大きいため、税金の計算方法や仕組みを正しく理解し、しっかりと税金対策をとることが重要です。本記事では、マンション建築時やその後の所有時にかかる税金について解説します。

マンション建築時、所有時にかかる税金の種類

マンション建築でかかる税金は、「建築時」と「所有時」にかかるものに大きく分けられます。以下ではその種類について紹介します。

＜マンション建築時にかかる税金＞
マンション建築時にかかる税金は、「不動産取得税」と「登録免許税」、「印紙税」です。不動産取得税は、文字通り不動産を取得した際にかかる税金で、各都道府県から課税されます。登録免許税は、新築の不動産を取得して所有権の保存登記を行う際にかかる税金です。印紙税については、不動産購入の際に交わす契約書などへ貼付する収入印紙の代金が、そのまま印紙税となります。

＜マンション所有時にかかる税金＞
マンションが完成し、所有した後に発生する税金が「固定資産税」と「都市計画税」です。固定資産税は不動産の所有者にかかる税金で、その不動産がある都道府県から課税されます。都市計画税も都道府県へ納める税金で、固定資産税とセットで課税されるものです。

なお、上記のうち印紙税以外の税金を算出する際は、取得した不動産の「固定資産税評価額」を用います。この固定資産税評価額について、以下でさらに詳しく見ていきましょう。

固定資産税評価額を理解しよう

固定資産税をはじめとする税金がどの程度かかるかを把握するには、「固定資産税評価額」を理解する必要があります。固定資産税評価額の概要や評価方法について以下に解説します。

固定資産税評価額の概要

「固定資産税評価額」とは、固定資産税を計算する際に基準となる不動産などの評価額のことです。固定資産税だけでなく、不動産取得税や登録免許税、印紙税、固定資産税、都市計画税など、不動産にかかる多くの税額の計算にも深く関わります。

固定資産税評価額は、マンションなどの家屋や土地について「固定資産評価基準」と呼ばれる基準をもとに、各市町村の担当者によって個別に決められます。
固定資産税は、この固定資産評価額によって決定されますが、建物以外に土地も所有している場合、土地と建物の固定資産税評価額は別々となるので注意が必要です。

土地とマンションの評価方法は、それぞれ以下のようになります。

土地の評価方法

土地の評価額は、国土交通省がさだめた土地の標準価格「公示価格」や、各都道府県が不動産鑑定士による評価をもとに審査し毎年7月に公示する「都道府県地価調査価格」などを基準に、その7割程度を固定資産税評価額とします。

土地の評価には、その土地が観光地域にあるか、商業地か高級住宅街か、といった地区による分類や公共施設等からの距離、街路の状況、建物の疎密度といったさまざまな観点による方法が用いられます。

建物の評価方法

建物の評価についても「固定資産税評価基準」にもとづき、各自治体が調査して決定します。外壁や柱、屋根といった基礎部分からトイレ、キッチンなどの内部設備も評価対象となります。これらの評価は、その建物をもう1度新たに建築すると想定した場合、どの程度の費用がかかるのかを計算するために行われるもので、「再建築価格方式」と呼ばれています。

評価額の決定には、再建築価格方式によって点数化された「評点数」をもとに、さまざまな状況を考慮して補正が行われます。建物が劣化することを考慮して評価額に反映する「経年減点補正率」や、設計管理にかかった費用を考慮する補正率、物価の下落や上昇を考慮した補正率などを用いて、固定資産税評価額が決定されます。目安としては、建築費の6～7割ほどとなるのが一般的です。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額は、「固定資産税納税通知書」で確認できるほか、役場で「固定資産評価証明書」を取得する、「固定資産課税台帳」を見て確認する、といった方法があります。
固定資産課税台帳を見る方法には「閲覧」と「縦覧」の2種類があり、閲覧には200～400円の手数料がかかる代わりに、役場の窓口で申請すればいつでも確認できます。縦覧は毎年3月～4月から一定期限までと限られた期間中になりますが、固定資産税を無料で確認することが可能です。また、固定資産評価証明書の取得にも、閲覧と同程度の手数料がかかります。

縦覧期間でない場合は、閲覧と同じ手数料で取得できるため、手元に残せる固定資産評価証明書を利用するとよいでしょう。台帳の縦覧および閲覧、証明書取得のいずれの場合も、免許証やパスポート、マイナンバーカードなどの本人確認資料と、状況に応じて委任状などが必要となります。

固定資産税評価額に不服なときは？

決定された固定資産税評価額に不服がある場合は、各市町村に対して不服の申し立てが可能です。納税通知書を受け取った日から3ヶ月以内に、各市町村の固定資産税を扱う窓口や都税事務所で申請書を取得のうえ、提出書類を添えて各市町村の固定資産評価審査委員会に申し立てをします。なお、各自治体によって異なる場合があるので、期限などの詳細は各々の地域で確認するようにしましょう。
個別に決定される固定資産税評価額は、人的ミスにより間違った額となるケースもゼロではありません。「おかしい」と感じた場合は、早めの段階で窓口へ確認してみるとよいでしょう。

マンション所有時にかかる税金：固定資産税

次に、固定資産税の概要や納税の時期、計算方法などについて詳しく解説していきます。

固定資産税の概要

固定資産税とは、土地や建物といった固定資産を所有していると発生する税金のことです。固定資産は持ち家や分譲マンション、田畑や山、牧場、自社ビル、相続した土地など多岐にわたり、手放さない限り毎年納税の義務が生じます。所有している固定資産が課税対象となるため、賃貸物件に居住している場合は住んでいる建物の固定資産税を払う必要はありません。

また、今回は土地と建物に限った内容を解説していますが、他にも船舶や飛行機、工場内の機械設備といった償却対象となる事業資産にも固定資産税がかかります。
土地と建物に課税される固定資産税は、「固定資産税評価額」をもとに各市町村が計算して課税するため、固定資産がある市町村へ納付します。

※固定資産税は地方税であるため、各自治体によって税率が異なる場合があります。

固定資産税の納税タイミング

毎年1月1日の時点で、固定資産課税台帳に登録されている土地や家屋の所有者には、固定資産税の納税義務が発生します。
固定資産税の納税時期は1年のうち1期～4期の計4回に分けられており、東京都の場合は6月（1期）、9月（2期）、12月（3期）と翌年2月（4期）、大阪市や名古屋市の場合は4月（1期）、7月（2期）、12月（3期）と翌年2月（4期）です。4回の分納以外に一括での納付も可能ですが、一括納付による割引などの特典はありません（2019年現在）。
固定資産税の納付月は市町村によって変動があるため、各自治体のホームページで確認することをおすすめします。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は、土地と建物それぞれの固定資産税評価額にもとづき、次のような計算式で求められます。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%

例を挙げると、固定資産税評価額が5,000万円の土地の場合、固定資産税は70万円、固定資産税評価額が8,000万円の建物の固定資産税は112万円となり、合計182万円が固定資産税となります。

なお、東京都、大阪市、名古屋市などほとんどの市町村で評価額×1.4%が採用されていますが、自治体によっては税率が異なるケースもあります。たとえば福岡県行橋市の固定資産税率は1.5%です。固定資産税評価額は3年ごとに見直されるため、長期に固定資産を所有する場合には、税額が変動します。

後で詳しく解説しますが、上記計算式で算出された固定資産税のうち、要件を満たすものについては、固定資産税の軽減制度が適用されるケースもあります。

マンション所有時にかかる税金：都市計画税

マンション所有時にかかる税金には、都市計画税もあります。ここでは、都市計画税の概要や計算方法などについて詳しく解説します。

都市計画税の概要

都市計画税とは、固定資産の所有者へ市町村から課税される税金のことです。固定資産税は土地や家屋などの資産を所有するすべての人が課税対象となります。都市計画税は都市整備のために使われる税金で、道路建築や下水道整備など、固定資産のある地域が「市街化区域」に入っている場合に、その土地や建物の所有者が支払うことになるため、地域によって発生しないケースもある税金です。

※都市計画税も地方税のため、固定資産税と同様に自治体によって税率が異なる場合があります。

市街化区域とは

都市計画税が課税される「市街化区域」とは、商業施設等が密集している地域が一般的に該当します。現在は密集していなくても、今後密集させる計画がある場合、都市計画税の課税対象地域となっていることもあります。
固定資産を所有している、またはしようとする地域が市街化区域に該当しているかどうかを調べる方法には、以下のようなものが挙げられます。

・自治体の窓口へ問い合わせる
市街化区域かどうか知りたい地域の役場で、固定資産税に関する窓口へ問い合わせを行うことで確認できます。

・不動産会社へ聞いてみる
都市計画税や固定資産税率、市街化区域については、不動産会社へ問い合わせても確認できます。

・ホームページで確認する
市町村にもよりますが、市長村の公式ホームページなどで市街化区域の情報が確認できるところもあります。各窓口で問い合わせる前に、1度インターネットで検索してみることをおすすめします。

なお、「市街化調整区域」と呼ばれる地域もありますが、これは市街化区域とは異なり、森林や環境資源の保護といった目的で市街化を抑制している地域のことです。市街化調整区域は都市計画税の対象とはなっていませんが、不動産の建築や購入、売却時などに制限を受けたり、許可が必要となる場合があり、注意が必要です。

都市計画税の計算方法

都市計画税も、固定資産税と同じく「固定資産税評価額」に準じて算出されます。都市計画税の計算式は以下の通りです。

都市計画税＝固定資産税評価額×税率0.3%

例を挙げると、固定資産税評価額が5,000万円の場合、都市計画税は15万円となります。前述の通り、都市計画税の税率は市町村によって異なりますが、0.3%より高くなることはありません。埼玉県北本市では0.2%、京都府にある大山崎町では0.1%となっています。

また、固定資産税と都市計画税には軽減措置もあります。詳しくは後述の「節税対策」で解説します。

マンション建築時にかかる税金：不動産取得税

マンションの建築にかかる税金として、不動産取得税があります。以下からは、不動産取得税の概要、税率について解説します。

不動産取得税の概要

不動産取得税とは、不動産を所有したり、建築したりする際に都道府県が課税する税金のことです。不動産取得税も、固定資産税評価額に応じて金額が変わります。

不動産取得税の税率

不動産取得税の税率は原則4％となり、固定資産税評価額に0.04を掛けて算出します。ただし、2021年3月末までは店舗や事業所以外、特例として3％となっています。

また、特別控除に該当する場合、固定資産税評価額から1戸あたり1,200万の控除が受けられます。
特別控除は新築の住宅で、床面積1戸あたり40平方メートル（戸建ての場合は50平方メートル）以上、240平方メートル以下のときに適用されます。

さらに特別控除に該当する場合は、土地の不動産取得税についても軽減措置を受けられる場合があります。土地の不動産取得税特別控除には以下の要件を満たす必要があります。

・相続や購入などで土地のみを先に取得した場合、取得から3年以内に住宅を新築すること（2020年3月末日までの特例）

・工事の予定や業者の都合などにより、土地の名義変更をする前に先にマンション建築を進めて、後から土地を取得する場合、1年以内に土地を取得すること

マンション建築時にかかる税金：登録免許税

マンション建築時にかかる税金の１つとして、「登録免許税」があります。ここでは登録免許税の概要や計算方法について解説します。

登録免許税の概要

登録免許税とは、不動産等の所有権登記の手続きを行う際に、国に治める税金のことです。登録免許税も、固定資産税評価額に準じて算出されます。
ただし、中古物件の購入などで、すでに固定資産税評価額が決まっていればその額に準じますが、新築したばかりのマンションなど、時期によっては固定資産税評価額が決まっていないこともあります。その場合は法務局でさだめた課税標準を用いて算出します。

登録免許税の計算方法

登録免許税の計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額×税率

登録免許税は、新築した建物が完成し、「所有権保存登記」をする際にかかるほか、建築にかかる資金を借り入れしたときに申請する「抵当権設定登記」にも課税されます。税率は登記の種類によって異なります。
所有権保存登記と抵当権設定登記のいずれの場合も、計算式は「固定資産税評価額×0.4％」となりますが、土地の所有権移転登記の場合のみ2%です。

不動産の登記については、司法書士などへ依頼するケースもあるでしょう。特別控除や軽減措置の対象となっていないか、手続き依頼時に登録免許税納付まで行う予定かどうかについて事前に確認してから、司法書士へ登記を依頼するか否かを決めるとよいでしょう。

マンション建築時にかかる税金：印紙税

マンション建築を業者へ依頼する際には「建築請負契約」、建築資金を借り入れる際には「金銭消費貸借契約」など、さまざまな契約を交わす必要があります。その際、金額が掲載された契約書には収入印紙を貼る必要がありますが、この収入印紙代が「印紙税」です。

印紙税の額は契約書の種類や掲載金額に応じて異なります。たとえば、1億円以下の工事請負契約書、不動産売買契約書は30,000円、5億円以下の場合は60,000円の印紙税がかかり、1億円以下の金銭消費貸借契約書は60,000円、5億円以下の場合は100,000円の印紙税がかかります。このほか、50,000円以上の領収書にも印紙税が必要です。

また、印紙税の課税対象額は税抜き金額のため、1億1千万円の工事請負契約書のうち1,000万円が消費税であれば、印紙税の課税対象額は1億となり、印紙税は30,000円となります。
なお、上記はあくまで印紙税の一例となるため、実例ごとに印紙税を確認することをおすすめします。

マンション所有時の節税対策

最後に、マンションの所有をご検討している方向けの節税対策についてご紹介します。
マンション所有時の節税対策で重要となる要素は、主に二つです。
一つは、建物を所有することで受けることができる特例を知ることです。これにより、建物がない時と比較した場合、固定資産税の大幅な軽減も可能です。
もう一つは、経費となるものを正確に把握するということです。計上できる経費が多くなれば、かかる所得税や住民税も軽減されやすくなります。

なお、マンションを相続する場合は、相続税の理解も節税するうえで重要な要素ですが、相続税については別の記事で詳しく解説しています。興味のある方は、そちらもご参照ください。
また、不動産の節税対策には多くの税金が絡んでくるため、把握するには時間がかかってしまいます。時間がない方や正確な理解に不安がある方は、専門家へ相談することも検討してみましょう。

住宅用地の特例を知る

まずは、固定資産税・都市計画税が軽減となる住宅用地の特例について見てみましょう。

【土地：小規模住宅用地の特例】
土地や建物といった不動産を保有していると、固定資産税に加え、地域によっては都市計画税もかかってきます。しかし、マンションなどの人が居住するための家屋に使われている敷地（住宅用地）の場合は、「小規模住宅用地の特例」を受けることが可能です。

住宅用地のうち住宅一戸につき面積が200平方メートルまでの部分を「小規模住宅用地」といい、アパートやマンションの場合は、「200平方メートル×住宅数」にあたる面積までが小規模住宅用地として認められます。小規模住宅用地には、家屋やアパート、マンションなど、人が住む目的で使用する土地であるとみなされる場合に、税負担を軽減する目的から「固定資産税」と「都市計画税」のいずれにおいても、軽減の特例措置があるのです。
小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が6分の1に、都市計画税は3分の1に軽減されます。

【建物：新築住宅建物の特例】
新築住宅において、各部屋の専有面積も特例の対象となっています。床面積のうち、課税床面積が一戸につき50平方メートル以上280平方メートル以下に該当する場合、課税床面積が120平方メートルまでの部分の固定資産税が2分の1になる特例を受けることが可能です。
適用される期間は、地上階数3階以上の耐火建築物の場合は新築から5年間、一般住宅は新築から3年間となっており、いずれも2020年3月31日までに新築した物件が対象となります。

経費として計上できる税金を知る

固定資産税、都市計画税、初年度にかかる登録免許税、不動産取得税、印紙税などは、マンション経営をする場合に経費として計上することが可能です。
うまく節税するには、これらの税金がどこまで経費として計上できるのか把握しておき、税金の対象となる所得を下げることが重要です。

各種税金については、専門家などの意見も参考にしながら計上していくことをおすすめしますが、税金以外の経費については以下の記事を参考にしてください。
アパート経営・マンション経営における経費の範囲と節税のポイント

マンション建築の際は、税金を正しく理解して節税を。不安な方は専門家にご相談ください

マンション建築時には、固定資産税や不動産取得税、相続税など、かかる税金の正しい理解が不可欠です。今回はこのうち固定資産税と不動産取得税を中心に解説しました。相続税については別の記事にて解説した記事がございますので、そちらもぜひご参照ください。
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