賃貸併用住宅とは ～経営のための基礎知識～
不動産経営のひとつである賃貸併用住宅は、ひとつの建物に自宅の居住スペースと賃貸用のスペースがある物件のことを言います。特徴としては、家賃収入が得られる、条件次第で住宅ローンを組むことができるという点などがあげられます。
ここでは、賃貸併用住宅の特徴について、具体的に紹介していきます。
家賃収入が得られる魅力
賃貸併用住宅は、自宅部分と賃貸部分が共存しているため、人に貸し出すことで家賃収入を得ることができるのが最も大きな魅力です。賃貸併用住宅の場合は、賃貸によって得られる家賃収入をローンの返済に充てられるため、支払いの負担を軽減でき、ローンの支払い期間を短縮することも可能です。
また、賃貸併用住宅は、自宅部分の面積が総面積の51%を超えていると低金利の住宅ローンを利用することが可能である点も魅力としてあげられます。
賃貸併用住宅ならではのメリットとデメリット
賃貸併用住宅の構造上、オーナー様と賃借者様の居住スペースが隣接していることが特徴としてあげられます。そのため日々のコミュニケーションが取りやすい点がメリットともデメリットともなり得ます。
居住スペースの隣接がデメリットとしてあげられるのは、オーナー様と居住者様それぞれの生活リズムがあり、ライフスタイルの価値観もさまざまであることから、これらを起因として騒音などのトラブルに発展することが考えられるためです。
しかしながら、オーナー様が近くに住んでいることから居住者様の利用マナーの意識を高める効果が期待でき、メリットにつながる場合もあります。また、居住者様側の立場で考えると、上京したばかりで土地勘がない人、ひとり暮らしをしている女性は、近くにオーナー様が住んでいることが安心感に繋がることに魅力を感じる人もいるでしょう。
賃貸併用住宅の建築コストと賃貸運用管理
自宅の一部を賃貸住宅スペースとする賃貸併用住宅の建築コストは、一般的な戸建てマイホームを建築する場合より建築コストが高くなる傾向にあります。これは、単純に賃貸用のスペースを建築するためだけではなく、台所やトイレ、玄関といった設備を各々の住居に作る必要があるからです。
建物の構造や仕様により、建築費は大きく変動するため、コストの比較は一概には言えませんが、得たい家賃収入とそのための間取り、戸数から、どれくらいの規模の賃貸併用住宅にする必要があるのかを、収支計画表を作ってシミュレーションしてみる必要があります。実際の建築費用は建築・建設会社に相談しながら、目的を定めて決定するとよいでしょう。賃貸併用住宅を建築する目的が、土地の評価額を下げるための節税対策なのか、自宅を建築する際のローン返済を家賃収入で補いたいのか、将来の資産形成のためなのか、得たい収入をベースに検討することをおすすめします。
また、賃貸併用住宅は不動産経営を本業としていないサラリーマンも賃貸経営に携わることができます。安定した給与所得があるサラリーマンは条件次第で住宅ローンを利用しやすく、自己資金の少ない方でもはじめやすい不動産賃貸事業と言えます。ただし、会社に勤務しながらでは、賃貸スペースの管理が行き届かないケースも想定されます。その場合は、運用管理業務を不動産管理会社へ委託してみてはいかがでしょうか？日々の清掃をはじめ建物の管理をしっかりすることで、空室リスクを低減し、家賃の下落リスクにも対応することが可能です。
人生において、節目節目のさまざまなライフイベントを通して家族構成も変わっていきます。このような観点からも、居住者との関わり方やどのような形態で賃貸併用住宅を運営していったら良いのかなど十分に検討することが大切です。
賃貸併用住宅を経営する目的を明確にし、収支計画をしっかり立てることが重要なポイントになります。将来の資産価値や活用方法など、自分のライフスタイルに合った賃貸併用住宅の経営を心掛けましょう。
