賃貸併用住宅経営を成功させるために（失敗しないために）
賃貸併用住宅経営を成功させるために、どのような点に注力すべきかみていきましょう。また賃貸併用住宅の経営を始めるにあたり、経営する目的を確認し、市場調査の必要性や事業計画の策定、不動産会社の選択などが重要なのかを、見極める必要があるのかを解説します。
経営の目的を明確にする
賃貸併用住宅を経営する目的を明確にすることが、経営を成功に導くスタートポイントです。具体的には賃貸併用住宅の経営における目的とはどういうものでしょうか？
たとえば家賃収入を自宅建築資金のための住宅ローンの返済に充てるのか、趣味や生活費の一部に充てるのか、ローン完済後の安定収入として充てるのか、土地を有効活用して固定資産税を削減するかなど目的を明確にすることです。
また目標にする家賃収入を得るためには、どのような間取りで何戸を賃貸スペースとして設けるのかなど、賃貸併用住宅の規模、住宅ローンの借入金額、返済期間、目指す利回りなどを数値化することが大切です。しかし、高い利回りを追い求めすぎたことで、建物の管理を怠り、結果として空室が増えたことで資金繰りが困難になってしまったという失敗に繋がりかねませんので、注意しましょう。さらに、賃貸併用住宅を相続対策のために入手する場合、運営方針を事前に話し合っておくなどしておくとスムーズに相続を執り行うことが可能になります。
以上のように目的によって事業計画も変わるため、安定収入の確保、節税対策、相続・贈与対策なのかはっきりさせることが重要です。
徹底的に市場調査を行い、事業計画を立てる
市場調査を怠ると、空室リスクが高まり、思ったように家賃収入が得られないなど失敗に繋がるケースが多くあります。そのためにも建築する周辺の家賃相場、間取りなどを綿密に調査して、どのような入居者のニーズがあるのかを十分に検討する必要があります。例えば、大学が多く集まる街にファミリータイプの物件を建てるよりも、一人暮らし向けのワンルームタイプのニーズのほうが高いと想定できます。もし保育園や公園、公共施設が近くにある場合など、子育て世代のニーズが高いとされるエリアであれば、ファミリー向けの間取りを作るなど、入居者目線で賃貸スペースをつくることが重要です。
また、賃貸併用住宅はオーナー自身も居住する物件です。設備や間取りをオーナーの意向ばかり反映すると、入居者のニーズに合わないことが考えられるため、管理形態を含め入居者にとって魅力ある物件にすることを念頭に置くようにしましょう。
賃貸併用住宅も立派な賃貸ビジネスなので、目標をしっかり掲げ、どれくらいの事業規模（戸数・家賃収入）で建物を建てるのかなどを十分に検討し、建設時期、部屋数、間取りなどの構造を考えながら事業計画を立てていく必要があります。事業計画の立案には、不動産会社をはじめとするプロの知見も取り入れながら、住宅ローンでの資金調達を含め収支計画の内容を盛り込みます。さらに、空室リスク・金利の変動・修繕費・家賃の変動など、さまざまなリスク要因があることを忘れてはいけません。リスクに直面した時に経営難に陥らないためにも、どのような対応できるのかを判断する知識を養っておくことが大切です。
信頼できる不動産会社・不動産管理会社を選ぶ
不動産経営を失敗させないためにも、パートナーとなる不動産会社・不動産管理会社選びも重要です。一からオーナーが市場調査をするのは、調査のポイントや方法がわからず非効率と言えるでしょう。そのためにも、どのような規模で何を目的に経営していきたいのかを不動産会社に伝え、市場調査、建築プラン、収支計画、将来の空室リスクに備えるための一括借上げなど、運用の効率化と安定した家賃収入を得るためのノウハウをアドバイスしてもらえるパートナー探しが重要とされます。
また、建築後の運用管理業務は不動産管理会社に委託することで、日々の清掃業務だけでなく入居者様の対応業務も担当してもらえるため、安心して賃貸併用住宅経営に専念できるでしょう。
しかし、賃貸併用住宅の経営を失敗させないためには、不動産管理会社に任せっきりにするのではなく、オーナー様も経営に携わる姿勢が必要と言えます。賃貸併用住宅経営を成功させるためのポイントをしっかり押さえて、長期的に安定した経営を成功させましょう。
