賃貸併用住宅に必要な頭金の考え方
賃貸併用住宅を始めるには大きな資金が必要になることから、オーナー様の状況にあった資金計画を立てることが重要になります。ここでは、賃貸併用住宅を購入・建築するにあたり、必要とされる頭金の目安金額や、頭金が用意できない場合の注意点などについて説明します。
賃貸併用住宅を経営するのに必要な頭金とは
賃貸併用住宅を経営する場合に必要な頭金の目安は、総建築費用の10～30%程度と言われています。金融機関から求められる頭金の割合は、オーナー様の保有する不動産の価値、勤務先、勤続年数、年収、他の借入金、担保余力、家族構成などを総合的に審査し判断されます。なお、一定額の頭金を支払った場合、貸出金利が優遇されるケースもあります。事前に金利設定や融資の条件などを比較するために、複数の金融機関に相談すると良いでしょう。
一般的なマイホームと賃貸併用住宅とでは構造的にも賃貸併用住宅の方が建築費用は高く、自ずと住宅ローンの金額も大きくなる傾向があります。これは、賃貸部分の面積が増えることによる建築費の増加に加え、台所や風呂、トイレといった生活に必要な設備を部屋の数だけ設置する必要があるためです。
これらの総建築費用を考慮した上で必要な頭金の目安を考える際に重要なのは、オーナー様自身が手元に現金をいくら残しておきたいのかという視点で考えることです。借入金額を増やすことで、手元にお金を残しておけることをメリットととらえるか、頭金を多くすることで借入金に対する金利負担を減らせるのをメリットと考えるのかは、人それぞれの価値観によって異なるでしょう。一般的な頭金の目安と、オーナー様自身が考える収支計画における頭金の金額は必ずしも一致しないため、どのような運営をしていきたいのかという点を明確にする必要があります。
頭金がゼロでも賃貸併用住宅を経営できる可能性
もし頭金が0円でも賃貸併用住宅の経営を始めることは可能ですが、そのためには金融機関から低金利の住宅ローン融資が得られるかが大きなポイントとなります。具体的に金融機関が住宅ローン融資の可否を判定するポイントとしては、個人の年収や勤続年数、保険の加入の有無などを審査します。それ以外にも賃貸併用住宅の自宅部分の面積が総面積の51%以上を占めるなど、金融機関によって条件が指定されています。
無事に住宅ローンでの借り入れができれば、賃貸併用住宅は居住スペースを貸し出すことで家賃収入を得られるという特徴があるため、家賃収入を住宅ローンの支払いに充てられるという点で、オーナー様にとって大きなメリットとなるでしょう。
なお、頭金を0円で賃貸併用住宅の経営を始める場合は、フルローンによって金融機関から住宅ローン融資を受けることになります。フルローンは土地と建物の購入費用に対して全額融資を受けることを言います。フルローンによる融資は、オーナー様が建築しようとしている土地を既に保有している、他に家賃収入がある、資産価値・担保価値などの条件によって異なるため、金融機関に確認するようにしましょう。
頭金0円で賃貸併用住宅の経営を始める場合には注意することもあります。入居者様が集まらないといった空室リスクや、住宅ローン金利の変動によって月々のローン返済に大きな影響を受ける場合も考えられます。事前の収支計画のシミュレーションや定期的な見直しも必要になると言えるでしょう。
頭金はより大きな金額が用意できれば安定した賃貸経営と余裕を持った返済プランを立てやすいメリットがありますが、頭金が0円でもうまく資金計画を立てることで、条件があえばすぐにでも賃貸併用住宅の経営は可能です。そのためにも、中長期的な視点で頭金を含めた収支計画をシミュレーションしてみると良いでしょう。
