アパート・マンション・ビルの賃貸併用住宅のメリット・デメリット
賃貸併用住宅にもいくつかのタイプがあります。ただし、賃貸併用住宅のタイプと言っても明確な定義はないので、次のようにアパートタイプ・マンションタイプ・ビルタイプと3通りに定義をします。
まず、アパートタイプは、2～3階程度の木造あるいは鉄骨造で建てられ、一つのフロアをまるごとオーナー様の自宅部分として使用する例が多く見られます。また、もっと規模が大きく鉄筋コンクリート造などで建てられたマンションタイプでは、そのマンションの一室をオーナー様の自宅とするのが一般的です。さらに、下層階に事務所や店舗などのテナントが入り、上層階のフロアを居住スペースにするビルタイプがあります。
ここでは、アパート・マンション・ビルタイプの賃貸併用住宅について、それぞれのメリット・デメリットについて解説します。
アパートタイプの賃貸併用住宅のメリット・デメリット
・アパートタイプの賃貸併用住宅のメリット
比較的規模が小さいので建設費を抑えることができることです。また、自宅の割合を半分以上になるように設計すれば、金利の低い住宅ローンを組むこともできます。さらに、2階を居住スペースとして、1階をワンルーム4～5部屋にしたり、ファミリー向けの部屋を2部屋にしたりなど、オーナー様のライフプランや家族構成などを優先して比較的柔軟に建物の構造を設計することができることもメリットです。ただし、資金調達に低金利の住宅ローン利用する場合は、延床面積の51%以上が自宅部分であることが借入れの際の要件となります。
・アパートタイプの賃貸併用住宅のデメリット
入居者様との生活スペースが近いため、木造や鉄骨造では生活音が気になるかもしれません。また、賃貸部分をワンルームにすると満室時の収益性は高くなりますが、お互いの居住空間が近くなることから、生活パターンの異なるオーナー様との間で、不要なストレスが増える可能性があるかもしれません。
マンションタイプの賃貸併用住宅のメリット・デメリット
・マンションタイプの賃貸併用住宅のメリット
まず、収益性の高さがあげられます。賃貸できる戸数が増えれば、多くの家賃収入が期待できます。立地について十分な調査や、しっかりとした収支計画を立てているなら、安定した収益をあげることができる可能性があります。また、賃貸する戸数が10室以上であれば、事業規模の不動産所得と見なされ、青色申告なら一定の条件を満たせば65万円の特別控除を受けることができるなど税制上のメリットもあります。
・マンションタイプの賃貸併用住宅のデメリット
建築コストがかかること、またオーナー様の居住スペースの割合が少なくなると住宅ローンを組むことができない点はデメリットと言えるでしょう。その場合は、金利の高い事業用のアパートローンなどを利用しますが、借入額によっては金利分が大きな負担となります。さらに、マンションなど高さのある建物は、建設することができる土地は限られていることも知っておく必要があります。建築基準法第55条では、第一種、および第二種低層住宅専用地域では、建築物の高さは10mまたは12mを超えてはならないと定められています。その他にも条例によって制限されている場合があるので確認が必要です。
ビルタイプの賃貸併用住宅のメリット・デメリット
・ビルタイプの賃貸併用住宅のメリット
ビルタイプのメリットとして、他のタイプと比較してより高い収益性があげられます。一般的にアパートやマンションなどの居住用の物件よりも、事業用物件としての利便性や機能性などの観点から、家賃を高く設定することができます。また、事業用物件では内装や造作はテナント側が行うので、設備も何もないコンクリート打ちっぱなしの状態(スケルトン渡し)で良いため、内装にそれほど費用がかかりません。退去時も、基本的にテナント側が内装を撤去していくのでオーナー様が原状復帰にかける費用を少なくすることができます。
・ビルタイプの賃貸併用住宅のデメリット
マンションタイプと同じく、鉄筋コンクリート造などの耐火性・耐久性に優れた構造のため建築コストがかかることや、立地の選定を間違うと期待していたほどの家賃収入を得ることができなくなるリスクが高くなることです。事務所や店舗など、賃貸需要やその地域のニーズにあったビルを建設・運営する必要があり立地条件が最重要視されます。また、ビルタイプの賃貸併用住宅は他のアパートタイプやマンションタイプと比較して一般的に建物の規模が大きくなります。しかし、建物を建築するにあたっては、都市計画法及び建築基準法によって建築できる建物の建ぺい率や容積率、高さが決まっているため、より慎重な事前の調査が必要になります。また、建築計画法により用途地域と言って、土地の用途が地域によって定められています。たとえば、低層住宅のための地域と指定されている「第一種低層住居専用地域」では、小規模な店舗や事務所を兼ねた低層住宅であれば建築できますが、中高層のビルや店舗は建てることができません。建築しようとしている土地にビルタイプの賃貸併用住宅が建てられるか、あらかじめ調べる必要があります。
賃貸併用住宅にもいくつかのタイプがあります。それぞれのメリットだけでなくデメリットもよく検討するようにしましょう。特に、多額の初期費用が必要になるマンションタイプやビルタイプは、リターンが大きい分リスクも高くなる傾向があります。信頼できる不動産会社に相談しながら、しっかりとした収支計画を立てるようにしましょう。
