賃貸併用住宅の中古と新築のメリット・デメリット
賃貸併用住宅は、一般住宅と比較して自宅スペースと独立した賃貸スペースを併設する必要があり、建築コストは高くなる傾向があります。しかしながら、中古の賃貸併用住宅であれば新築の賃貸併用住宅と比較して取得コストの面でメリットが期待できます。賃貸併用住宅を新築する場合と中古で取得する場合に、それぞれどのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。
中古のメリット・デメリットは？
・中古のメリットについて
まず、購入費用が新築と比べて安いことがあります。比較的少ない自己資金でも購入することができ、借入額も抑えることができるので、ローン返済の負担を軽くすることができます。さらに、前オーナー様所有の時からの入居者様を引き継げるようであれば、すぐに家賃収入が得られるのも中古のメリットだと言えます。中古の賃貸併用住宅の最大のメリットとしては、新築よりも取得コストや空室リスクが抑えられるので、その分、新築の賃貸併用住宅よりも高い利回りが期待できることです。
・中古のデメリットについて
まず、希望の条件に合う物件をなかなか見つけることができないことです。なぜなら、賃貸併用住宅は売り物件が少ない上、オーナー様が住みたい場所に条件の合う物件が見つかるとは限らないからです。賃貸併用住宅はマイホームも兼ねているので、収支バランスが取れている物件なら、通常はオーナー様にとって手放す必要がないため、なかなか希望に合う良い物件は売りに出にくいと考えられます。もし、希望に合う物件が見つかったとしても、リフォームやリノベーション、修繕のための費用が大きくかかる場合があります。また、相続税に限らず節税対策を目的として賃貸併用住宅経営を行うのであれば、新築の場合に適用される税制面での特例を受けることができないことも中古のデメリットです。
新築のメリット・デメリットは？
・新築のメリットについて
土地の選定や物件自体を一から計画できるので、周辺環境や入居者様の賃貸ニーズに合わせた物件を建設できることがあります。建物のデザイン、間取り、設備など、オーナー様の希望を取り入れやすいため、満足度の高い物件の建設が可能と言えるでしょう。また、新築物件なら、条件によって、固定資産税評価額から一戸当たり1200万円もの控除が受けられることや、固定資産税が新築後3年もしくは5年に渡って2分の1になる特例があるなど節税対策にもなります。
・新築のデメリットについて
デメリットとして一番にあげられるのが、中古と比較して金銭的な負担が大きいため利回りが下がることです。また、新築の場合、オーナー様の希望を優先してしまうあまり、入居者様のニーズ（ターゲット層、間取り、家賃設定等）が実績としてしっかり反映されていない可能性があります。中古物件と異なり、新築の賃貸併用住宅では入居者様を新規で募らなければいけない点も含め、家賃収入が発生するまでに時間がかかることも考えて、収支計画をしっかり立てる必要があります。
中古と新築ではどちらがいいの？
中古も新築の場合も、賃貸併用住宅にはそれぞれにメリットとデメリットがあります。一からデザインしたマイホームを持つことが主な目的なのか、あるいは利回り優先で家賃収入を得ながら自宅を持つことを目的にするのかによって、判断は違ってきます。また、その物件で見込める収益や利回り、準備できる自己資金の金額によっても選択肢は違ってきます。安いというだけの理由で中古物件を選択すると、リフォームや修繕、税金などの関係で、結局新築の方が自分にとってメリットが大きかったということにもなりかねません。特に、税制面では毎年改定があり、特例が適用されるかの判断に迷うところです。中古か新築かで迷ったら、不動産会社や建築会社などの専門家に相談することも大切です。
賃貸併用住宅の中古物件は、売買される物件数も少なくなかなか希望の条件に合う物件を見つけることができませんが、気に入った物件が見つかれば取得コストも抑えられお得と言えるかもしれません。いずれにしても購入してから後悔しないように、中古と新築のどちらがいいか、さまざまな角度からよく検討するようにしましょう。
